[摘要] 继前天国土局新推的一次土地出让公告中“9050”要求在昨天上午“消失”后，昨日下午规划局也正式发布通知，明确“9050”政策退出南京房地产市场。
晨报讯（记者 黄欢 乔淳）继前天国土局新推的一次土地出让公告中“9050”要求在昨天上午“消失”后，昨日下午规划局也正式发布通知，明确“9050”政策退出南京房地产市场。
前天下午，国土局挂出了今年第13号土地出让公告，新挂出的两幅G33、G34地块分别位于雨花台区西善桥街道和鼓楼区热河南路，前者是住宅用地，后者是商住混合用地，两幅地块都规定了住宅部分90㎡及以下的套型面积所占比例不低于50%。
而在昨天上午，这则公告在经过调整补充后又重新挂出，其中G33、G34两幅地块的出让面积和出让条件未变，“9050”的出让要求却悄然消失，另外公告还补充增加了位于江北浦口区的三幅地块，其中包含两幅住宅地块，也都未提“9050”出让条件。而在此前发布的今年第12号土地出让公告中，新推出的7幅地块中已经有3幅包含住宅性质的地块未提“9050”规划要求，这也意味着“9050”政策此前已经不再对所有住宅地块强制执行。
记者随即咨询了国土局相关人士，该人士表示，截至公告发布并没有接到相关通知，但从此前一次挂地开始，南京市的土地出让对“9050”不作统一要求，涉及地块规划的内容也由规划部门来具体设定。
而到昨天下午，南京市规划局官方微博正式发布消息：据今年国土部、住建部下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，南京市相应调整商品住房供应套型比例政策，今后新出让居住用地将不再限定住宅套型比例，对于已出让的在建商品住房，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下，允许适当调整套型比例。至此“9050”明确退出了南京房地产市场。
“9050”
2014年2月21日，南京国土资源局正式发布《关于土地出让模式调整的说明》，明确全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。对于一些特定区域、特定项目，可视具体情况来确定套型比例要求，并按规定报经政府批准。
“9050”政策现状及效果
已出让66幅“9050”土地 22个项目已入市
去年2月，南京市正式出台了“9050”政策，明确“全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。对于一些特定区域、特定项目，可视具体情况来确定套型比例要求，并按规定报经政府批准。”
业内网站统计显示，从政策出台开始，南京至今已出让住宅性质地块72幅，其中66幅地块明确规定了“9050”条件，仅有5幅地块未涉及该要求，具体是因为地块性质特殊，而在已经出让的“9050”地块中，江北占到了21幅，江宁也占到17幅，此外城北9幅、城南8幅、城东5幅、河西4幅，仙林也有2幅。
大量“9050”地块出让，无疑使得去年下半年以来中小户型供应十分密集。统计显示，迄今为止66幅“9050”地块中已有22幅开发成楼盘上市，其中江北江宁上市量集中，江北达到6家，江宁也达到5家，仅江北高新区就集中了已入市的弘阳时光里、招商兰溪谷和即将入市的绿地悦峰公馆、新城花漾紫郡4家“9050”楼盘，粗略估算中小户型的开发量约达40万㎡，各家项目的户型面积也都集中在65—90㎡。
江宁去年下半年至今入市的项目中，包括招商方山里、银城一方山、朗诗未来家、绿地国际花都在内的8家楼盘也都执行“9050”标准，由于竞争激烈，去年底江宁多家楼盘甚至掀起了一场90㎡以内的“户型大战”。
“9050”实施一年多以来，主流板块刚需供应大幅增加，刚需住宅的成交量明显提升，数据显示，今年1—7月面积在80—100㎡的住宅累计成交了2.76万套，占全市成交总量5.19万套的53%。
不过在一些改善为主的板块，情况就相对复杂，同策咨询南京公司副总经理杨锐分析称，包括河西等板块，市场需求以改善为主，原先主要做大户型，后来由于规划限制，很多项目不得不做小户型，但由于价格普遍较高，往往会出现“高端客户看不上，刚需客户买不起”的状况。还有业内人士认为，由大户型改做中小户型，开发商出于成本控制和利润空间需要，可能会采取精装修、赠送面积等手段，客观上抬高了中小户型房源单价。
记者了解到，目前河西南佳兆业城市广场、招商雍和府等项目，都在主打80多平方米的中小户型住宅，并且都是精装修，价位已达到2.5万元/㎡；江北高新区的弘阳时光里项目为了规避中小户型竞争带来的不利影响，采取了客厅挑高等手法，将90㎡以内户型的赠送面积做大，首批开盘的预计价格也达到了万元以上，高于周边在售价位。
有业内人士认为，为避免中小户型带来的不利，不少改善项目进行大范围的户型改造、增加赠送面积，这不免加大了开发商违规操作的可能性，此外，政策虽提升了刚需供应量，但改善市场渐趋火热，一定程度上也压缩了改善房源的供给，推高了部分板块的豪宅价格。
“9050”政策取消影响
对刚需板块去库存是利好
在得知“9050”政策取消后，江北一家开发商随即表示这是一个新的利好。记者了解到，作为此前“9050”土地出让多、中小户型库存量大的区域，取消“9050”对于江北楼市的影响也会比较明显。
网上房地产显示，截至目前江北板块的住宅存量达到1.75万套，其中浦口接近8000套，六合则超过9500套，据业内不完全统计，目前江北整体90㎡以内的中小户型供应已经占到一半，像六合、高新区这样的刚需板块，90㎡以内的户型供应甚至已经占到60%—70%。六合区域开发量大的荣盛地产相关营销负责人表示，目前他们的项目基本都达到“9050”比例，有的项目甚至达到“9070”，而一旦限制取消，他们的后期开发的灵活度就可以提高，不仅可以去尝试做面积较大的纯改善项目，前期中小户型的去化压力也能够减轻。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析称，出台“9050”原本是为确保刚需供应，但当前中小户型总体供应已经比较充足，并且江北江宁等板块即将有大批中小户型房源入市，产品同质化增多，去库存的压力已经很大，在此基础上强制增加供应显得并不必要，而即便取消限制，开发商也会顺应市场做选择，如果大户型去化缓慢，刚需市场表现较好，也会在规划范围内改做中小户型产品。
统计显示，下半年南京还将有23幅“90/50”地块开发成楼盘上市，其中江北仍多达10家，江宁也多达6家，城北、城南甚至河西也都有分布，根据新规，这些项目都可以适当调整套型比例。
即将上市项目已难变规划
然而眼下不少开发商却表示，虽然“9050”取消是一个顺应市场的好事，但目前调整项目规划已经很难，“目前还没法有什么动作，项目已经快要销售了，规划和产品都已经定下来了，想做大的调整估计不可行。”招商地产南京公司营销总监徐敏对记者说。记者了解到，今年招商在南京在售7个楼盘，多个楼盘属于“9050”限制地块，是“9050”项目多的开发商之一，此前位于城东的世茂招商语山刚刚入市，而位于河西的招商雍和府也有“9050”限制，很快就将开盘，项目还主推88㎡左右的中小户型，现在更改产品规划已经来不及。
同样，对于明发世茂荣里、新城花漾紫郡、远洋绿地云峰公馆、中航樾公馆、和昌湾景、金地格林格林、大发融悦、保利朗诗蔚蓝等一大批下半年即将入市的“9050”项目，多数开发商也表示，目前产品的前期规划已经做好，并且已经审批，甚至连施工都已经进行，后期很难做出调整。
江北新区落地后首批地块出让
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昨日国土局公告中，新增3幅地块均来自浦口区，这也是江北新区获批后首次有土地出让。从区位来看，3幅地块中有2幅位于江浦，1幅位于桥北，都不处在目前规划的江北新区中心区范围内。
这其中，编号为G35的江浦街道谢营2号地块为住宅用地，出让面积47170.94㎡，起拍价6亿元，起拍楼面价5299.9元/㎡。编号为G36的浦洲路南侧、南浦路东侧地块也为住宅用地，出让面积99866.33㎡，起拍价7.5亿元，起拍楼面价4172.2元/㎡。编号为G37的江浦街道总部大道以南S01地块为商办混合用地，出让面积24650.58㎡，起拍价1.66亿元，起拍楼面价1924元/㎡。
此次新挂出的江北地块都已经取消“9050”限制，而根据此前的政策文件，江北新区今后的土地供应计划将实行“单列”，对此记者咨询了江北新区管委会（筹）规划国土部的相关人士，该人士表示，由于目前江北新区还在筹备过程中，因此涉及江北新区土地出让的相关规定和政策，还是依照南京市的规定来执行。
江北新区土地供应开发会稳步推进
记者了解到，进入下半年南京供地速度已然加快，7月份至今陆续挂出了18幅地块，供地总量达89公顷，就在下周五，国土局还将一次性拍卖7幅地块，总面积约30万平方米，总起拍价近40亿。遍布栖霞区、雨花台区、玄武区和江宁开发区。对此有业内观点认为，江北新区土地出让“重启”，或将意味着下半年江北供地量也将“开闸”。不过南京房地产促进会秘书长张辉分析称，江北新区的土地供应和开发可能还是会“稳步推进”，其中中心区400多万㎡的居住用地开发周期或在5-10年以上，每一年的开发量会根据市场需求来进行合理确定，并不会大量或者过量推出市场。
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