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2012国家拆迁新政策欲破解征地拆迁大难题 房地产拆迁

房天下   2012-10-22 15:36

[摘要] 多地探索破解难题。苏琼模式:“产权转换”。记者在江苏泗洪上塘乡、石集乡、昆山花桥镇采访了解到,三个乡镇都在“中心镇”建设农民集中居住区,拥有商品住宅产权,以此置换农民住房。“产权调换”后,农民住房价值普遍增长2至3倍。“搬进中心镇的二层小楼,一套房子值四、五十万,还能抵押贷款,农户都愿意。”

在每个地方干部看来,征地拆迁是天下大难题,要知道征地拆迁不是与农民做“一锤子买卖”,而是要保障好农民的长远生存权、发展权。对此,房天下就“以租代征”方式为例粗谈国家拆迁新政策。

在中国城市扩张与变迁舞台上,上演着一幕幕悲喜剧。随着国家征地补偿政策的逐步完善,城市中出现一些因征地而巨富的村民。这些原本过着普通生活的人们,如今腰缠万贯,身家数百上千万者亦不在少数。塞翁失马,焉知非福。在纷繁复杂的拆迁矛盾背后,那些急剧增加的财富,在提升他们生活品质的同时,也给他们的家庭与人生带来种种意想不到的危机“拆迁暴富所引发的众生相,是非常严峻的社会问题。”著名社会学家、中国人民大学法律社会学研究所所长周孝正教授曾表示。

在因拆迁补偿致富的人们当中,有不少人的心态发生巨大变化,斗富、挥霍的现象比比皆是,短短几年内挥霍掉巨额财富后,重新回到甚至比以前更差的“赤贫”状态。更为严重的是,失地农民一旦因为挥霍拆迁款返贫,所诱发的种种问题最终都会转嫁到政府和社会身上,并催生新的纠纷和矛盾,此为“拆迁暴富魔咒”。

多地探索破解难题。苏琼模式:“产权转换”。记者在江苏泗洪上塘乡、石集乡、昆山花桥镇采访了解到,三个乡镇都在“中心镇”建设农民集中居住区,拥有商品住宅产权,以此置换农民住房。“产权调换”后,农民住房价值普遍增长2至3倍。“搬进中心镇的二层小楼,一套房子值四、五十万,还能抵押贷款,农户都愿意。”

北坞模式:村集体破冰小产权。 “要让农民在城市化过程中享有利益,我一直主张,自己的地自己开发建设,把产业留给农民。”北坞村村支书张泉说,“不然的话,开发商全把地‘研究’走了,你再想发展自己的产业就没有地了。”张泉和村民们的期盼是:在村集体土地上自主开发建设“大产权”房,这个愿望在北京市重点村的改造中逐渐破冰。

月川模式:破解“城中村”改造难题。 “月川模式”的主要做法是,首先让农民成为实施拆迁主体。从征地拆迁开始,就明确被征地农民的拆迁主体地位。政府只发挥指导、监督、宣传和协调保障作用,由居委会成立股份制公司,与征地所在镇(区)政府签订有关协议书,组织和实施完成征地拆迁。政府将征地拆迁补偿费和工作经费“打包”给股份公司,支付村民拆迁补偿费后的结余部分,就变成股份公司的盈利,由全体村民共享。公司的单业务是协助市政府征收涉及140户居民、面积196亩的市行政中心用地,获得了1.9亿元的拆迁包干费用。1994年以来,政府已多次尝试对这块地进行强制拆迁,均未如愿;这次采取了“包干”方式,村民仅花54天就自行完成了曾经11年拆不动的“城中村”拆迁,实现了和谐拆迁、幸福安置。

严之尧就此提出如下建议:一是合理确定征地补偿标准。按照土地价格的构成理论,对土地权益者各项权利的产能价值以及因基础设施、规划用途改变等形成的级差地租进行全面核算,确保补偿安置标准的合理性长期不变。


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