[摘要] 2014 年9月30日央行发布房贷新政已三月有余，尽管此前银行一直强调资金成本等因素导致房贷利润微薄，但2015年伊始，不少购房者都被一条“汇丰银行首套房 利率执行88折优惠”的消息所吸引，那么南京市各银行对于首套房利率又有何动作?有专业机构预测利率优惠下降的通道已经打开。2015年的房贷将会呈现出 前松后紧的趋势。
2014年9月30日央行发布房贷新政已三月有余，尽管此前银行一直强调资金成本等因素导致房贷利润微薄，但2015年伊始，不少购房者都被一条“汇丰银行首套房利率执行88折优惠”的消息所吸引，那么南京市各银行对于首套房利率又有何动作?有专业机构预测利率优惠下降的通道已经打开。2015年的房贷将会呈现出前松后紧的趋势。
记者在联系上汇丰银行的工作人员后了解到，目前他们所执行的利率低为8.8折，但要享受这样的利率优惠有一定条件。与网上传出的该优惠主要针对二手房贷款不同的是，该银行在南京针对首套房推出了88折优惠利率，但只针对购买一手房的客户。同时，在协议楼盘上侧重有外资背景的房企，对于协议楼盘购房者的审核条件相对比较宽松。不过，该优惠活动在近期即将截至。
关于有传某国有银行将推首套房7折利率的消息，记者致电该行客服进行求证。工作人员表示没接到任何执行7折优惠的通知，目前对首套房基本执行95折利率，非常优质的客户经过特批，能争取到9折优惠。
而另一家股份制银行提供9折利率优惠，但其附加条件较为苛刻，需要购房者在该行存入50万元3个月定期存款才可享受。而目前成都国有银行，在客户征信情况良好的情况下，低可以提供享受基准利率的贷款。
除了以上两家银行以外，记者在调查中发现，南京的中国银行、建设银行、南京银行、东亚银行、恒生银行、兴业银行、华夏银行、浦发银行、邮政储蓄银行、光大银行、北京银行等其他绝大部分银行首套房执行的政策基本一致，都是首付3成、利率95折。
目前，优惠利率的附加条件也变得更加亲民，不再像以前那样对申请95折房贷优惠的客户提出各种苛刻的附加条件。
“只要是我们银行合作楼盘的客户都可以享受到95折利率。”中国
今年7折房贷利率难现
尽管楼市政策继续“松绑”的预期强烈，但房贷利率并未出现明显松动。机构调研显示，截至今年1月，大部分一二线城市的首套房贷利率没有出现明显变化，只有部分银行略微向下调整。此外，南京有银行对面积在50平方米以下且房龄较老的二手房贷款说“不”，其中大多是对50平方米以下、房龄超过20年的二手房停贷。
新增贷款有望再创新高
央行统计数据显示，2014年我国人民币贷款增加9.78万亿元，不仅比上年多增8900亿元，而且高于2009年创下的9.59万亿元的高纪录。
那么，老百姓期待的房贷利率“低些、再低些”，能够实现吗?据银行人士透露，房贷市场将比去年更为宽松，但想出现2009年7折优惠利率的概率极低。因为中央已经明确房地产已不是我国经济发展的支柱产业，楼市调控去行政化也是大势所趋，也不会强制要求金融机构用超低贷款利率来支持楼市。而作为市场化的银行，在无利润可言的情况下，更无动力推出7折亏本利率。
在宽松信贷背景支持下，2015年楼市将会比去年明显好转，北上广深及部分二线热点城市，有望率先走出低迷。
老房龄二手房停贷
??据记者了解，新年伊始，北京10大低利率银行中，继汇丰银行及农业银行低提供8.8折利率优惠之后，中国银行也推出了8.8折利率，使得北京地区9折以下利率增长至3家。中国银行仅规定，优质客户低可享8.8折，相比农业银行指定合作中介及汇丰银行明确提出贷款额度要求的做法，门槛有所降低。
但是，南京目前银行房贷“闸门”不松反严。南京一位购房人黎女士告诉记者，她前不久在市区买了一套面积不到50平方米的二手房，但因房龄超过20年，被多家银行拒贷。
据记者了解，目前，工商银行、交通银行、邮储银行等11家银行均出台二手房贷款新规。这些银行中，农业银行、交通银行、光大银行、中国银行和中信银行要求严，二手房面积需在60平方米以上才提供贷款;兴业银行、紫金农商银行和花旗银行要求二手房面积在50平方米以上;工商银行、建设银行和邮政储蓄银行要求贷款二手房面积在55平方米以上;其他银行大多要求二手房房龄在20年以内。
房贷市场将向宽松方向发展
近日，融360金融搜索平台发布的《2014年中国房贷市场报告》指出，2014年房贷市场的全年平均利率走出了一波“抛物线”趋势。而针对2015年房贷走势，融360金融搜索平台认为宽松仍然是市场的主基调。不过在基准利率调整后，对于贷款人而言，其能享受到的利率调整时间却有可能存在区别。
在2014年临近尾声时，央行突然于11月22日降息，将一年期贷款基准利率下调了0.4个百分点，相当于给房贷利率打了94折，这让不少本还处于观望状态的准购房者果断入市。虽是利好，但是对于不少已经签下了购房贷款合约的购房人而言，却并未能在12月便立即享受到利率下调的优惠。
一位业内人士告诉记者，贷款人和银行签订贷款协议时约定的调息方式导致了此种情况的产生。该人士表示，当前大部分市民签署贷款合同时都时按照“按年调息”来约定的。对于他们而言，前一年无论何时调整了基准利率，都是从次年1月1日开始执行新利率的。
“跨年月”遭遇“分段计息”
“不是说降息后月供会变少吗?难道降息的福利没有涉及我?”有业主发现，新年个月要还的房贷金额比上个月的还要高，这让他感到十分不解。据了解，本次月供的“不降反升”的主要原因是“分段计息”。
据介绍，在降息前已经完成贷款合同的购房者，从2015年1月1日起才能享受调整后的低利率。而在这个“跨年月”的贷款金额计算方式，采取的则是分段计息。也就是说购房者1月的月供将由2014年12月按旧利率计算的利息和2015年1月新利率计算的利息两部分组成。以每月5日还款为例，2014年12月5日至31日，共27天，将按照调降前利率按天计算利息，也就是说，购房者贷款1月份大部分天数里，并没有按低利率计息。而且由于每年后一个月银行利率是按天计息，因此12月月供的总计息天数是31天，并非平日里每月30天的计息基数。
当按天计息时，12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。举例来说，按照贷款者每月5日还款，贷款总额是100万元、20年还清，2014年12月还款7485元，其中本金2152元，利息5333元;2015年降息调整还款计划后，1月还款7719元，其中本金2263元，利息5456元。1月还款比2014年12份反而增加了234元。
从2月份起，全月都会按照新的利率进行计算。据了解，多数购房者的贷款总额在40万元至100万元之间，通常采用等额本息的还款方式，那么执行新利率后，月供将下降94元至230元不等。业内人士对此建议，1月份的月供并不能代表2015年全年的月供标准，应以2月份所交的月供金额为准，客户不妨在自己的1月月供还款日之前，多存入一些资金，以备还款使用，避免贷款。
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