[摘要] 小区的公共收益权属绝对是全体业主，是用于公共设施的维修还是物业费的补贴，这都由业主大会决定，然后和物业公司签订合同执行。
对于城南某高档小区业主周先生来说，小区已经成了广告的海洋，除了电梯里的广告招贴画、小区门口的液晶屏、道路两旁的广告牌，小区里还经常有卖蚕丝被的，卖高档水杯的。住了近5年，周先生从来没见过小区公布广告的收支状况。据了解，南京高档小区一块广告液晶屏的进场费用高达10000元一年，电梯间的广告招贴画费用也有四五千元一年。
物业收支不公布，还经常“哭穷”
刘女士居住在南京龙江成熟小区月光广场31123元/平方米[鼓楼]月光广场69套在售，小区三十几层的高楼每个电梯里都有3个广告牌，一栋楼3个电梯就是9个广告牌，整个小区5栋楼，算下来有45块电梯广告，按照4000元/块计算，光电梯广告牌进场费的收入每年就有18万元，另外小区的大厅里还有循环播放广告的电子屏幕，道路上也有一些看板广告，总共收入估计有三四十万，但是住这个小区已经七八年了，并没有看见过关于小区广告收入的收支去向。
“以前没广告的时候，小区还公布过停车位收入的情况，不过公布说收入都用于保养小区绿化了，这两年就没见公布了。”刘女士说。而居住在南京河西CBD一家高档小区的业主蔡女士也告诉记者，小区几个大门门口都有液晶屏广告，电梯厅有电子屏广告，电梯间有招贴画广告，但是也从来没见过小区物业公司公布过这部分广告的去向。南京玄武区一家老小区的业主张小姐告诉记者，小区原来属于南京某大学的家属区，但是后来房屋产权可以自由交易之后，不少大学老师都搬离小区，所以就交给了物业公司管理，从去年开始，在每个电梯口都安装了循环播放广告的液晶屏，在小区三个门口也都有播放广告的液晶电子屏，小区里卖蚕丝被和血压仪的人经常有，小区的业委会改选述职的时候只说小区的物业费收得很困难，就连维修电梯和车棚的钱都很难满足，还需要向大学领导申请，这部分广告都补贴维修费了。
“但是小区不是有专门的物业维修基金么？广告究竟去向如何，也没人仔细问。”张小姐有点不解。南京曾经有一位江宁市政天元城25949元/平方米[江宁]市政天元城270套在售的业主，为了弄清楚小区的公共情况，跑了一年多也没查到小区两三百万元的广告、停车究竟去了哪里，后来行政部门介入之后物业公司公布的收支情况也并未加盖业委会的公章，条目疑点重重，后来业主无奈和物业公司打起了官司。
个别小区会公布，还给业主“送礼”
南京也有几家小区对于物业收支公布得十分明细，例如南京奥体新城的翠竹园0元/平方米[江宁]竹园0套在售小区，业委会每年对于小区的广告收入、公共车位收入、小区活动的摊位费都明确公布，该小区业主黄先生告诉记者，“我看过小区公告，大部分收入都用于小区的物业办公费用、绿化保养和补贴物业的维修基金了，我们业委会的几个大爷大妈每次都会审查收入支出情况，年底结余得多还会给业主发价值一百多元的米、油、蛋。”万科金色家园小区的金先生也告诉记者，小区业委会对于小区的都有明细支出，500元以下的支出业委会主任签字就行，500元以上的支出要求业委会委员附议签字，每年业委会改选这笔账都清清楚楚，过年也会收到业委会用结余的钱发的桂花鸭礼盒之类的礼物。
小区一年广告收入十几万元很正常
南京一位资深广告人告诉记者，小区的广告收入不菲，特别是高档小区，各个广告位分属不同的广告公司，媒体投放费用归广告公司，是按月计算，但是进驻小区需要向小区物业缴纳进场费，这个费用差别很大，不过平均来算，像小区门口的那种大型电子液晶屏，一般每年的进场费在10000元左右，而电梯里的广告位和小区路边那种横着的看板广告位，一般一个一年的进场费在3000元-5000元，小区的活动摊位费就没有一定的价位了，因规模和期限不同费用差别很大，“小区档次不同，费用也不同，有的高档公寓楼一年光电梯间的广告进场费就有十几万，高档小区的进场费高一些，老小区的进场费低一些，有些也看你和物业公司的关系，这都要广告公司自己谈的。”照这样来算，基本上南京一个比较有规模的小区，每年的广告收入也都有十几万元。
南京一家管理着十几个小区的物业公司的负责人告诉记者，一般来说，小区的公共收入，在成立业委会重新规定之前，物业公司和小区业主是三七开，也就是百分之三十作为物业费的补充，百分之七十作为维修基金的补充，这部分的使用应该得到业委会的认可，这个三七的比例是可以在物业合同里调整的，没有规定就默认。对于物业支出的公示，并没有准确的要求，一般都是半年或者一季度一次，公布在告示栏里。
“因为小区的物业维修基金动用比较麻烦，有各种手续，所以广告这块一般都补贴小区的维修费用了，比如电梯广告补贴电梯的维护保养费用，小区里的其他广告补贴维修车棚啊、保养小区绿化啊等等的，特别是一些小的项目，什么换个花园护栏啊，换个电梯召唤板啊，因为这种小项目费用不多，申请维修基金手续太复杂，又比较着急，所以会动用小区的公共。”该负责人表示：“一般小区的公共都是用于公共设施的维修和管理，有的小区有结余用来发奖金礼品，这些都取决于业委会和业主大会的决定，但是从物业管理者角度来说，这样做虽然小区业主觉得享受到了实惠，但是其实也并不特别合适，因为今年结余多了，明年也许维修费用就紧张了，还是要以小区公共资源的维护为主。”
公布物业收支情况起码一年一次
南京市物业办的徐科长告诉记者，按照《江苏省物业管理条例》第六十五条对公共的分配有明确规定：物业公司应当将汽车停放费单独列账，所得的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，则按照业主大会的决定进行分配。业主大会成立后，道路、场地停车，以及利用共有部分、共用设施从事广告等经营活动的，须经业主大会或者业主大会授权的业委会决定，如何使用也由其决定，或按物业服务合同约定。徐科长说：“公布物业的收支情况，起码一年一次，如果不按期履行这项规定，业主可以进行投诉，查明之后，小区物业管理部门将受到行政处罚。小区的归属肯定是全体业主，在没有成立业委会的时候默认是三七开，成立业主委员会之后就重新进行规定，形成合同和物业公司签署，这个份额划分是完全自由的，不过要经过业主大会批准。公共的分配也要业主大会批准，业委会有执行权。”
江苏李安详律师事务所的李安详律师告诉记者，小区的公共权属是全体业主，是用于公共设施的维修还是物业费的补贴，这都由业主大会决定，然后和物业公司签订合同执行。对于物业公司收支的账目，每个业主都有权要求公开并且查阅。“业主对于小区管理权可以比照股东对于公司的股东权利，完全有权查阅收支情况，如果对收支质疑，还有权调阅每一项收支的合同和发票。如果这个小区对于这部分内容长期不公开不透明，也说明了要么是业主委员会工作不到位，要么就是业主没有很好地行使属于自己的权利。”李律师如是说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
