[摘要] 上周，本报联合某网站，推出“南京高端盘强劲热销，‘换房’你准备出手了吗？”的购房调查，结果显示，大平层成为“换房客”的最爱，河西板块成为改善型需求客户最热衷的板块。
上周，本报联合某网站，推出“南京高端盘强劲热销，‘换房’你准备出手了吗？”的购房调查，结果显示，大平层成为“换房客”的最爱，河西板块成为改善型需求客户最热衷的板块。
关键词：大平层
此次调查显示，64%的换房客的物业类型为大平层，联排别墅紧随其后，占到了20%，独栋别墅为13%左右，叠加别墅最不受换房客待见，只占3%左右。
目前，南京大平层豪宅可以说抢尽风头。上周日开盘的雅居乐藏龙御景、复地御钟山就是典型楼盘楼盘。雅居乐藏龙御景面积段为130—330平方米，全部为精装修房源，最终卖了100套左右，总金额3.8亿。城东复地御钟山推出的为170—220平方米大平层房源，当晚销售额近1.5亿。
虽然大平层很受换房族欢迎，但是在市场检验中，这类产品一直属于慢热型，前期销售走量一般都不会太高，但是随着品质优势凸显和前期客户的引见，随后的销售会走稳，并持续很长一段时间。例如，华润悦府就是这类房源的典型，首次开盘成绩不算突出，但是今年以来却卖得越来越火，已经卖出了10亿的量。
关键词：河西板块
虽然近期城东、江宁板块的改善型房源越来越多，但是河西板块依然是换房客最热衷的板块，45%的换房群体认为买房区域为河西，其次为江宁、城中、城东板块。
记者采访近期准备出手的购房者，他们认为河西配套和未来规划值得期待。“今后工作地点要搬到河西，河西名校越来越多孩子上学也可以考虑，万达广场等商业配套也齐全，品牌房企多数在河西有项目，因此我们就是河西板块。”一位在某科研单位工作的张先生和记者说。
关键词：300万—500万
在此次换房调查中，300万—500万，也是换房客预算最集中的价格段。“以河西一套140平方米的三房为例，300万就是起步价，因此这类预算也是情有可原。”家住万科光明城市(小区网论坛)的孙先生这样点评目前换房的价格区间。
近期上市的7家纯新盘豪宅中，的售价约260万，而最贵的售价达到了千万，整体上市房源的均价几乎不低于400万，而300万的房子明显数量有限，在这场豪宅上市潮中只是一个起步价。因此，300万—500万的预算，也是换房客能够买到心仪房源的首要条件。
关键词：开发商品牌
换房的话，最看中什么因素？此次调查显示，除了地段之后，最看中的就是开发商品牌。从今年南京楼市销售情况来看，品牌开发商的销量一直在领跑，销售额前几名的开发商多数也是上市房企。
选择品牌，也意味着选择了物业的保值增值。这是很多购房者买品牌房企物业的主要因素。在二手房市场上，同一地段，品牌房企开发的楼盘一般都要比周边楼盘贵20%以上。
关键词：资金筹集
动辄300万起步的换房资金，如何筹集？此次调查发现，55%的购房者选择卖房筹集，而且在换房前，有2套房以上的占到了75%，受到限购限贷影响，七成换房者还表示通过资产整合来规避限购。也就是说，换房的这批人士，必须要先把手头的房子卖掉一部分，手头只有一套房源之后，然后选择一次性付款等方式来购买中意的改善型房源。
评论：谁能破大平层滞销咒语？
虽然改善型客户的都是大平层，虽然大平层楼盘宣传最近风生水起，但是综观近几年南京主打大平层的楼盘，无一不在推出市场的初期遇到了“阵痛”。
“大平层”项目的出现，直接原因是别墅用地的稀缺，早在2006年，纯别墅用地就已停批，这也迫使一些开发商退而求其次，开发出介于别墅和公寓之间的“大平层”项目。这些项目，虽然可以在居住面积上满足近似于别墅的需求，但相对较高的容积率，始终是横亘在两者之间的天堑。
同时，一批在郊区板块涌现的大平层，不管是总价还是单价，都捅破了这些板块的价格天花板，这让不少购房者短时间内难以接受。因此，市郊“大平层”项目在上市初期都面临着尴尬，无法像快销式的“刚需盘”开盘即热销七成以上。业内甚至认为，南京大平层滞销咒语无法打破。
但是在口碑效益慢慢传递中，南京大平层正在起步，在不动声色中平稳走量。在本轮大批大平层豪宅上市的时刻，谁能破大平层滞销咒语，值得期待！（本报地产评论员 沙文蓉）
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