[摘要] 昨天，全球知名房地产咨询机构仲量联行在宁发布《中国城市60强》研究报告，对“新常态”下中国60个二三线城市商业地产的发展机遇与城市竞争力进行了全面评估和分析，南京跻身“中国城市60强”第8位。
昨天，全球知名房地产咨询机构仲量联行在宁发布《中国城市60强》研究报告，对“新常态”下中国60个二三线城市商业地产的发展机遇与城市竞争力进行了全面评估和分析，南京跻身“中国城市60强”第8位。
“首先要说明的是，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，此次并不在我们的统计之中。因为，它们的国际化水平已经比较高，明显超过其他城市，和其他城市不具有可比性。”仲量联行南京分公司董事总经理陈健介绍，“中国城市60强”是从287个二三线城市中甄选出来的。这60个城市总人口接近3亿，更广阔的辐射圈容纳了超过4亿人口，超过美国总人口数。在过去的3年里，60个城市的消费阶层迅速扩张，年收入超过5000美元的人口数翻了一番达到1.3亿。预计截至2020年，60个城市中将有9000万人口进入这一消费阶层。60个城市的经济总量，达到8.6万亿元，如果将其作为单一经济体来看，将是世界第二大经济体，占全球产出的9%。
截至2025年，“中国城市60强”将占全球经济增长的15%，达到15.5万亿美元的规模，相当于印度目前的年产出量，或者两个德国的年产出量。尽管近年来全球经济增速有所放缓，但“中国城市60强”仍将是世界增速快的经济体之一，预计截至2025年“中国城市60强”的整体经济规模将是俄罗斯和巴西经济规模之和的两倍。
在“中国城市60强”中，仲量联行特别提出了一个“1.5线”城市的概念，即仅次于一线又明显高于二线的城市，共有9个城市上榜，南京位列第8，其余8个城市分别为：天津、成都、苏州、武汉、重庆、杭州、沈阳、西安。这九大“1.5线”城市都是繁荣的区域性商业中心，世界经济地位越来越重要，并致力于打造其国际形象。
新常态下，商业地产格局大变
仲量联行认为，伴随着中国经济步入“新常态”，各个城市的商业地产格局也随之发生巨大变化。
零售地产：新型购物中心兴起，传统百货商场衰落
陈健说，“中国城市60强”的城市总人口接近3亿，这些城市的消费活力非常强劲。但值得注意的是，人们的消费习惯已经发生转变。消费者越来越青睐更有价格优势、以餐饮娱乐为导向、交通更加便利的购物中心，传统的百货商场正日益走向衰落。城市消费者更加理性，对价格更加敏感，网络购物迅速得到普及，线上联合线下的全渠道零售逐渐崛起。
报告预测，未来3年内，“1.5线城市”购物中心的总量将会再增长60%，存在饱和、过剩的风险。零售商的竞争也将越来越激烈。但高品质、优质管理、差异化经营的购物中心仍将“赢家通吃”，比如南京的德基广场、杭州的万象城等。
物流地产：电子商务崛起成增长新引擎
以前，很多地方政府都喜欢把地卖给具有更高价值的制造业，导致物流土地供应长期不足。”仲量联行大中华区董事总经理冯建强说，如今制造业投资下滑迫使政府转向物流业，愿意为其提供更多土地。而且，政府也越来越意识到，高效的物流网络是城市竞争力不可或缺的组成部分。
冯建强认为，电子商务和全渠道零售的崛起已成为物流地产新的增长引擎。对于开发商而言，物流地产的选址至关重要，需要重点关注那些目前尚未被竞争对手大规模挤占的次级市场，选择高速公路网络沿线或繁华的工业区等有利的地理位置。
办公楼：“1.5线”城市唱主角，内资民企成需求大头
陈健表示，“中国城市60强”中的办公楼需求主要集中在“1.5线城市”，这些城市较高的商业活跃度和中产阶层的扩张支撑了高价值服务业的增长。其中，教育对于城市发展至关重要。南京自2012年以来，凭借高价值服务的优势，已经成为“中国城市60强”中发展为成熟的办公楼市场之一。
“1.5线城市”的甲级办公楼总量一般每3年就会增长翻一番，短期存在供应过剩风险，但多余存量有望在中期内得到消化。因为，金融市场的改革与对外开放，将会催生大量本土投资企业，他们将成为办公楼的主要使用者。在商业服务、科技、电信、电子商务、创意产业、医疗、生命科学、品牌零售等各个领域，不断发展壮大的内资民营企业，也将成为办公楼需求的主要驱动力。
酒店：结构调整后，未来两三年仍是“买入契机”
“新常态对酒店业的冲击则为明显。”仲量联行全球研究部总监柯志扬表示，自2013年以来，随着中国经济增速放缓，酒店业发展遇挫。取缔公款消费以及开展反腐削减了五星级酒店的收入来源，部分五星级酒店甚至自降星级，以重新吸引来自政府部门的需求。
面对严峻的挑战，酒店业正经历着变革性的结构调整。酒店业长期对政府官员需求过度依赖的局面，正被来自国内旅游和民营企业商务旅行需求所替代。特别是国内金融、商业服务业、高科技企业以及电商的扩张，有力地支撑了经济型酒店住宿的要求。这一结构性调整将有助于推动酒店业健康和可持续发展。
从长期来看，中国酒店市场仍具有较大增长潜力。对于投资者来说，未来两至三年，可能也是一个比较有利的“买入契机”。
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