[摘要] 今年上半年，“高报低开”情况依旧在延续。年初河西一家新盘申报均价高达29900元/平方米，等到开盘实际折后均价仅为2.6万元/平方米左右，相差近4000元/㎡。江宁板块一家新盘销许均价达1.2万元/㎡，实际开盘成交均价仅落在10500元／平方米，低了1500元/㎡。
去年起至今年，楼盘价格“高报低开”几乎成为一种市场“常态”。，不少楼盘销售许可证的申报价格很高，但随后开盘又拿出大幅优惠，成交价格往往低于公示价，有时甚至达数千元，不过今年下半年行情回暖房价升温，很多楼盘优惠越来越少，成交价也日益向“表单价”逼近，甚至有楼盘“放风价”已超过了申报价位。
楼盘“高报低开”此前曾是市场“常态”
从去年开始到今年上半年，楼盘价格“高报低开”的情况就一直普遍存在，去年上半年麒麟板块一家楼盘“销许价”超过13000元/㎡，实际开盘均价只有9000多元/㎡，足足比销许价低了3000多元/㎡；去年下半年城南一家楼盘销许均价17699元/㎡，开发商打出87折优惠，终成交均价约在15000元/㎡，也低于销许价近3000多元/㎡。
今年上半年，这种情况依旧在延续。年初河西一家新盘申报均价高达29900元/平方米，等到开盘实际折后均价仅为2.6万元/平方米左右，相差近4000元/㎡。江宁板块一家新盘销许均价达1.2万元/㎡，实际开盘成交均价仅落在10500元／平方米，低了1500元/㎡。
事实上，“高报低开”已经成为开发商在市场调整期的一种营销手段，有业内人士透露，此前不少楼盘会在政策许可范围内尽量申报比较高的表单价，然后通过大幅优惠，以低于预期的折后价格开盘，拉动现场客户出手成交。
伴随近两个月行情走热，不少楼盘收紧优惠价格上涨，成交价与销许公示价之间的差距越来越小，一些多次加推的楼盘成交价格更是向销许价格步步逼近。
以江北新区数次开盘的华润国际社区为例，该项目5月份首次开盘推出近400套房源，销许均价达到1.75万元/㎡，实际开盘价仅有大约1.45万元/㎡，两者相差了3000元/㎡，7月份江北新区落地，项目价格随即上涨，新加推的1栋楼公示均价17354.89元/㎡，实际成交均价则达到16500—17000元/㎡，差距缩小至800元/㎡以内，8月份项目又加推了2栋楼，销许公示的均价仍维持在17000元/㎡，同时开盘优惠进一步减少，只给出了2个点优惠，折后价格16800—17000元/㎡，基本上直接以“销许价”出售了。
其他板块也有类似的情况，8月底位于河西南的正荣润峯推出2期首批房源，销许均价为29000元/㎡，实际成交均价约为27300元/㎡，相差1700元/㎡，而此前项目5月份开盘时的销许均价同样是29000元/㎡，折后均价则为25500-26000元/㎡，相差3000元/㎡以上。
城东板块近期接连两次开盘的城东豪宅五矿晏山居，销售许可证显示其新推的叠墅均价在28930-30691元/㎡之间，而两次开盘的成交均价已经从2.7万—2.8万元/㎡上涨至3万元/㎡，已经逼近销许价位。
不合理涨幅接下来或在申报中受限
在接下来的“金九银十”，房价“涨声”依旧持续，很多预备入市的楼盘，曝出的“放风价”都已经达到区域内的“天花板”，甚至有楼盘报出的预期价位比销许公示的价格还要高。日前位于河西的涵碧楼行馆领取了首批941套房源的销售许可，销许显示其中的757套酒店式公寓毛坯均价达到3.9万元/㎡，而开发商此前曝出的预期价位竟高达4.8万元/㎡。比“销许价”高出近万元每平方米。
按照该项目此前透露出的消息，涵碧楼即将推出的是精装修酒店式公寓，装修标准高达7000元/㎡，不过即便计入装修标准，4.8万元/㎡的价位还要高出一截，对此有业内观点认为，预期价格只是开发商的“放风价”，实际成交价格还要等到开盘才能见真章。
此外，包括城北即将入市的金浦御龙湾和保利朗诗蔚蓝，目前都准备冲击2.5万元/㎡的价格水平，城南即将入市的中南锦苑预计毛坯售价也达到2.5万元/㎡，江北即将入市的旭辉银城白马澜山也透露出1.6万—1.8万元/㎡的高预期价，这些楼盘的成交价格很有可能逼近销许价格。
据悉，此前江北新区房价上涨，物价部门就曾经约谈了部分江北开发商，要求合理定价，此后河西豪宅价格大涨，物价局也对部分领涨楼盘“提了醒”。
记者注意到，正是在物价部门的密集约谈之后，包括江北、河西、城东在内的一些前期涨价的楼盘，新推房源的销许价格已经出现“停涨”。
据记者了解，早几年南京楼市曾经有全年涨幅不超过10%的调控指标，分解到各个楼盘单次涨幅也不得超过5%，纯新盘的价格申报也不能超过区域价格水平的10%，近两年这些“硬性指标”已逐渐淡出。
不过据业内人士透露，涨幅过快的楼盘还是会受到物价部门限制，如果申报价格涨幅过高，物价部门也有可能驳回。对此有专家认为，虽然“限涨令”的硬性手段不再提，楼盘定价多数还是以市场为主导，但房价上涨过快甚至不合理，物价部门仍会在备案时加以控制。
记者 朱晓燕 乔淳
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