[摘要] 一系列新政出台后，4月中下旬开始南京楼市行情明显回暖，人气也达到年初以来的好状况，市场中时不时出现“局部热销”和“局部涨价”，但从整体上看，“慢热”依旧是主旋律，直到4月中下旬销量翘尾，“银四”才正式被“镀金”。
一系列新政出台后，4月中下旬开始南京楼市行情明显回暖，人气也达到年初以来的好状况，市场中时不时出现“局部热销”和“局部涨价”，但从整体上看，“慢热”依旧是主旋律，直到4月中下旬销量翘尾，“银四”才正式被“镀金”。此外，涨价也仅存在于个盘，为求去库存，多数在售楼盘的促销并没有退场，房价整体上涨的脚步依旧滞缓。
“金三银四”认购总体突破1.5万套 行情走热明显“慢半拍”
截至昨日记者发稿时的网上房地产数据显示，4月份前29天，南京楼市已累计认购住宅8102套，成交6146套，认购成交量均高于3月（认购7607套，成交5266套），同时认购量也比去年4月高出约6%（2014年4月新房认购7626套，成交6299套）。至此，整个“金三银四”的认购量已经突破1.5万套，好于去年同期水平。
从销量来看，今年的楼市回暖明显“慢半拍”，不仅“金三银四”变为“银三金四”，4月份的销量也是下半月好于上半月。数据显示，整个4月上半月仅有1天认购量超过400套，但下半月认购超过400套的有4天，高达到483套。在供应量大增的上周，全市新房认购月内首次超过2000套，环比前一周上涨3成多。
对于开发商来说，在销量出来之前，蓄水量更是探明楼市热度的基础。4月中下旬开始，楼市的买房人气出现回暖，多家楼盘爆出热销，河西纯新盘宏图上水云锦推出204套房源，当日去化9成，项目营销负责人表示，前期缴纳诚意金的客户有600多组，实际来摇号的也有300多组，而售楼处开放以后统计的来访量约有5000多组。再如上周开盘加推的绿地国际花都，142套房源当日去化130多套，案场负责人表示当天参与摇号客户共有145组。还有上周加推142套联排别墅，当日去化100套的江宁别墅盘景枫你山，项目负责人表示前期的认筹客户达到150组。桥北年内第三次加推去化7成的旭日上城，以及昨晚加推125套房源的亚东观樾，现场选房客户也接近200组。此外，上周五刚刚拿到656套房源销许的纯新盘华润国际社区，毛坯均价17500元/㎡，周日就立刻启动了首批房源认筹，据称认筹客户达到540多组，而实际收筹达310多个。
不过记者也了解到，包括宏图上水云锦等热销项目几乎从年初就已经开始蓄水，人气上升主要还在新政出台之后，此外像旭日上城、绿地国际花都这样连续加推的项目，都有相当一部分客户是上次没选到合适房源的意向买家。但无论如何，蓄水上升以及开盘人气保持连续性，都说明眼下市场热度已经在提升。
26盘开盘仅9盘去化超7成
多家开盘项目拒晒销量
虽然4月份楼市销量整体有所回暖，个别项目开盘也是亮点频出，但市场中新推楼盘的总体去化率并不高。业内网站的新统计表明，4月份开盘的26家项目中，开发商宣称销量过7成的项目仅有9家，占到推盘总数的三分之一，同时有多达16家楼盘并没有对外公布销量。在上周的开盘潮中，仅有两三家人气较旺的项目对外公布大体销量，大多数楼盘对实际的销售数据讳莫如深。“开发商不愿透露销量数据，显然说明成交并没有达到预期。”一位营销人士对记者表示，南京蓝风咨询机构副总经理翁忠平也表示，虽然目前市场形势比较好，但销量上升并不是十分明显。
由于市场仅仅是“温热”，多数楼盘仍有可能陷入销量不佳，以桥北一家上周开盘的项目为例，项目加推210多套房源，当天上传的销售数据仅有16套，开盘数日后新增加的上传数据也仅有2套。江北另一家本月中旬开盘的项目，至今上传销售数据仍在挂零。城北一家4月上旬已经开盘新推的项目，目前上传的销量也仅是个位数。
而在网上房地产本月销量排行中，包括荣盛龙湖半岛、五矿崇文金城、升龙天汇、绿地之窗等项目，都是此前推出的房源继续去化，4月份并没有加推，加速去库存显然还是目前市场的主流。
个别楼盘“喊涨”落地变“真涨”
多数依旧促销不断
与此前的“喊涨”不同，4月底开始，伴随房价整体止跌，部分楼盘也出现了“真涨”迹象。两周前，位于仙林板块的高科荣境新推一批小高层房源，面积95—180平方米，年初项目就曾透露出价格看涨的消息，实际开盘时房源整体成交均价为17800元/平方米，与前期相比差不多，但其中95—140平方米面积段房源成交均价达到18500元/平方米，相比前期有了接近千元的涨幅。同时间位于河西的纯新盘宏图上水云锦首次开盘，年初该楼盘也曾曝出“过3万”的预期，开盘当天虽然有优惠，折后的实际成交均价也在30000元/平方米出头，成为今年河西销售均价超过3万的楼盘。而在上一周，桥北楼盘弘阳旭日上城加推5号楼“景观楼王”，这批房源均价达到12000元/平方米，相比前一次开盘单价上涨了七八百元，而相比3月份开盘10800元/平方米的均价，上涨幅度高达1200元/平方米。节前加推的城南亚东观樾，新一批房源折后均价23000元/平方米，相比五个月前开盘均价也上涨了1000多元/平方米。
不过与部分试水涨价的楼盘相比，大多数楼盘依旧是优惠不断，包括世茂外滩新城、莱蒙水榭阳光、北江锦城、恒信珑湖国际等大批项目，4月份都纷纷推出“七折”、“五折”、“半价”之类竞拍，其实就是一种变相的特价房，例如4月份新推房源“毛坯改精装”，均价上涨至2.3万—2.5万元/平方米的世茂外滩新城项目，上周就推出了“7折竞拍”活动，开发商拿出一套173平方米特价房竞拍，起拍价242万。终以316万总价被拍走，单价18213元/平方米，相当于91折成交。有业内人士认为，通过少量特价房带动人气，进而给出更大范围的优惠，已经成为开发商当下“组合促销”的手段。
来自本地网站的新调查也显示，整个“金三银四”期间南京全市92家主力在售楼盘，仅有16家楼盘涨价，涨幅高也不超过10%，往年楼市回暖房价立刻“变脸”的状况没有出现，大量项目因为维持促销手段，房价上涨的脚步也很滞缓。
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