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“量升价稳”到“量稳价升” 南京房地产市场全面复苏

中指研究院   2012-12-28 09:37

1、住宅供应:年初大幅下降,3月供应回升,9月成年度供应峰

2012年1-11月,南京新增商品住宅48891套,新增供应面积549.68万平方米,同比2011年1-11月分别下降9.09%和7.88%。年初受调控政策影响,南京住宅市场供应量大幅下降,2月降至近两年来值,3月刚需开始释放,成交量回升,住宅新增供应也随之回升,之后相对较平稳,7月又下跌,9月升至2010年以来峰。

2、住宅成交:3月开始成交全面上升,6月开始价格持续上涨,刚需依旧为市场主力

成交走势:1、2月成交冷清,3月开始成交全面上涨,7月达全年峰值,8月开始平稳。2012年1-11月,南京共成交住宅66087套/692.40万平方米,同比大幅上升90.07%和90.93%;成交价格:2012年上半年延续了2011年下半年政策调控下商品住宅市场价格下跌的态势,6月开始持续上涨;成交结构:江宁区、浦口区为2012年南京市商品住宅成交主力区域,占据了南京市近半壁江山。刚需户型占比一直,四季度改善、高端房源热销,占比明显增加;销售速度:新房库存量下降,去化周期持续缩短,销供比波动相对较大;热销项目:集中在品牌房企,高品质改善型项目后期发力。

3、 土地市场:出让金总额下降,楼面均价上升

2012年受国家政策调控持续影响,南京土地市场呈现出低迷的态势。2012年1-11月南京市住宅用地推出量与成交量分别下降32%和15.72%。今年南京推地节奏明显失衡,上半年推地缓慢,下半年特别是第四季度密集推地,使得土地市场年末集中爆发。成交区域依旧以刚需供应主力区域为主,虽然楼面均价有所上涨,但溢价率仍处在近六年低位水平。

4、 开发企业:市场集中度较高,品牌房企占有主导优势

2012年下半年刚需逐渐释放,多数房企提前完成全年销售任务,南京市商品住宅销售面积和销售额较去年大幅增加,另一方面,南京市商品住宅销售额排名前十的房企市场占有率近四成,市场集中程度较高,品牌房企占有主导优势。

小结:下半年市场回暖,未来政策企稳,市场趋稳

截至目前,中央政府对房地产市场调控的判断为:已取得一定成效,但不可放松。下一阶段调控的主要目标一是“防止房价反弹与巩固前期调控成果”,二是“稳增长与稳定市场预期”。2013年,房地产市场方面,南京商品住宅价格将平稳中小幅上升,成交将维持下半年的乐观形势,江宁、江北等近郊楼盘继续成为成交热点;土地市场方面,推地节奏将得到调节,成交量和金额将有所上升;企业方面,企业拿地意愿增强,对未来市场持乐观态度,业绩目标将提高。

供应走势

成交走势

成交价格

成交结构

销售速度

热销项目

土地市场

开发企业

市场展望

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