7月过半，南京楼市各大板块的房价动向并不一致，江北板块在新区利好后涨价已实实在在落地，其他一些改善性板块则曝出比较高的“天花板”价位，后期落地仍有悬念。但不论涨势如何，下半年的市场竞争局面依旧存在，房价后期还会有新的“平衡点”。
新区落地后江北涨价也“落地”了
“晚出手几天，房价就涨十几万了。”本周二晚，位于江北新区“核心”的华润国际社区开盘加推，不少买家慨叹房价真的“涨了个台阶”。记者了解到，该楼盘此前在5月份首次开盘，当时均价在15000元/㎡左右，不少房源成交价格在14000—14500元/㎡，江北新区落定后，项目前期剩余的房源迅速消化，甚至传出4天卖房235套的销量，价位也是水涨船高，从开盘时的15000元/㎡爬升到了15500―16000元/㎡。到本周项目第二次开盘，新推的216套房源均价在16500—17000元/㎡，相比首次开盘“直涨”了近2000元/㎡，即便如此当晚也宣布1卖光。
记者了解到，从7月2日江北新区落地至今，十多天按时间内江北板块共有4家楼盘开盘推房，除1家纯新盘外，其余3家在售项目的成交价格全部上涨，销量也在走高。紧邻中心区的正荣润江城，新区落地前一天房价已率先上调300—500元/㎡，新区落地后加推了一批房源，半个月内卖房近350套，据营销负责人透露，7月份该项目销售额已经突破8个亿，预计月底前能达到10个亿，而整个上半年项目的销售金额其实也就在7.4个亿，7月份卖房业绩超过了此前半年。在桥北，上周开盘加推1栋“楼王”的旭日上城折后均价也达到12700元/㎡，此前的5月份开盘均价还在11200元/㎡。记者了解到，新区落地后该项目均价3天内已迅速上调了800元/㎡。包括大华锦绣华城、天润城等其他桥北项目，新区落地后均价也都有上调，涨幅普遍达到300—700元/㎡不等。
其他板块喊出“天花板”价落地仍谨慎
与江北的“落地涨价”相比，其他一些板块近期也“涨势汹汹”，不过主要体现在销许公示价格上。城东的“地王盘”五矿晏山居上周末首批领取了4栋楼共124套房源的销售许可，公示价格中32套的精装房源均价达到3.18万元/㎡，毛坯房源均价则达到3.02万元/㎡。整体越过3万，刷新了城东“天花板”，由于项目的楼面价就已经突破1.5万元/㎡，市场预期普遍认为项目未来入市房价不会低。
记者了解到，此前城东的“地王”项目复地御钟山楼面价达到1.3万元/㎡，目前在售均价约为27000元/㎡，同在城东的紫金华府目前在售的小户型均价22000元/㎡，相比前期已有500元/㎡涨幅。
另外在本周一，河西南纯新盘佳兆业城市广场也公示了1号楼销许中196套精装住宅销许均价达到28003元/㎡，预计7月底8月初也将开盘入市。记者了解到，目前河西南楼盘在售价位普遍在2.7万元/㎡以内，例如正荣润峯在售均价约为25000-27000元/㎡，五矿崇文金城约为27000元/㎡，升龙天汇约为23000—24000元/㎡，海峡城在售均价仍在22000元/㎡左右，部分楼盘相比前期小有涨幅，但也未触及2.8万元/㎡的水平线。
另一方面，报价能否落地还是个疑问。“销许价是出来了，但开盘价真不好讲，我们跟客户都报不出价格。”五矿晏山居的一位案场负责人对记者表示，眼下项目认筹有一个点优惠，而到开盘当天还会更多，“根据人气状况来，100套房源目前认筹了80多组。”佳兆业南京公司营销总监周亮也表示，他们的项目会参考周边房价合理定价，开盘也将给出一定优惠。
记者发现，年初至今开盘价低于“销许价”的状况普遍存在，哪怕是在近期房价涨幅纷纷落地的江北新区，各家楼盘其实都没有放弃开盘优惠，成交价格依旧低于销许价位。业内人士认为，即便是在下半年，开盘促销也仍将是一种常态。
房价后期仍有新的“平衡点”
事实上，无论江北、城东还是河西，近一个月开盘都不算多，房源供应量也比较有限，在售楼盘在迅速去化前期房源后，价格上涨的动力必然会逐渐累积。不过接下来，伴随各区域新房源入市，尤其是一些新盘入市，房价还会出现“平衡点”。
例如在江北板块，新区落地以来开盘项目并不多，但在此前一个月间，已有包括保利西江月、招商兰溪谷、荣里、万科璞悦山、弘阳时光里，绿地悦峰公馆在内的6家新盘公开了售楼处或样板间。整个江北下半年还有多达16家新盘入市。其中仅江浦区域就有11家，高新区也有5家，市场面消息显示，不少新盘首次入市仍有可能“低开”。此前销许价位达到17500元/㎡的保利西江月，日前打出“河西一间房，买新区一套房”的广告语，昨晚开盘成交均价16500元/㎡。
而在城东，另一家新盘世茂招商语山预计也将在7月首开，近期公开售楼处，预计入市的价格169万起售。此前开盘的奥克斯钟山府目前均价仍在21000元/㎡，大发融悦预计均价则在24000-25000元/㎡，与3万元的“天花板”都有一定距离。转到刚需房扎堆的麒麟板块，这里甚至有多家楼盘准备低价促销，启迪方洲日前打出7月份部分新推房源单价10800元/㎡起，折后均价不超过12000元/㎡，中海御山府则打出“单价12900元/㎡起限时秒杀”。
业内人士认为，目前江北新区利好释放后出现量价齐升行情，近期还会维持，但多数楼盘的涨价还是收紧前期优惠后的“补涨”，需求爆发也会有一个限度，加上后期供应量上升，不排除还会出现一定程度上的价格竞争，至于其他板块的价格是否能看涨，主要还是看各区域的竞争状况和楼盘的产品特性，例如有的楼盘是因为主推小户型而单价上涨，有的则是因为精装修，有的算入赠送面积后还会稀释总价，但可以肯定的是后期高价盘入市会明显增多。
记者朱晓燕 乔淳
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