[摘要] 随着6月最后一个周末推房量的猛然爆发，南京楼市的上半场得以华丽收场。40905套成交，成功破4万大关，去年的31025套成交已创新高，2013年更是同比增长近32%。值得一提的是，虽然有国五条的紧急出台，但在中央与地方政府博弈并最后达成放松默契之后，房价，尤其是地价的疯狂上涨……
房天下讯 随着6月最后一个周末推房量的猛然爆发，南京楼市的上半场得以华丽收场。40905套成交，成功破4万大关，去年的31025套成交已创新高，2013年更是同比增长近32%。值得一提的是，虽然有国五条的紧急出台，但在中央与地方政府博弈并最后达成放松默契之后，房价，尤其是地价的疯狂上涨，已经有如“脱缰之野马”，日光、夜光、热销、地王几乎成为了这个半年的主旋律。
政策收紧？NO，这是房价助推器！
一局大乌龙 南京楼市量价齐升
“新国五条”、“稳定房价”、“楼市调控”……这些词语早在2月份将开始无处不在，充斥着各大媒体版面。然而现实中楼市却呈现另一幅景象：千人排队、房价上涨、“日光”“夜光”盘随处可见。调控政策的“20%交易个税”像一剂楼市兴奋剂，给楼市注入了疯狂的基因。因为怕受到波折，抢过户，抢在政策执行细则前买房的购房者多如牛毛，这也直接促成了开发商 “夺命狂奔”。面对这更加疯狂的购房者，不少开发商更是坐地起价，将房价直接推向了又一波高潮，抢到房的购房者则“痛并快乐着”。
据网上房地产数据显示，3月份南京二手房成交量达14582套，仅次于2009年12月的16036套，创下了近三年以来南京二手房成交量新高。同时新房市场也表现不俗，3月份新房市场共成交8447套，同比去年3月，成交量上涨了25% 。
自楼市延续去年下半年以来回暖的态势，“量价”一直处于上升状态。“新政的突然出炉，卖房按差额征20%个税的政策看似对新房市场无影响，实质上对新房也是产生了巨大影响。从老百姓角度来说，每次调控政策的出台都意味着房价上涨难以抑制了，20%的个税会落到自己头上的担忧，给购房者造成未来买房成本会越高的心理预期，调控政策并没有让房价如购房者预期的回落，所以近期抢房镜头频现市场。”业内人士表示，他认为“新政是名符其实的房价助推器”。
而在度过疯狂的“金三”之后，冷静下来的购房者开始理性选房，开发商的推房热情也不再高涨，“20%交易个税”最终成功夭折，取而代之的是老生常谈的“房价控制目标”，以及潜在的“房价红线”，在集中的曝光下，媒体一度将南京的“房价红线”锁定在5%，甚至是3%，即本次开盘房源均价不得超过上次的3%，否则不准予领取销许！而“房价控制目标”则难以遵循，有统计称，南京上半年的前5个月保守估计已有8.5%的上涨幅度，然而这终究不是可以追溯而下的“政府公文”！
房价连涨13个月
热销不断 上半年与“淡季”绝缘
自从去年11月份南京房价同比跌0.1%开始，之后就开始高歌猛进，今年4月份南京的房价同比高达9.7%，5月份就蹿升到了11.3%，同比涨幅已经高达两位数，高居第五。而据国家统计局本月发布的数据，5月份南京的新房涨速较之前三个月有明显放缓，但依旧创下环比1.3%的涨幅，至此完成连涨12个月的走势。与此同时，新房市场的成交量也是高歌猛进，其中最为人关注的 “金三银四”2个月的成交量分别达到了8447套和7948套，品牌房企楼盘依然势头正旺。
单从板块上来看，江北、江宁两大刚需板块依然是楼市主力，上半年江北板块取得了近15000套的成交成绩。其中，浦口板块在天润城、威尼斯水城、旭日上城与旭日爱上城等多个百万超级大盘的带动下，再加上政策层面的猛药，连夜排队买房频现，成绩斐然；中海、万科等品牌房企的号召力依旧延续。作为南京“百万元以内”的幸存板块之一，再加上未来地铁的刺激，刚需的置业热情毋庸置疑。六合区域，荣盛旗下的龙湖半岛、水景城等楼盘在当地号召力十足，动则日销五六百套的动静也让其他开发商艳羡不已。
江宁板块，上半年供应有限，但饶是如此，依然有11100套的成交数据。而其中，以中航、保利与绿地为首的品牌房企带动作用明显。尽管中航樾府、保利梧桐语的房价一直都没闲着，然而每次开盘，仍有不少的追捧者，中航多次开盘均取得热销甚至是夜光景象。而开创今年“脱衣”先河的雅居乐藏龙御景，在剥除了3500-5500元/平米的非毛坯价之后，也受到了市场的热捧。
豪宅市场不热，这是回避不了的话题。不过从上半年的市场反应上来看，却绝用不上“冷淡”一词。上半年，南京豪宅的上市量也较为有限。其中，海峡城、中海凤凰熙岸、五矿九玺台等改善型房源稳步推房，都取得了斐然的成绩。而新盘莱蒙水榭春天、招商雍华府、富力十号等，因为初期上市价格较为理性，再加上品牌、户型，以及蓄水周期长等因素，都取得了不错的销售成绩。同样选择“脱衣”的苏宁滨江壹号价格直降到21000元/平米，在与邻居仁恒江湾城三期的入市PK中，并未完全落入下风，两者齐头并进，上周末均有不错的去化……上半年供应不多，市场需求不少，供求关系相对饱和。这种平衡有望在下半年打破。
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卖地收入275亿 南京土地狂奔
地王频现 平均溢价率飙至31.1%！
据业内统计，截至6月26日，南京今年已累计出让了39宗地块，仅流拍一幅，土地出让金合计约275.28亿元。数据显示，目前已成交的38幅地块中，溢价出让的地块达到了18幅，其中溢价率超过50%，即被国土局列为异动地块的就有6幅，一幅溢价达138%。
随着项目开发进度，越来越多的开发商陷入急需补充储备地块的焦躁中。在“周运转”已经逐渐成为市场主流的背景下，土地自然是房企赖以生存的珍贵面粉。南京2013年度国有建设用地供应计划指出：今年南京市计划土地供应总量在4000万平方米左右，市区计划土地供应总量3500万平方米。其中商品住房用地指标今年总量与去年持平，为400万平方米。据房天下指数研究院统计，今年上半年住宅用地共出让23块，总面积约160万平方米，完成任务量近40%，目测下半年供应量将会加大，更多住宅地块“待嫁”解渴楼市。
据数据统计显示，今年上半年住宅用地平均溢价率为31.1%，同比去年上半年的7.51%，飙升近24个百分点！而环比去年下半年的13.57%，翻两番的速度也令人咋舌。土地平均溢价率不断走高，无疑是后期市场的一针强心剂。纵观楼市，一季度国五条强势来袭，像一颗重磅炸弹引发楼市一片恐慌：千人排队抢房如同抢白菜、二手房交易中心比肩接踵人头攒动、资金链高位运转房企不惜重金夺地；而随着20%个税等细则的日渐搁浅，政策面似乎在逐步淡出。虽有房价“双控”红线这座“五行山”，在供应量逐渐缩水、购房者求“房”若渴的市场背景下，奈何难挡各家房企的曲线突围。后市行情看好，房价水涨船高，自然引发土地争夺战愈演愈烈。各大版块，尤其是“新兴蓝筹股”，更是地王频出，一再刷新面粉价，挑战着人们的心理预期。
今年土地市场开门见红！保利地产及南京新城万嘉分别以68%、64%的高溢价将江宁百家湖两幅地块收入囊中，成交楼面地价高达近7000元/平；相隔两个月，河西南部孤独的“拓荒者”海峡城也迎来了久违的高富帅邻居——奥体建设斥巨资加盟，楼面地价刷新至11124元/平，溢价率38%！于此同时浦口新城、浦口高新区及江宁南京南站等地区也不甘示弱，分别迎来中北、朗诗、绿地等房企的重金加盟；而在上半年的土地市场末班车上，金地力压保利、万科、莱蒙等8家房企，以势在必得的强者姿态一举夺得仙林湖G25地块，楼面价7863元/平米，刷新仙林湖地王价！
市场业绩飘红，土地供应的总量是否稳步上扬？对此，似乎没有肯定的答复。据悉，南京已连续四年未完成当年的土地供应计划，今年的答卷是否及格，还有待时间的进一步检验。尽管目前来看开发商大举抢地，资金充沛外对后市充满信心，但货币市场及政策面等晦明晦暗的因素依旧会对土地乃至房地产市场产生重大影响，于一定程度来看风险依然存在。
南京房促会秘书长张辉认为，“以往年的经验来看，下半年一般都是土地供应的高峰期，地块会集中上市，是全年土地出让的大头所在。对于开发商而言，下半年的土地放量是房企拿地的时机；而大量土地的出让，也会使得住宅市场供不应求的状况得到改变，某种程度上均衡地价。”
南京万唐置业董事长周斌以三句话概括了上半年南京楼市的反应：1、成交量稳步放大，目前上半年成交量已接近4万套，同比去年提升明显。2、房价总体上回升，个别楼盘涨幅明显。3、中央与地方对于房价调控的态度趋于一致，已达成了微妙的默契，总体上呈现放松的趋势。例如，中央已经默许了地方政府对于“20%个税”的无视与形同虚设。在目前经济形势不好的背景下，房地产再次成为中国经济的支柱。
而对于下半年，周斌则表示：成交量会保持上半年的热度，全年有望达到8万套，稳超去年的数据；房价的上涨幅度会有一定幅度的下降，整体上呈现“缓慢上涨”的趋势。
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