[摘要] 中原地产市场研究部统计数据显示，截止到8月25日，十大典型城市合计土地出让金年内为3953亿元，而在2014年同期，这一数值高达5802.6亿元，同比跌幅32%。
中原地产市场研究部统计数据显示，截止到8月25日，十大典型城市合计土地出让金年内为3953亿元，而在2014年同期，这一数值高达5802.6亿元，同比跌幅32%。
其中出现了一线城市领跌的局面，不过土地供应的价格则出现明显上涨，推出土地的平均楼面价也上涨了9%。
土地供应减少
“预计2015年全年十大城市，北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林的土地出让金将在5000亿元左右，这一出让金可能是近六年来的低点。同比跌幅超过40%。”中原地产首席分析师张大伟表示，土地成交面积和金额锐减，主要原因是土地供应持续减少。
根据统计数据，今年截止到7月30日，北上广深四个一线城市合计供应309宗土地，而在2014年，全年供应地块则高达849块土地。
今年截止到7月26日，四个一线城市，合计土地出让金只有2060亿元，同比跌幅高达26.4％。
以北京为例，北京商报记者从北京市国土资源局了解到，北京市2015年度国有建设用地供应计划总量为4600公顷。
其中1200公顷住宅用地中包括商品住宅用地750公顷，保障性安居工程450公顷。
而2014年，北京市的土地供地计划总量为5150公顷、住宅用地计划供应1650公顷，其中保障性安居工程650公顷、商品住宅1000公顷。
今年的计划与去年相比，住宅用地供应计划减少了27%。包括自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。
楼面价格上涨
因有限的土地供应，房企对于一线城市土地市场的争夺更为激烈，土地价格已明显处于高位。
中原地产市场研究部统计数据显示，截至日前，十大城市土地供应仅2680宗，土地供应价格明显上涨，推出土地的平均楼面价也上涨了9%。
从未来的预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，一线城市的土地供给越来越少，这种情况下未来土地市场的价格将会不断升高。
以一线城市的住宅土地为例，2015年供应的土地均价为14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米涨幅高达23.6%。
土地价格上涨也推动楼面价的持续上涨，从一线城市的楼面价成交情况看，2015年平均楼面价高达8921元/平方米，同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。
土地供应稀缺，导致一线土地市场的争抢持续出现，推动土地价格不断上涨。
业内人士表示，降息导致资金成本的降低，必然会激化房企对优质土地的竞争，一线城市核心区域地块的争夺将进一步加剧。
北京土地市场从7月开始进入断档期，包括朝阳孙河、东坝、丰台石榴庄以及门头沟永定镇的6宗住宅地块将陆续推出。
8月底开始，北京市土地市场将出现供应小高峰，这6宗住宅地块非常优质，特别是从位置看，之前区域内都出现过天价地王，预计竞争将非常激烈。
土地市场分化明显
从近期土地出让情况来看，一线城市与二三线城市土地市场继续分化。为规避二三线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一线城市拿地，高溢价成交甚至地王频频出现。
而二三线城市土地市场则较为低迷，房企选择谨慎进入，甚至出现流拍等现象。
“整体市场出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。”张大伟表示，从房地产市场看，三四线因为库存值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
业内人士认为，未来各城市土地市场分化将继续，一线城市土地热度不会降低，土地抢夺或更加激烈，地价有望再上新台阶。
二线城市或将出现马太效应，强者愈强，弱者愈弱。而抗风险能力较差的三四线城市，成交规模和成交金额预计将继续萎缩。
北京地价走高,开发商早有足够的心理准备。但持续走高的房价已经让一些开发商压力陡增。“一线城市地太贵了,卖到十万还不赚钱。”融创中国董事长孙宏斌在业绩发布会上感慨。曾专注一线城市开发商的融创中国目前正开始在二线城市寻求机会。
北京市国土资源局网站公告显示,朝阳区孙河将再度出让2宗低容积率住宅地块,且在竞价达到土地合理上限价格时,通过现场竞报“异地”建设保障房面积的方式确定竞得人。
值得注意的是,这两宗住宅用地其中一宗起始楼面价已高达30080元/平米。业内预计,这将是北京又一地王。该地块周边在售项目中粮·瑞府拟售价多居于85000-10000元/平米之间,楼王更是飙升至200000元/平米左右。
北京地价走高,开发商早有足够的心理准备。但持续走高的房价已经让一些开发商压力陡增。“一线城市地太贵了,卖到十万还不赚钱。”融创中国董事长孙宏斌在业绩发布会上感慨。曾专注一线城市开发商的融创中国目前正开始在二线城市寻求机会。
一线城市房价增幅创五年新高
孙宏斌的感受并不是个案。
房企目前普遍陷入一个怪圈:尽管开发商的报表利润率持续走低,但销售均价却在频频上升。
数据显示,7月,10大房企商品房成交均价为12688元/平方米,环比上升3.7%,同比上升18.3%,创近四年以来新高。二季度以来,随着市场逐渐回暖,商品房价格震荡上行。
另一值得关注的现象是,截至2015年7月底,监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25936万平方米,环比减少0.6%,同比增长0.8%。房企库存规模已连续5个月出现下跌。7月份环比下跌,虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素,但本质原因是,部分大城市此前投资节奏放缓,导致可售房源开始变得不足。
由于房地产开发从拿地到新开工再到预售需要一定时间,所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说,过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整,即转向“补库存”的战略上来,否则库存不足的风险会继续加大。未来几个月,随着库存量的缩减,价格仍有一定上升空间。
房价数值也在创历史新高。7月份,一线城市新建商品住宅成交均价为27981元/平方米,直逼3万,环比增长1.1%,同比增长24.8%,同比增幅创近五年新高;成交量虽然小幅下滑,但仍出现供不应求态势。二手房市场同样表现强劲,成交面积660万平方米,环比微增0.8%。在四个一线城市中,北京楼市7月份表现抢眼,主要原因是“通州副中心”效应带动楼市火爆。
业内表示,未来几个月,除深圳房价因前期涨幅过大而趋缓外,北京、上海和广州三个城市房价依然处于升温通道。随着“金九银十”到来,一线城市新建商品住宅成交量预计在9月份重新出现反弹。
开发商:“卖到十万也不赚钱”
由于土地稀缺、地价攀涨,一线城市的开发商们也在房价攀升中痛苦前行。
“过去我们对一线城市有信心是因为,房价会涨,但现在卖到十万也不赚钱。”孙宏斌说。融创中国在北京下半年将推出三个项目,分别是使馆壹号院、北京壹号院和门头沟新城项目。其中,北京壹号院临湖户型高价格将达40万/平方米,就连孙宏斌自己也直呼“买不起”。
融创中国北京公司副总经理楼艳青透露,为了让北京壹号院调性拔高,她坚持要求客户必须先刷卡100万才可以进入。位于四环的天恒 金融街 ·公园懿府,为了更快获得市场认可,仅项目征名就投入了百万奖金,从6月末至8月中,共历时50余天,近8000组案名来稿,7万余人参与投票,后台总访问量超过46万。
国家统计局新发布的数据显示,2015年7月,70个大中城市中,房价回升的城市数量自去年5月以来首次超过下跌的城市数量,房价环比上涨的城市由上月的27个增至31个,维持稳定的城市数量亦增至10个,而房价下滑的城市则缩减至29个。
一线城市房价的高涨使得“孙宏斌们”开始在二线城市寻找价值洼地。如前所述,7月份,一线城市新建商品住宅成交均价同比增幅创近五年新高。随着改善类、豪宅类新盘持续入市成交,一线楼市成交价格呈“节节攀升”态势。
7月份,京沪深穗4个城市新建商品住宅成交均价分别为25722、34682、15704和36833元/平方米。环比增幅分别为-14.3%、1.4%、1.4%和13.2%,同比增幅分别为3.2%、30.8%、5.1%和50.5%,其中深圳和上海两市成交均价创历史新高。
二手房也维持走高的涨势。中原二手住宅价格指数显示,7月北上广深房价均环比上涨,涨幅在0.64%至5.87%之间。具体来看,北京房价涨幅小,但也已经连续9个月环比上涨。上海房价环比上涨1.78%,涨幅较上个月有所收窄。广州涨幅出现扩大,目前已维持了4个月的上涨走势。
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