2013年南京楼市不可忽略的关键词之一，改善潮。从主城到远郊，从大平层、花园洋房到城市别墅，无不走俏热销，有的项目抢房场面盖过刚需楼盘。从数字上看，高端改善型住宅）洋房及别墅）的总数、成交量、价格都在保持旺盛的上涨势头。像曾经的刚需板块，已被越来越多的改善性产品侵入，价格自然也是随着被拉升。南京高端改善市场的容量究竟有多大？遍地开花的高端改善型产品，产品究竟有何优势？如何保持自身竞争力脱颖而出？房天下本期“华宅品鉴行--暨2013南京城市别墅价值研讨沙龙”活动，与业内探讨别墅未来的创新发展。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉总结了今年南京高端洋房和别墅市场具有的几个特点。个特点，今年的高端市场非常火爆，因为高端市场对整个市场的依赖非常强，因为高端客户群往往自身居住已经非常优越，所以当市场不好的时候，就不太急于出售；在楼市调控的时候，高端市场会受到更大的影响。但市场一旦复苏转暖，高端市场一下子就又会蓬勃发展，因为在楼市发展周期里，复苏从刚需开始，然后慢慢的往改善传导，再慢慢向更高端的物业进行传导，所以说整个楼市的火爆对高端市场影响非常大。近几年，一、二线城市的高端房地产市场表现非常突出，为高端产品的发展提供了非常好的市场环境，不仅南京，还有北京、上海、广州、深圳这些城市的高端市场今年都很火爆。一线城市十几至二十几万的房子都不稀奇了。
第二点，从供应方面看，供应的产品在创新性和多样性还有品质等方面都有所提升，今年又出现了百花齐放的格局。记得前些年，南京已经做别墅这种低密度产品的中小开发商特别多，因此做出的别墅项目的居住体验、品牌体验、人气等各方面都不是特别好。现在，现在一些大牌开发商在涉足低密度的高端物业，比如说富力、五矿、朗诗等，现在消费者对于品牌的体验也越来越关注，喜欢购买大开发商所开发的项目。大开发商在产品原创方面做得比较突出。今年南京名声比较响的低密度高端项目产品都有各自特点，富力十号的合院也是南京市场上次出现，五矿原创的皇家都市的风格在南京也是比较新鲜，所以说是百花齐放，这也为市场繁荣提供了一个非常好的产品体验。
客户群虽有，他们想要买好一点的物业，但由于以前受制于好的产品，能看上眼的少。但需求有时候是可以被激发出来的，如今能激发购房者购买欲的产品越来越多，以此激发了市场需求。这不仅对整个全市低密度高端物业开发水平是一种提升，对高端客户群需求各个方面的满足也是一个比较明显的变化。
第三点，近郊的经济型高端物业今年在别墅市场上表现的相对好一些，它离城市不是特别远，也就是在主城区内或者是主城区沿线的位置，与高速路和未来的地铁交接非常方便，交通非常好，未来可见的配套前景也不错，而且总价又不是特别高，而产品又做得也比较好，品牌也不错，所以这一类物业在别墅市场中就更热销了，比远郊的中小开发商开发的别墅要热销得多。
第四点，别墅市场的价格有被低估的现实。因为过去几年大平层市场发展得非常火爆，而城市建设的一个重心也放在了像河西新城这样的区域，这些区域的投资使区域的土地得到。而大平层，因为这几年在整个市场中，也算是一个相对新的东西，现在户型面积是越做越大，配置档次也越来越高。再加上其他城市一些著名大平层项目的宣传和烘托，这两年大平层在区域的土地下，它的价格增长的也比较快。但别墅在这几年受到的调控影响比较大，因此这两年价格变动不是特别大，在这样此消彼涨情况下，别墅和大平层之间的价格差距越来越大，别墅的性价比又凸显出来了。
很多近郊低密度洋房或别墅，有些比大平层的单价还低，但这种低密度物业是一个完全不同的居住感受，它这种垂直空间上的变化、生活的情趣、氛围等等和大平层的居住感觉都不一样。有人说大平层再大就是一套房子，而别墅是一片天地，这就是不一样的居住概念。而且从居住文化来说，有天有地的生活也是比较符合中国传统文化的。所以说这种低密度物业的趋势是被低估的。
从未来价值来看，现在1.0以下的住宅用地都不允许出让了，而今在土地利用方面一直灌输一个导向，也就是集约节约利用土地，目的意味着今后都是往高密度方向发展，这方面越来越明确，低密度的会有，但是越来越少。因此，低密度物业的性价比被凸显出来之后，未来的供应量又更少，有些项目都是独有的，错过之后，就很难再出现。因此，它未来的空间也很好，现在买入的紧迫性也好，大家都要充分认识到其未来的价值。
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