[摘要] 高远理想的背后是政府政策一路推动向前再向前，张江的房价在政府单腿的助推下更是犹如过山车一样，忽高忽低，忽冷忽热。带着种种疑问，我们多次走访张江，试图揭开其单腿走路的背后艰辛。
老人说，黄浦江是上海的灵魂，这条缓缓流淌的江流是上海的骄傲，记录了上海的发展，也见证了浦东25年大刀阔斧的造城计划。25年前的小渔村成长成今天的的浦东，一路走来，写出了陆家嘴、世博、张江、自贸区……这些五彩斑斓的篇章。
再造“中国硅谷“，这是北起龙东大道，南至迎宾大道，西靠罗山路，东临环东二大道，占据浦东东南大面积地块——张江出发的初衷、追逐的远大理想和目标。
高远理想的背后是政府政策一路推动向前再向前，张江的房价在政府单腿的助推下更是犹如过山车一样，忽高忽低，忽冷忽热。带着种种疑问，我们多次走访张江，试图揭开其单腿走路的背后艰辛。
丰满的理想：政府主导下的产业园区定位
“中国硅谷”口号的喊出，大家都笑了，在这样一个枯藤老树昏鸦的村落里建成一个震惊世界的产业园区。几年来，一点点的改变，初只是位老人在这里划下的一个“圈”，如今张江却成为高新产业云集的版块。
1992年7月，上海市张江高科技园区成立，规划面积25平方公里。
1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策。
2005年9月7日，国家发改委第56号公告公布的文件中，张江高科技园区成为上海高新技术产业开发区“一区六园”中的“园”。
2011年初，张江高新区创建国家自主创新示范区（包括一区十二园），张江高科技园被列为核心园，规划面积扩大至75.9平方公里。
2015年3月1日，张江高科技园区将正式纳入上海自贸区范围。
现在再提“中国硅谷”这个口号，大家又笑了。在上海的各种规划版图中，张江确是不可缺少的一环。然而现实又很骨干，不比美国硅谷，单与北京的中关村进行比较。中关材是学院驱动的，80年代亦是荒凉，但旁边高校云集，有包括清北、中科院和著名的八大学院，而它的掘起更是靠这些精英学子、科研教授甚至是学校自主下海创业（如北大方正、清华紫光）筑就。
IT强调智力与技术，定是要发轫于智商资源的聚集地。张江完全是政府主导的，早年也是较为荒凉的地方，但旁边高校很少，目前有上海中医药大学及2008年才投入使用的复旦大学张江校区等，相比中关村而言，在起点上就低了不少。
稀贵的宅地：2014年连推两纯宅地遭疯抢
张江因产业园区的定位，使得这个版块的宅地蛮得格外珍贵，自2010年以来，张江共出让了十个地块，其中仅两幅纯宅地，其余多是商服、商住或混合用地。
2014年9月5日，鲜少有宅地出让的张江，浦东新区张江南区配套生活基地A3－04地块的出让信息一出即有33家公司申请报名，此地块出让底价为5亿元，起始楼板价为1.35万/平方米，与前期出让的张江板块其他宅地相同，经过101轮竞价，被三湘集团拿下，成交楼板价为26057元/平方米，溢价率达到93%。而2014年10月亦出让了与A3－04地块一路之隔的A1－05地块，以25765元/平方米的成交楼板价被珠海华发争入口中。
（图片来自2014年10月历史资料）
除了僧多粥少的纯宅地，频频出让的张江商办地块亦受人热捧，原因更多在于其产业定位及庞大的人口导入规划。各路大伽如万科、绿地均纷纷角逐于张江商办地块，万科自2013年拿下万科翡翠公园地王地块后，就开始多次在张江动作，地块的溢价率均超80%，而绿地在2013年在张江拿下的地块正在紧锣密鼓的建设中，将成高层写字楼、多层商业体及地下车库组成。
疯狂建设的背后：各业态走自己的路
昨天路过青春里，看到旁边一地块上长得近人高的杂草随风摇摆，在阳光下颜色愈发浓郁，而对面却是密密麻麻的脚手架，尘土飞扬，隆隆作响，忙得天翻地覆。不禁想，这或许也是整个张江的缩影。“聚焦张江”的政策出台后，多少开发商带着掘金的勇气踏上这片润土，尚未待收获汁肥鲜美的果实、却要先自偿早熟的苦果。
（图为青春里旁边待建地块）
张江的居住区、房产供应区相对来说还是比较集中的，主要集中在原来的张江镇周围，大致划分为两大块：一是张江镇以北的香楠地区，主要为联体和叠加式别墅，另一块是以市政动迁配套工程为主、少量商品房为辅的大众居住区。
目前张江版块在售新房住宅刚相对分散些且仅3个，别墅项目10个，商业有6个。别墅房源中有7个是10年前的别墅，且多为大面积独栋别墅，别墅多集中在龙东大道以北、金桥路以西、翠柏路以南及金科路以东。屹立于产业聚集的园区的别墅处境尴尬，据网房数据，东郊花园自2011年9月获批预售证后，推出75套别墅，仅售出31套，去化尚未过半。合生东郊别墅自2010年开盘后共计44套房源，仅售出5套，2012年8月后至今零成交。
（图为东郊华庭）
张江的住宅市场新房有日月光水岸花园、汇智湖畔家园、万科翡翠公园，房子价格从38000-48000元/平，价格相差近1万。而二手房市场主要由汤臣豪园多期及动迁房支撑的，价格为2.85-3万/平，比新房均价少近2万/平。
（图为二手门店前广告牌）
成功不是偶然，总是站在巨人的肩膀上，万科翡翠公园的热销也是有迹可寻。据房天下数据监控统计，近五年来张江的年度销冠，分别是汤臣豪园、汇智湖畔家园，而去年由万科翡翠公园接棒。它作为2013年的地王项目，2014年强势入市，推出科技智慧宅，与张江科技定位接壤，同时走高端非毛坯路线，与同版块内的新房产品甩开距离，张江有高端的别墅，亦有刚需改善的中端偏低产品，似乎中间段位的产品迟迟虚位以待。而根据去年三湘拿地及后续透出的口风可大胆猜测，其瞄准亦是这一市场。
（图为万科翡翠公园）
未来的潜力：纳入自贸区2.0再发力
4月27日，上海自贸区扩展区在上海浦东新区人民政府举行揭牌仪式，陆家嘴金融片区、金桥开发片区、张江高科技片区等三大片区正式纳入上海自贸区版图，这标志着上海自贸试验区2.0版正式启航。而新入营的张江片区的侧重则是国家自主创新示范区。
近13年的发展，张江是完全可以承担起这一重责的。目前，张江已经逐步发展依托新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、节能环保、新材料五大主导产业，积极培育新能源和新能源汽车两大先导产业。目前，这些产业已经具备产业集群形态，其中生物医药和集成电路产业在领先，其他产业位于领先行列，围绕新兴产业布局的研发链、孵化链、服务链和资金链已经或正在形成。
（湖对岸为汇智湖畔家园）
在微观层面，张江的商业配套等亦在紧随其后，不断壮大。位于金科路地铁站旁边的近40万方的长泰广场一期已投入使用，入驻品牌商有上百家，而路对面的汇智国际中心亦在不断追赶。类似大面积商服的聚集，还有张江镇上紫薇路附近的连成片的沿街底商。假以时日，出让的商业地块落成后，与人才导入规划形成反哺，将整个张江的建设将成闭环。
（图为长泰广场）
张江的楼市，用一句话来形容为恰当，“成为科技，败也科技”。因为高新产业企业的聚集让这块备受关注，各种商业地块层出不穷，也正是因为科技园区的定位，使得这边的有效宅地缩减，版块内房价随产业分布而高低有致，也让本地的置业者选择临区如唐镇及川沙。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
