[摘要] 近日，一则”大城东楼市或迎来震动“的消息可谓赚足了眼球，引起人们强烈关注。位于麒麟科创园的中海国际社区，预计9月底开盘，一次性推出一期十几栋楼的一千几百套房，推盘套数和成交额将创南京楼市记录，14000元/平米的预计价格，被冠上了”城东抽水机“的名号。
房天下讯：近日，一则“大城东楼市或迎来震动”的消息可谓赚足了眼球，引起人们强烈关注。位于麒麟科创园的中海国际社区，预计9月底开盘，一次性推出一期十几栋楼的一千几百套房，推盘套数和成交额将创南京楼市记录，14000元/平米的预计价格，被冠上了“城东抽水机”的名号。
同样位于麒麟科创园的富力十号，非毛坯均价高达21000元/平米;世茂君望墅别院小高层毛坯均价18000元/平米，叠墅总价350-400万元/套。周边新盘也大玩低密度产品，纷纷抬高麒麟板块调性，如朗诗保利麓院首推科技住宅与别墅产品，壹城逸境将于9月初首开推高层房源，开发商透露价格届时会有惊喜。中海国际社区12000-14000元的价格口径释放，与江宁部分地区14000元/平米的均价相比，无疑占有的价格竞争力。
大城东上演楼市“三国杀”
麒麟新城玩调性提档升级
所谓“抽水机”，其实抽的并不是项目楼盘本身的价格之“水”，而是整个区域的“水”，搅动了该区域的整个价格市场，故被冠名“抽水机”。据了解，此前麒麟新城内仅富力城一家，以高层房源为主的楼盘在售，该区域也是以刚需房源为主。位于大城东麒麟科创园内的富力十号，堪称麒麟新城板块内家高端项目楼盘，打造主城少有墅质花园洋房。6月底，推出首批花园洋房，当日去化8成，更是将麒麟新城房价一举拔至2万大关。富力十号，也就此成为该区域其他楼盘定价参考指标。8月16日，再次打响大城东抢客战的富力十号，加推三栋非毛坯花园洋房，均价21000-22000元/平米，当晚即去化九成。富力十号的热销，对该版块其他楼盘而言，无疑注入了一剂强心剂。
位于后月牙湖板块的世茂君望墅，所推出的叠墅产品，一定程度上满足改善客群，对墅居生活的向往。世茂对这个项目无疑也寄予了厚望，甚至采用新景祥、思源、易居、世茂四家联合代理，早早开始拓客蓄水。据传，世茂君望墅前日已开始悄悄进行内部认购。别院小高层预计毛坯均价18000-22000元/平米，叠墅均价22000-25000元/平米，城东接棒河西，2万阵营大扩容。与南京其他楼盘开盘前蓄水，用诚意金筛选绑定客户不同的是，世茂君望墅开盘前不设诚意金，没有经济绑定，仅靠服务契约。对此，张辉秘书长认为：世茂主动放弃诚意金这一精准检验环节，显然是把宝全部压在产品和销售员的专业度上了。
据传，纯新盘启迪方洲将参照富力十号楼盘价格，近期入市，逐步拉起了正式推广的序幕。据了解，启迪方洲的开发企业为中国科技领航者清华启迪，作为被政府重点邀请参与开发建设麒麟科技园的主力企业，先天性拥有清华品牌资源、平台资源及政府扶植资源。而对于近期所传出的“启迪方洲想卖给某央企，但价钱未谈拢，城东地王房企有兴趣，转让楼面地价已达7000多元/平米”之说，启迪方洲官方微博也巧妙赋诗以对：“吾本京城女，千里赴金陵。岂知宁道难，谶语如寒冰。怅然若所失，望君识大体。空穴有无风，一探便知明。千年石头城，遥遥京故里。本是同根生，莫唱干戈行”，算是变相破除谣言。
目前，麒麟新城改善型新品大战，日益白热化，房价也进入了“大跃进”时期。“城东抽水机”的出现，让麒麟科技园板块成为众人关注的焦点。南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，楼市“抽水机”是指那些定价没有什么水分的楼盘，由于其定价有优势，会把竞争项目蓄水积攒的客户抽走。有时候，这些盘因为定价贴着成本线，不求高利润率，还会被誉为楼市的雷锋盘。按照这种理解，此次中海国际社区的入市，无疑让人期许颇多。
南京板块“抽水机效应”
抢先估价拦截客源
2013年5月9日下午，一则江宁某非毛坯大平层项目推毛坯特价房的消息，犹如一颗定时“炸弹”，投向整个南京楼市。雅居乐藏龙御景，非毛坯改毛坯，单价直降，一度成为业内热议的焦点。对比前期在售非毛坯房18000元/平米的销售均价，毛坯特价房起售价格低了6200元/平米，主动下调价格之举，与南京楼市整体发展趋势形成巨大的反差。在同板块项目中航樾府、加州城等，把新品单价抬到破2万的大背景下，藏龙御景这种逆向思维的推新方式，也被认为是南京楼市代“抽水机”。虽然，雅居乐藏龙御景对于整个江宁板块的影响，并没有人们预期中的那么大。然而，就其后期入市的纯新盘定价而言，抽水机效应仍在持续悄然发力。
继雅居乐藏龙御景单价直降6000元/平米之后，地处河西板块的又一豪宅项目苏宁滨江壹号紧随其后，掀起“非毛坯房改推毛坯”第二季，21000元/平米的毛坯价与之前非毛坯房价格相比，也是直降6000元/平米。苏宁滨江壹号成功将其竞品楼盘价格，摁在了“3字头”以下。从随后相继开盘的仁恒江湾城非毛坯26000元/平米、华新城珺庭非毛坯25300元/平米的定价来看，苏宁滨江壹号无疑已经给河西板块丢下了一颗重磅炸弹，被业内称为第二代“抽水机”。前期自身定位不够贴近市场，后期市场竞争压力大，是造成项目楼盘“脱衣”抢跑主要因素之一，震撼的价格将势必吸干周边楼盘蓄客，“抽水机”一战成名，项目楼盘从坚守阵地，转向利用价格主动进攻，除了跑量的心理之外，截留客群也是其主要目的之一。
随着南京城市规划向东发展的趋势日益明显，包括麒麟新城在内的大城东板块不断升温，该区域将面临着全新的发展机遇。就其现有项目销售状况来看，受到购房者热捧的客观事实，一定程度上也反映了购房者对该地区未来发展前景的看好。然而，开发商都害怕资金链条断裂，一次性出货，反而有利于降低营销成本，加速资金周转。中海国际社区计划一次性推出一千几百套房，百万大盘，一年清盘，如此跑量求速度，价格无疑占有的影响力。在板块地价破七冲八，房价冲20000元/平米的当下，中海国际社区此次预计12000-14000元/平米的价格入市，对其后期销售来说，也是一大促进。业内人士认为，中海当初拿地成本本身就比较低，如今的低价也是相对的，毕竟，轰动性的人气也是无形利润，利润已经不低了。南京林业大学社会学系主任孟祥远对此则表示，大城东楼市或迎来地震。“城东抽水机”中海国际社区的横空出世，是否会接替前任“抽水机”雅居乐藏龙御景和苏宁滨江壹号，产生类似的“鲶鱼效应”，摁住大城东板块整体楼盘价格上升趋势，以及频频出现的“抽水机效应”是否会迅速蔓延南京其它板块，从而产生第四代乃至第五代“抽水机”，尤其是对于纯新盘不断入市，以求市场认可度的江北板块而言，都尚且等待市场的检验。（南京房天下商务记者部 徐贝贝）
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