[摘要] 熟悉网络购物的买家们对于“支付宝”一定不陌生。在网上看中了心仪的东西，支付的货款不会直接打到卖家账户里，而是寄存在了“支付宝”这个“第三方平台”上，须等货送上门，买家验证满意发出确定令后，才会打到卖家的账户里。“
熟悉网络购物的买家们对于“支付宝”一定不陌生。在网上看中了心仪的东西，支付的货款不会直接打到卖家账户里，而是寄存在了“支付宝”这个“第三方平台”上，须等货送上门，买家验证满意发出确定令后，才会打到卖家的账户里。“支付宝”的出现，解决了网络购物买卖双方信用的问题，也尽可能地规避了买家网络购物时可能遭遇的风险。这一功能近日被部分地“嫁接”到了房地产交易中。连云港市住房局新建立的“商品房预售资金监管系统”通过了专家的验证，按照这一监管系统的要求，在连云港购买期房，购房款不会直接进开发商的腰包，而是暂时放进一个住房局设立的“监管账户”，确保这笔房款用于所购房屋的建设。
什么是预售资金监管？
住建部的调控政策之一
设监管账户对商品房预售资金
实施第三方监管
所谓预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。监管范围主要是期房交易。这一政策的出台源自于2010年住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称53号令）。
根据这个文件，北京、天津各地先后建立起了各自的商品房预售资金监管系统，而南京也随之出台了相应的规定：当年7月底修订公布的《南京市商品房预售方案》中，第五款明确列出了预售资金监管的规定，要求开发商将预售房款统一存入在银行设立的“监管账号”，并承诺这些房款优先用于该项目的工程建设，保证不挪作他用。
国际上流行的制度
不过监管主体有不同，国外多由金融担保机构保管
商品房预售资金的监管要求，是建立在回避预售制度下开发商倒闭烂尾的风险控制之上，因此，国外成熟的房地产市场几乎都有类似的监管制度。只不过监管主体会稍有不同。以美国为例，房屋预售款会由第三方保管。他们的第三方通常是一些金融担保机构，客户签订买房合同时，只需支付10%到20%的首付款。这笔资金由第三方代管，工程完成并交付时，开发商才能获得房款。同时，为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，入住证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。而在期房交易比较活跃的中国香港地区，第三方通常由“律师行”或是“会计事务所”来担当。
“连云港版”的监管与以往比有何不同
监管“购房款” 连云港设立“AB”双账户
商品房预售资金监管系统建立之初，普遍要求开发商在银行建立一个“监管账户”，而对这个账户的监管则多是由银行在执行。这一模式在制度中得到了根本性的改变。连云港的监管账户采纳“AB分级账户”模式治理，开发商持有B账户，住房监管部门则持有A账户。按规定，开发商收到的预售房款将被存入B账户，而每天银行结算时，B账户中的资金将被自动转入A账户。形象一点说，开发商拿到的房款是“过过手”，其在银行里的账户是“日日清”。
连云港住房局相关负责人告诉扬子晚报记者，当开发商到住房局来办理预售许可证时，住房局下面的监管中心便会要求其到银行设立监管账户。与此同时，监管中心、银行、开发商三方要共同签订监管协议。监管账号与预售许可证是捆绑的，账号里资金的流动，三方都能看到，只是这两个账户，开发商不能使用网银，不能开支票兑现，更不能直接取现。
缴纳“购房款”买房人直接去银行
配合“AB分级账户”的，是连云港住房局的“商品房网上备案和房地产产权产籍管理系统”。为了方便读者理解，我们举例说明：
购房者李先生，当他与开发商签订购房合同并作网上备案时，商品房预售资金监管系统将自动生成这笔交易信息，包括李先生应付的总金额、实付金额以及付款方式等。而李先生在打印购房合同时，将同时打印出一份交款通知单。除申请的购房贷款会由贷款银行直接划转至监管账户外，其他应支付给房地产开发企业的购房款，均需李先生按照通知单的要求，直接缴入监管账户。然后，李先生凭银行的交款凭证，再到开发企业换取收据或者发票。
这样一套流程走下来，李先生的购房款会进入开发商的B账户，进而转入A账户。当该款一进入账号，监管中心就能实时看到。如果过了期限仍没有显现，监管中心会反馈到住房局市场监管处，查证究竟是购房者没交款，还是被开发商截留。若被开发商截留，住房局将会按照相关规定对其进行限期改正甚至暂停销售许可的处罚。
动用“购房款”开发商需“打申请”
明明是自己卖楼的钱，却偏偏到不了手，开发商是不是有点“冤”？其实不是的。商品房预售资金监管的初衷就是为了保障期房建设资金的稳定，减少出现烂尾楼。所以，当开发商要用预售款去建预售的楼时，钱还是能取出来的，只不过要通过申请审批。
连云港住房局相关负责人介绍，监管系统还有一个支出平台，通过这个平台开发商可以提出支付申请。但是申请的项目必须是为了完成已售房屋工程的建设。比如开发商要购买一批建材，先得在系统内填一张电子申请单，填清楚金额、款项用途、款项要支付的单位、以及支付单位的账号等等，并准备好相关的合同以备审批。待监管中心审批核准后，由银行直接拨款给收款单位，整个过程里，开发商也接触不到钱款。
当然，开发商申请的金额也是受到限制的。监管系统会自动判断，申请的金额不能多于账户余额，也不能多于合同列明的金额。资金监管以“预售许可证”为单位，超过许可证范围就自动解禁。比如开发商手上有一张100套房的“预售许可证”，当这100套房建设完毕通过验收后，相关的预售房款就解除监管，交由开发商自行处理。
■各方说法
专家组鉴定市民买期房 可更放心些
近日，连云港版的商品房预售资金监管系统通过了专家组鉴定。来自国家基础地理信息中心、东南大学(小区网论坛)等单位的七位专家认为：连云港市新建的商品房资金监管系统亮点突出，具有较强的适应性和可扩展性，为政府建立健全商品房开发风险防范机制提供了有效技术支撑。
从连云港的试运行情况来看，该市已有160多幢楼纳入系统进行监管。连云港市住房局有关领导表示，监管系统的建立，实现了监管部门、商业银行、开发企业之间的信息共享，住房监管部门可以通过网络系统，实时关注房地产建设进度，监管细致到每一套商品房预售资金缴存的时间及金额，清楚掌握开发企业每个时点的预售资金是否已缴、是否应缴未缴，监管银行是否按监管部门审批的金额、用途划拨资金。进而保证了消费者购房款的专款专用，避免预售资金被挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足。防止延期交房甚至欺诈百姓的行为，市民购买期房将更放心。
开发商
降低了资金效益 加大了销售压力
上海同策房地产南京分公司市场总监杨锐在分析“连云港”新模式后认为，这样的监管从力度上将比2年前的规定要严格了许多，针对性也更强，但同时对于开发商的资金流也有了更多的限制。在这样的监管模式下，基本割裂了同一个开发商几个项目之间的资金挪用，开发商很难再进行“拆东墙补西墙”这样的资本运作。涉及到单个项目，对开发商的资金实力以及销售能力均提出了不小的挑战。在武汉，就出现了十一前后，房企密集推盘，想抢在预售金监管落地前回笼资金的局面。
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