1、住宅供应：年初大幅下降，3月供应回升，9月成年度供应峰
2012年1-11月，南京新增商品住宅48891套，新增供应面积549.68万平方米，同比2011年1-11月分别下降9.09%和7.88%。年初受调控政策影响，南京住宅市场供应量大幅下降，2月降至近两年来值，3月刚需开始释放，成交量回升，住宅新增供应也随之回升，之后相对较平稳，7月又下跌，9月升至2010年以来峰。
2、住宅成交：3月开始成交全面上升，6月开始价格持续上涨，刚需依旧为市场主力
成交走势：1、2月成交冷清，3月开始成交全面上涨，7月达全年峰值，8月开始平稳。2012年1-11月，南京共成交住宅66087套/692.40万平方米，同比大幅上升90.07%和90.93%；成交价格：2012年上半年延续了2011年下半年政策调控下商品住宅市场价格下跌的态势，6月开始持续上涨；成交结构：江宁区、浦口区为2012年南京市商品住宅成交主力区域，占据了南京市近半壁江山。刚需户型占比一直，四季度改善、高端房源热销，占比明显增加；销售速度：新房库存量下降，去化周期持续缩短，销供比波动相对较大；热销项目：集中在品牌房企，高品质改善型项目后期发力。
3、 土地市场：出让金总额下降，楼面均价上升
2012年受国家政策调控持续影响，南京土地市场呈现出低迷的态势。2012年1-11月南京市住宅用地推出量与成交量分别下降32%和15.72%。今年南京推地节奏明显失衡，上半年推地缓慢，下半年特别是第四季度密集推地，使得土地市场年末集中爆发。成交区域依旧以刚需供应主力区域为主，虽然楼面均价有所上涨，但溢价率仍处在近六年低位水平。
4、 开发企业：市场集中度较高，品牌房企占有主导优势
2012年下半年刚需逐渐释放，多数房企提前完成全年销售任务，南京市商品住宅销售面积和销售额较去年大幅增加，另一方面，南京市商品住宅销售额排名前十的房企市场占有率近四成，市场集中程度较高，品牌房企占有主导优势。
小结：下半年市场回暖，未来政策企稳，市场趋稳
截至目前，中央政府对房地产市场调控的判断为：已取得一定成效，但不可放松。下一阶段调控的主要目标一是“防止房价反弹与巩固前期调控成果”，二是“稳增长与稳定市场预期”。2013年，房地产市场方面，南京商品住宅价格将平稳中小幅上升，成交将维持下半年的乐观形势，江宁、江北等近郊楼盘继续成为成交热点；土地市场方面，推地节奏将得到调节，成交量和金额将有所上升；企业方面，企业拿地意愿增强，对未来市场持乐观态度，业绩目标将提高。
1. 供应走势：年初大幅下降，3月供应回升，9月成年度供应峰
2012年1-11月，南京新增商品住宅48891套，新增供应面积549.68万平方米，同比2011年1-11月分别下降9.09%和7.88%。年初受调控政策影响，南京住宅市场供应量大幅下降，2月降至近两年来值，月供应量不足2000套，3月刚需开始释放，成交量回升，住宅新增供应也随之回升，新增供应量大幅上涨，涨幅高达137%，供应量也升至4605套，之后相对较平稳，7月又下跌，但仍在3000套以上，9月升至2010年以来峰，共新增供应8874套，新增供应面积高达104.63万平方米，10月又跌至4000多套，11月升至6302套，仅次于9月。
2. 成交走势：1、2月成交冷清，3月开始成交全面上涨，7月达全年峰值，8月开始平稳
2012年1-11月，南京共成交住宅66087套/692.40万平方米，同比大幅上升90.07%和90.93%，较2010年同期上升51.31%和47.34%，比市场较热的2009年低19.94%和24.34%。分月来看，2012年初延续了2011年政策调控下低迷的市场形势，1月加上春节的影响，仅成交2202套/20.86万平方米，为全年值；2月成交量环比有所增加，但仍属低迷状态，3月开始压抑很久的刚性需求开始释放，住宅成交全面上升，共成交6717套/67.85万平方米，环比大幅上涨84.79%和88.52%，同比涨幅高达203.80%和205.12%，之后震荡上扬，同时经历了5月央行下调存款准备金率和6月、7月初两次降息后，刚需进一步释放，7月成交量达2010年以来值，共成交8528套/90.25万平方米，随着市场进入平稳状态，成交量一直维持在6000-7000套之间。
3. 成交价格：上半年价格指数平稳，6月开始持续上涨
2012年上半年延续了2011年下半年政策调控下商品住宅市场价格下跌的态势，下半年开始住宅价格上涨，市场回暖。分月来看，1月和2月住宅价格指数均为1206点，之后小幅下跌，4月跌至年内点，为1202点，5月18日央行下调存款准备金率0.5个百分点，商品住宅价格开始上涨，6月8日和7月6日央行两次降息，刚需释放，使得房地产市场全面回暖， 11月，南京商品住宅指数涨至年内值，1234点。
4. 成交结构：刚需依旧为市场主力，4季度改善型需求逐渐释放
江宁区、浦口区等刚需区域为2012年南京市商品住宅成交主力区域，1-11月总成交量占据了南京市近半壁江山。2012年1-11月南京市共成交692.39万平方米，其中江宁区和浦口区分别成交170.61万平方米和172.08万平方米，占比高达24.64%和24.85%；栖霞区和雨花台区成交量占比也相对较大，都在10%以上；白下区和秦淮区成交量相对较低，分别成交6975平方米和8895平方米，占比仅为0.10%和0.13%。
区域分月来看，玄武区上半年成交量较少，下半年发力，主要是阳光聚宝山庄(小区网论坛)项目9月推出65折活动，成交量猛增，并多次在南京商品住宅周度成交排行榜和月度成交排行榜中上榜，带动了玄武区总成交量明显上升；下关区1月成交量占比明显较其他各月大，主要是本区域内的中低价位商品房项目云谷山庄1月成交量较大，遥遥领先于其他项目占据当月榜首位置； 六合区下半年成交量上升明显，尤其是四季度，主要是荣盛花语馨苑项目6月低价入市，引发市民连夜排队抢房，相对较大的成交量带动了六合区总成交占比上升；浦口区成交量占比表现下降，主要是玄武区、六合区等部分区域成交量上升，占比增加，导致成交量较平稳的浦口区占比下降。
刚需户型占比一直，下半年开始改善型住宅占比增加。2012年1-11月80-100平米刚需户型成交占比，总成交量占比高达33.44%，100-120平米户型和120-140平米户型占比也相对较高，分别为18.50%和16.21%，成交量占比的是140-160平米大户型，成交量占比为8.09%。
各面积段分月来看，100平米以下刚需户型上半年成交量占比较大，下半年开始减小，1月占比，高达62.99%，随后慢慢减少，7月下降至全年点，为39.23%，之后维持在40%左右；100-120平米户型下半年成交占比增加明显，年初占比为12.57%，7月占比增加到22.29%，成交量占比增加近10个点，之后维持在20%左右；120-140平米改善型户型和160平米以上大户型，下半年成交占比也明显增加，尤其160平米以上大户型从年初的9.01%上升至11月的15.47%，成交占比增加6个多点。
四季度改善、高端房源热销，占比明显增加。2012年1-11月南京市住宅价格在12000元/平方米以上的改善、高端房源成交量占比，为30.76%，价格在6000-8000元/平方米和8000-10000元/平方米之间的刚需型房源成交量占比相对也较高，分别为22.49%和26.57%，随之房地产市场的发展，住宅价格的震荡上扬，南京市4000元/平方米以下中低价商品房房源越来越少，成交占比，仅为0.81%。
各价格段分月来看，价格在4000-6000元/平方米的中低价商品房成交占比波动，1月该价格区间住宅成交量，高达26.79%，主要是因为下关区的中低价商品房——云谷山庄项目成交量较大，之后该项目不对外销售，使得该价格区间住宅成交量占比明显下降，2月占比仅为8.14%，7月为2012年以来占比，仅占3.12%，较年初占比下降了23点多；价格在8000-10000元/平方米的房源成交占比1月和2月较低，为18.10%和18.37%，3月占比增加明显，为25.66%，之后维持在25-31%之间；住宅价格在12000元/平方米以上高端住宅年初占比较低，2月占比为全年值，为19.58%，之后逐渐增加，8月增至2012年以来成交占比值，为37.51%，之后成交量一直占全市总成交的三成以上。
5. 销售速度：新房库存量下降，去化周期持续缩短，销供比波动相对较大
2012年南京市新房库存压力较大，经过逐月消化，库存量逐渐下降，销售速度加快，去化周期也持续缩短。2012年年初南京市新房库存量达值，突破5.5万套，1月底库存量为55275套，出清周期也为近几年最长，为18个月；2月开始库存量震荡下行，8月底，南京商品住宅库存量达年内，为45813套，截止11月底，南京库存量为46669套，出清周期从年初开始逐渐缩短，7月开始一直维持在7个月左右。
与2011年相比，2012年销供比波动较大。2012年7月，住宅销量达年内值，供应较平稳，使得销供比达波峰，销供比为2.73，而9月供应量为年内值，成交量平稳，使得销供比也降至年内值，为0.74，表现为供过于求的市场形势。
6. 热销项目：集中在品牌房企，高品质改善型项目后期发力
热销项目集中在品牌房企。2012年1-11月南京商品住宅成交面积十大热销项目共成交面积157万平方米（占全市商品住宅的23%），成交金额约180亿元（占全市23%），成交均价为11425元/平方米，套均总价在120万元/套左右、套均面积105平方米，多坐落在浦口、江宁等刚需主力区域。从前十名项目各项指标占全市商品住宅比例来看，市场集中度较高，在稳健的调控政策下，不论是刚需购房者还是改善投资者购房态度均表现谨慎，品牌房企的产品项目更受欢迎。
刚需户型项目为市场成交主力。南京商品住宅成交面积十大热销项目排名前三位分别为威尼斯水城、金地自在城和旭日上城，这些项目特点均是面向刚需的低总价房型。随着南京轨道交通的发展，浦口板块地铁沿线项目因为总价较低，户型适中受到刚需购房者的青睐。位于城南雨花台区的金地自在城则紧邻河西板块，凭借其价格优势和金地的品牌保证，每次加推都持续热销。
高品质改善投资型项目后期发力。另一类热销典型则是走高端路线、定价合理的改善型项目，如中海凤凰熙岸。成交面积十大热销项目中单价的中海凤凰熙岸，位列商品住宅成交金额排行榜，单价为26438元/平方米，套均总价380万元/套，套均面积144平方米，每次开盘都受到购房者的追捧，去化率保持在高位。今年南京住宅市场下半年开始发力，特别是进入第四季度，改善型需求同时发力入市，不少走品质路线的中高端项目取得不错的销售成绩。
7. 土地市场：出让金总额下降，楼面均价上升
2012年受国家政策调控持续影响，南京土地市场呈现出低迷的态势。2012年1-11月南京市住宅用地推出量与成交量分别下降32%和15.72%。今年南京推地节奏明显失衡，上半年推地缓慢，下半年特别是第四季度密集推地，使得土地市场年末集中爆发。成交区域依旧以刚需供应主力区域为主，虽然楼面均价有所上涨，但溢价率仍处在近六年低位水平。
（1）土地价格：楼面均价上升，溢价率仍处在近六年低位水平
成交楼面均价上涨明显，底价成交仍然是主流。2012年1-11月，南京市住宅用地成交楼面均价为4023元/平方米，同比上升31%。从平均溢价率走势可以看出，2012年1-11月年南京招拍挂溢价率也不高，溢价率为8%，虽然比起2011年1-11月同期4%的溢价率有所上升，但仍处在近六年来的低位水平，底价成交仍然是目前南京土地市场的主流。
（2）土地成交：成交量下降，成交集中在刚需供应主力区域
土地成交面积同比下降。2012年1-11月，南京住宅用地共成交60宗，成交建筑用地面积345.98万平方米，同比下降15.72%；规划建筑面积666.16万平方米，同比下降24.97%。
栖霞和浦口区等刚需供应主力区域的住宅用地成交占比。2012年1-11月，住宅用地成交面积排名前五的区域为栖霞、浦口、下关、江宁、六合，占比分别为22%、18%、14%、13%、12%。排名前三的栖霞、浦口和下关区土地成交面积分别为58.1万平方米、49.34万平方米及36.42万平方米。从成交分布区域来看，依旧主要集中在刚需供应主力区域。
（3）土地推出：土地供应节奏失衡，宅地供应同比下降明显
全年计划供应土地总量与去年持平 用地结构有所变化。2012年全市市区计划供应土地总量3000公顷左右，总量与去年持平。在用地结构方面，土地供应计划也有所改变，其中除了经适房等保障性住房用地和商业服务业用地与去年持平外，增加了市政公用、科教文卫等方面的建设用地总量，而住宅用地总量，尤其是商品房供地量相应下降。
具体计划显示，2012年土地供应总量中，经适房等保障性住房用地为400公顷，商业服务业用地为200公顷；交通、公园、绿地等城市交通与市政基础设施用地为1000公顷，工业仓储及其他产业用地为700公顷，科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地等其他划拨用地300公顷，这三项用地的总供应量为2000公顷，去年仅为1406公顷；商品房用地方面，今年供应400公顷，而去年为500公顷。可以看出，今年住宅用地的供应总量为800公顷，比去年减少100公顷。
在建设用地分配比例方面，列为今年重点供地板块的有：河西中心区、三大副城、南部新城、麒麟科技创新园、燕子矶新城、下关滨江、江心洲生态科技岛等。这些重点板块建设用地供应量占全市土地供应总量的75%，环比去年增加了5%。
土地供应节奏失衡，宅地供应同比下降明显。2012年1-11月南京招拍挂市场共推出住宅用地383.52万平方米（建设用地面积），较2011年同期减少184万平方米，同比下降32%。从今年南京整体的土地市场来看，国土局对供地节奏有失平衡，上半年推地缓慢，甚至出现了土拍“空档月”，至6月份，三年来首次降息发出较强的“保增长”政策信号，加之信贷政策的放松，开发商心理出现变化，南京住宅推出量和成交溢价率走势呈现上涨趋势，到了10月份和11月份，为了赶年度的计划任务，密集推地，使得土地市场年末集中爆发。
（4）土地出让金：土地出让金同比下降
土地出让金同比下降。2012年1-11月，南京市住宅用地出让金总额为268.02亿元，较2011年同期减少4.86亿元，同比下降1.78%。从成交情况来看，受到市场热捧的地块基本都位于小部分热点区域，而大部分企业依然处于去除库存的状态，难以全面购买土地，很少出现开发商疯狂抢地的局面。
（5）地王：十大地王土地楼面均价达近六年水平
十大地王平均楼面地价上涨明显。2011年楼市调控力度加大，1-11月十大地王楼面价仅3918元/平方米，2012年1-11月，随着楼市转暖，不少企业提前完了销售额，南京土地市场逐渐升温，十大地王平均楼面均价达到了7094元/平方米，为近六年来水平。
十大地王成交总额小幅下降，中冶集团摘得地王称号。2012年1-11月，南京市住宅用地十大地王成交总额为177亿元，较2011年同期减少12.65亿元，同比下降6.67%。排在位的NO2012G50下关滨江地块，由南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元摘得，而中国中冶旗下企业中冶置业占有南京临江老城改造建设投资有限公司80%的股权，这也就意味着中冶集团在2010年9月19日以200亿元的总价竞得G32、G33地块之后，时隔两年，再度摘得“地王”称号。
8. 开发企业：市场集中度较高，品牌房企占有主导优势
2012年下半年刚需逐渐释放，多数房企提前完成全年销售任务，南京市商品住宅销售面积和销售额较去年大幅增加，另一方面，南京市商品住宅销售额排名前十的房企市场份额为37%，市场集中程度较高，品牌房企占有主导优势。
市场集中度较高，2012年销售前十房企市场占有率近四成。2012年1-11月，南京市销售额排名前十的房企总销售额占全市成交总额的37 %；销售额排名前十的房企总销售套数占全市成交总量的36%；销售额排名前十的房企总销售面积占全市成交总量的34%。数据显示南京市房地产市场行业集中程度较高，大型企业将进一步挤占中小企业的发展空间。
销售前十房企中外来企业占据多席。2012年，南京市销售前十房企中外地进驻企业仍占多数，分别有中海地产、保利地产、金地集团、万科地产、仁恒置地、复地集团和大连万达集团，本地企业仅苏宁环球、弘阳集团和翠屏国际3家。在销售额排名前十的房企中，本地企业销售总额占总体比例28.49%，外地进驻企业销售总额占总体比例71.51%，较去年有所增加。综合来看，这些业绩表现突出的企业展现出以下特点：1）在购房者观望情绪浓厚、投资性需求萎缩的形势下，调整产品结构，推出面向刚需群体的价格相对低廉的中小户型产品，从而快速跑量领先市场。销售前十的房企中，苏宁环球、金地集团、弘阳集团、翠屏国际所售项目的主力户型均在80-120平米之间，且项目区域位置较为偏远，售价低于万元；2）中海地产、保利地产、仁恒置业等外地进驻的大型品牌房企，产品一贯坚持中高端路线面向改善型需求群体，其项目区位优越，取得了相对较好的业绩；3）总体来讲，南京本土企业凭借低价位项目或特色项目，业绩表现突出。外地进驻企业则主要定位高端客户群体，凭借其较好的品牌和口碑，取得了较好的销售业绩。
9. 市场展望：政策企稳，市场趋稳
截至目前，中央政府对房地产市场调控的判断为：已取得一定成效，但不可放松。下一阶段调控的主要目标一是“防止房价反弹与巩固前期调控成果”，二是“稳增长与稳定市场预期”。2013年，房地产市场方面，南京商品住宅价格将平稳中小幅上升，成交将维持下半年的乐观形势，江宁、江北等近郊楼盘继续成为成交热点；土地市场方面，推地节奏将得到调节，成交量和金额将有所上升；企业方面，企业拿地意愿增强，对未来市场持乐观态度，业绩目标将提高。
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