[摘要] 9月底到10月初，南京楼市将要上市的房源量预计超过万套，加之年底的业绩冲刺期临近，开发商普遍会加快推房，对此业内认为，房价也有望在密集的上市潮中实现“缓涨”，涨幅进一步趋向平稳。
进入“金九”以来，很多消息使得购房者不太淡定，首先是多个板块亮出新的价格“天花板”，而后“地王”频现又在拉升房价预期，市场的恐涨情绪一时间无以复加。不过记者调查发现，“金九”以来南京楼盘大幅涨价的情况并不多见，事实上少数涨价楼盘也是采取“局部房源上涨”的方式来拉升整体房价，房源价格跨度比较大，加上新盘屡屡低开入市，年底开发商又急需冲量，购房者的机会依旧存在。
“金九”大涨不多见楼盘以“局部上涨”为主
刚过去的8月份，南京房价环比涨幅达1.2%，并且连续上涨已达半年。但进入“金九”以来，涨价盘并不多见，迄今为止入市的28家楼盘中，仅有5家楼盘价格明显上涨，并且相当一部分都是“局部房源涨价”。
上周城南卡子门的保利堂悦和江北新区的正荣润江城两家楼盘开盘，前者单价达到2.7万元/㎡，后者达到2万元/㎡，都创下板块新高。不过记者发现，卖出高价的只是项目中部分面积较大或位置较好的房源，其他房源涨幅则较小。例如保利堂悦新推出的2栋楼中，5号楼以88—103㎡中小户型为主，成交均价25000—25500元/㎡；11号楼则是“景观楼王”，推出的都是精装大户型，成交均价达到26000元—27000/㎡。正荣润江城上周六新推的1栋楼也是“景观楼王”，99套房实际价格范围在17000-20216/㎡，跨度很大，其中面积88㎡小户型单价维持在前期的17000—18000元/㎡，100㎡以上的中大户型成交价格则普遍在19000元/㎡以上，部分位置较好的高层房源单价达到20000元/㎡。记者了解到，接下来这种“局部涨价”还会越来越多，开发商往往会依托一部分房源价格的冲高来拉动整体的房价预期。
相比之下，“金九”入市的多数项目价格都比较平稳，江北上周加推的朗诗未来街区和威尼斯水城，均价都稳定在“9字头”，与前期相比变化都不大。城东的奥克斯钟山府新推房源成交均价2.1万元/㎡，中粮鸿云二期房源折后均价1.4万元/㎡，江宁滨江的朗诗未来家68㎡小户型大部分总价50万以内，这些楼盘价格也都与前期持平。
纯新盘密集上市“逼出”价格战
业内统计显示，今年“金九银十”纯新盘入市数量达到24家，为近五年来同期多。仅在中秋节到国庆长假期间，就有包括江宁江北在内的近十家纯新盘有望扎堆开盘，部分上市量密集区域或将“逼出”低开竞争。
在江宁百家湖到东山一带，这里目前有万科翡翠公园、旭辉九著、爱涛尚书云邸、中航樾公馆、远洋绿地云峰公馆5家纯新盘扎堆，上市日程统统排在9月底10月初，新盘上市潮也在引发区域内的价格“异动”。果不其然，此前江宁新盘旭辉九著预计入市价位曾经一度达到2万元/㎡，本月初项目内部公开，开发商透露开盘价会往回收，预计在2万元/㎡以内；上周项目正式公开样板间以后又突然亮出价格底牌，宣布首次开盘将以精装修1.69万/㎡起售，整体均价预计也在1.8万元/㎡；本周三项目开盘，销许均价19300元/㎡，现场共5重优惠，折后均价约17600元/㎡。
旭辉九著的低开入市，使得区域内瞬间充满价格战的火药味。片区内其他新盘也不得不放低一些身段，就在旭辉九著开盘同一晚，另外两家也紧急抢开，江宁前“地王盘”、销许均价高达22819元/㎡的万科翡翠公园本周突然放风将以17000多元/㎡的价格起售，比此前的预期价低了一截。还打出“不买万科房，送你金钥匙”的口号，周三实际开盘折后均价2万元/㎡。同样在上周领取销许的爱涛尚书云邸项目，公示均价为19882元/㎡，周三开盘现场给出了7重优惠，终折后低16000元/㎡起。总体均价在18000元/㎡左右。
事实上，江宁目前各家新盘的“放风价”已经出现“集体收低”，同在东山片区内的远洋绿地云峰公馆预计将于本月底开盘，目前预计价位仅在15000-16000元/㎡。此外在江宁大学城板块，上个月底新盘武夷名仕园刚刚以10800元/㎡的区域“谷底价”起跑，紧接着上周领取销许，均价达到13384元/㎡的新盘金轮津桥华府，目前对外透露的开盘价也将在1.2万元/㎡以内，低10880元/㎡起售。
记者了解到，此前江宁刚诞生的新“地王”楼面地价已经达到13218元/㎡，周边在售楼盘中，位于小龙湾的朗诗玲珑屿已经卖到2.3万元/㎡，九龙湖楼盘也卖到18000—19000元/㎡，万达公馆在售均价也达到2万元/㎡以上。而大量新盘入市，也使得此前普遍预期的2万元/㎡价格线被拉低。
上市量“对冲”房价涨幅
多板块走势趋稳
除了火药味甚浓的江宁板块之外，其他一些上市密集的板块房价也进一步趋稳。江北高新区是另一个新盘扎堆的区域，该片区下半年共有5家新盘入市，此前招商兰溪谷和弘阳时光里都已开盘，仅有弘阳时光里均价刚刚破万。上周片区内的“地王盘”亚泰山语湖也首次开盘，高的是上周开盘的亚泰山语湖，洋房均价折后11500元/㎡，接下来其他项目也难以打破这一“天花板”。刚刚入市的新城花漾紫郡成交均价不过万，开发商透露下一批加推也不会上涨。
在江浦板块，纯新盘金地格林格林9月份首次开盘折后均价在12500元/㎡，在片区内这一价位并不算太高，本周片区内中交锦蘭荟也领取了首批房源销许，住宅均价13108元/㎡，周末就将开盘，主推78㎡两房和88㎡三房住宅，而项目眼下也打出“99万买三房”的口号，置业顾问表示，开盘价位预计会在12000元/㎡左右。
上市量同样比较密集的河西南板块，即将入市的招商雍和府目前精装修均价预计在2.5万元/㎡。与前期开盘的佳兆业城市广场基本一致。8月底位于河西南的正荣润峯推出2期首批房源，成交均价为27300元/㎡，相比5月份25500-26000元/㎡的均价上涨近2000元/㎡，也是目前河西南的高价位。其余项目中，五矿崇文金城目前在售均价26000元/㎡，海峡城目前在售均价维持在21500—22000元/㎡，升龙天汇均价维持在2.3万—2.4万元/㎡。
高成交高地价能否导致高房价？业内称未必
截至昨日，“金九”南京住宅已成交8400多套，日均成交高达366套，按照这一速度发展下去，9月份楼市成交仍旧有可能突破万套，创下历史新高。此外距离年底还有3个月，今年南京楼市成交量也已经达到6.5万套，日益逼近去年全年7.05万套的成交量。而且房价自3月份起也持续半年环比上涨。
此外，今年前9个月出让的37幅地块中有24幅地块溢价出让，溢价率高达到1.1倍，共有12幅地块楼面价达到万元以上，刚刚结束的一场土地拍卖，包括南京新“地王”在内又拍出3块高价地。
近两月南京多家楼盘房价不断上涨，并且成交价格已逼近销许价，不过接下来物价部门的“红线”仍将发挥作用。昨日江北新城花漾紫郡、绿地悦峰公馆以及旭辉银城白马澜山三家纯新盘齐领销许，公示均价分别为11102元/㎡、11100元/㎡以及16328元/㎡。从各个区域的在售房价看，这些申报价格都比较平稳，没有明显上涨。
而近期也有纯新盘开发商表示，他们刚刚申报的价格由于过高被物价局“打压”，降低了数百元一平方米。物价局相关负责人也表示，房价上涨的预期不能被提前透支，此前对于部分涨价楼盘物价部门已进行约谈，接下来还将限制涨幅，防止房价大起大落，把房价控制在合理空间。目前物价局在备案时也会建议开发商根据周边楼盘价格、前期销售价格和蓄水状况合理定价，不要盲目追高。如果出现房价涨幅过快，有可能无法通过备案。对此有专家认为，虽然“限涨令”的硬性手段不再提，楼盘定价多数还是以市场为主导，但房价上涨过快甚至不合理，物价部门仍会在备案时加以控制。
9月底到10月初，南京楼市将要上市的房源量预计超过万套，加之年底的业绩冲刺期临近，开发商普遍会加快推房，对此业内认为，房价也有望在密集的上市潮中实现“缓涨”，涨幅进一步趋向平稳。南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，在接连6个月的持续环比上涨后，南京房价涨势已呈现一线城市的特征，房价整体上行的趋势短时间内还不会改变，但房价过快的上涨毕竟会对购买力造成一定透支，目前不少纯新盘首开价格比之前放风价要低，年底前继续上行的动力有多少还需观察。
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