[摘要] 中秋节几乎要变成南京楼市的买房节了，仅在上周六一天，南京全市就有12家楼盘推出2400多套房，加上此前工作日又有10家楼盘抢跑，一周时间累计推房高达4200多套，而行情也再度站上高位，9月份至今认购量已破万套，成交距离1万套仅一步之遥。
中秋节几乎要变成南京楼市的买房节了，仅在上周六一天，南京全市就有12家楼盘推出2400多套房，加上此前工作日又有10家楼盘抢跑，一周时间累计推房高达4200多套，而行情也再度站上高位，9月份至今认购量已破万套，成交距离1万套仅一步之遥。而在“地王”接连浮出水面，楼面价屡创新高的背景下，房价并没有立刻上涨，大部分楼盘反倒平价入市，甚至有多家楼盘打出“地价跑量”的口号。
上周六12盘集体开盘现上市“洪峰”
用“开盘疯”形容上周的楼市毫不为过，上周三至周六，全市陆续有22家楼盘开盘，新推房源达到4200多套，不仅创下今年南京楼市单周多的开盘数量纪录，也成为近几年来有市场记录的大规模开盘潮。
这轮上市潮的“发令枪”从上周三晚间开始打响，当天江宁板块的万科翡翠公园、旭辉九著和爱涛尚书云邸3家新盘同晚开盘抢跑，新推房源580多套，掀起一周上市潮的序幕。到周四晚，第二波抢跑出现在江北高新区，包括新城花漾紫郡和招商兰溪谷在内的新老两家楼盘同时开盘，推房470多套。周五南京楼市又有河西的招商雍和府、城北的招商1872、城南的复地宴南都
复地宴南都35000元/平方米3.79分汇景北路与卡子门大街交汇处025-83686699、江北的旭日上城和亚泰山语湖5家楼盘赶在假期前抢开，新推房源600多套，至此中秋节假期前开盘数量已经达到10家，累计推房1600多套。
原本这些上市量已经比较可观。不料在中秋节前一天也就是上周六，“洪峰”突然来临，同一天内全市竟有多达12家楼盘开盘，推房量高达2475套，上演了南京楼市此前从未有过的一场开盘盛况。仅在江北当天就有旭辉银城白马澜山、中交锦蘭荟、万科璞悦山、雅居乐滨江国际
雅居乐滨江国际23000元/平方米3.66分江浦街道天浦路99号025-58183333、美利广场、东方万汇城6家楼盘入市，新推房源达到1500多套。
“上周开盘量是此前的几倍，开发商要把9月前两周压抑的行情加倍补回来。”南京房地产促进会秘书长张辉分析称，“金九”原本预计就会有上万套的房源入市，但在前半场南京楼市开盘平淡，连续两周上市楼盘都只有寥寥数家，新增供应明显不足，这也造成9月底供应爆发，上市量终于补足“欠账”。还有业内人士表示，大量项目集中在9月底上市也有一定客观因素，有的是赶着批销许，有的则是赶工程进度，但毋庸置疑的是“金九银十”多板块供应扎堆竞争激烈，楼盘蓄水周期有所延长，也难免出现上市量前松后紧月底扎堆。
“金九”新房认购再度破万套
上市量开闸也在拉动金九销量进一步升温，截至昨晚8点的网上房地产显示，上周六周日的中秋假期，南京楼市两天共认购住宅1587套，成交461 套，其中在上周六当天认购量高达 1134套。也成为继8月31日之后年内的第二个“千套认购日”。
记者统计发现，此前南京楼市中秋节的高行情纪录是2010年，三天总共认购912套，成交120套，而今年中秋两天就创下认购1500多套的销量，也成为历史上行情火的中秋假期。与此同时，截至昨日（9月27日），“金九”南京住宅认购量也已破万套，达到10254套的高位，成交量也达9665套，距离认购成交“双破万”指日可待。也渐渐逼近此前七八月份的行情水平。
业内观点普遍认为，目前的南京楼市仍处于供销两旺的阶段，一旦供应量上升，就必然伴随认购成交的高峰，例如8月底南京楼市出现16家楼盘推出2500多套房的上市高峰，8月31日认购量也随即创下1334套纪录，中秋节的上市潮也带动日认购量再度上冲千套，当月认购也随即破万套。
在此背景下，上周多家平价走量的楼盘去化率也比较亮眼，例如江北上周一下多了5家日光盘，包揽全市的开盘“日光”。其中3家是低开入市的新盘，两家是平价走量的老盘，江宁几家新开项目，现场去化也在9成左右。
不过业内人士也指出，持续数月的上万套销量已经在透支南京楼市购买力，上周开盘的20多家项目中仍有五六家楼盘没有对外透露销量，另有多家已经领取销许的项目，目前处于内部认购阶段，也没有对外透露销量，这显现出楼市总体仍不平衡，去化速度有冷有热。“金九”销量能否突破七八月份创下的全年高点还需观察。
“地王”未促涨房价，先带动跑量
近两个月南京土地拍卖高价频现，上周三的土地拍卖会上不仅诞生了楼面价超2万的南京新“地王”，新区落地后江北地块楼面价也再度过万。一时间房价“喊涨”声又起，在此背景下，上周多达22家楼盘开盘入市，恰好成为检验房价的一个“风向标”。然而记者发现，上周入市的多数楼盘不但价格定位不高，反而宣称自己是“地价走量”，吸引购房者出手。
“离我们这边几公里，地价都1.1万了，我们才卖1.2万，你说值不值？”上周在江浦一家开盘项目记者发现，销售人员几乎都在向客户强调“房价跟地价差不多”，催促客户早些出手，“江浦地价过万了，桥北地价也7000元了，我们才卖1万不到，等于是拿地价在卖房子，后期肯定会涨的。”高新区一家开盘项目的现场，销售人员也在不断重复这样的道理，眼下在江北多家楼盘，“地价过万房价要涨”几乎成为销售人员的通行说辞，很多购房者也认为理所当然。“地价涨了，虽然不知道房价将来能涨多少，但跌估计是不可能了。”一位江北购房者表示。
记者了解到，以江浦地块1.1万多元/㎡的楼面价来看，上周开盘的江北项目大多数确实算得上以地价卖房，例如江浦板块首次开盘的中交锦蘭荟均价12000元/㎡，其“邻居盘”金地格林格林此前入市的价位也在12500元/㎡，都逼近目前江浦1.1万元/㎡的“面粉价”。高新区的新城花漾紫郡首次开盘均价整体不到1万元/㎡，特价房单价仅9000元/㎡出头，开发商还打出了“房价保卫战”的口号。招商兰溪谷均价1万元/㎡，也都低于江浦地王的楼面价。
江宁的情况也差不多，目前江宁“地王”楼面价已超过1.3万元/㎡。上周在竹山路到小龙湾一带相继有4家楼盘密集入市，此前业内预计的价格水平在2万元/㎡，终因为竞争激烈价格战爆发，仅有万科翡翠公园均价触及2万，旭辉九著首次开盘均价17600元/㎡，远洋绿地雲峰公馆均价1.4万元—1.5万元/㎡，不仅在区域内都不算高，与地王楼面价相比差距也不明显。而位于方山大学城的纯新盘金轮津桥华府首次开盘低价10880元/㎡，折后均价在11800元/㎡左右。也成为近期江宁大学城又一家低开楼盘。
记者了解到，上周开盘的10家纯新盘中，除了万科翡翠公园以2万元/㎡均价达到区域新高外，其他9家都堪称“平价入市”。新加推的12家在售楼盘中，均价明显上涨的也只有位于鼓楼滨江的恒盛金陵湾56830元/平方米[鼓楼]恒盛金陵湾732套在售，由于周边有新“地王”，推出的也是“楼王”，加上学区因素，上周该项目新推房源折后均价约27000元/㎡。比上一批房源上涨3000元/㎡。其他楼盘均价走势基本平稳。
而对于开发商眼下所宣称的“地价上涨房价必涨”，业内专家却表示这并非“金科玉律”，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远分析称，地价和房价的决定因素不同，房价主要看市场面，地价传导到房价也需要一定的周期和市场环境。南京大学商学院办公室副主任马骏分析认为，拿地周期往往是滞后于房地产的销售周期的，拿地的时候火不代表将来上市房价一定火，此外价格涨也不代表投资就有。“新房价格涨，不代表二手房价格涨，二手房价格涨也不代表能够成交。这几年南京火爆的新房成交背后，带来的是接下来二手房市场的供需关系的转变，所以投资者要慎重。”
库存再上5.4万套高位，跑量或成常态
市场面统计显示，自5月份以来，南京楼市的认购成交接连破万，但上市量却一直没有突破6000套。由于月底出现上市井喷，“金九”南京楼市开盘数量一下增至41家，新推房源高达6820套，环比8月份的5893套上升1成多，同比去年9月4635多套的上市量大增4成，成为年内上市量多的一个月，同时也仅次于2012年同期7000多套，创下近三年南京楼市的“金九”上市量新高。
不过也正是由于供应量大增，此前曾一度减轻的库存包袱，到9月底又再度站上了5.4万套的高位。
依据此前业内统计，“金九银十”期间将有70多家楼盘开盘，释放1.4万套上市量。截至9月份上市量已经接近预期值的一半，接下来的10月份预计还将有50多家楼盘推出近万套房源。9月份以来新批销售许可证的项目多达70余家，除去部分商业项目和地下车库外，至少还有20家左右近期即将开盘推房，新一轮上市潮呼之欲出。
“下半年的楼市总体处在不均衡状态，一些销售压力不大，追求品牌溢价和更高利润率的楼盘可能会涨价，但一些销售任务比较重的楼盘仍有可能低价促销以求跑量。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武表示。记者 乔淳
现场直击
90卖了198套新房
江北楼市有多火？“即刻全面涨价”、“涨价在即，竞速抢购”、“大江北2万时代来临”……不少在南京浦口江浦街道境内的开发商HOLD不住了，纷纷喊涨。位于雨山路纯新盘中交锦蘭荟终于也坐不住了，9月26日首开198套房源，一个半全卖完。
上午9点，中交锦蘭荟在河西金陵国际会议中心准时开盘，首开推出8、9、10号楼，面积71-135平方米，共198套房源，销许均价13400元/平方米。
开盘当天购房者享受6重优惠：护照办理优惠10000元；电商认筹优惠20000元；验资落位享受2%优惠；开盘A8优惠5%、A9优惠2%、A10优惠4%；按时签约优惠1%；付款优惠：按揭1%、一次性付款优惠1.5%。折后约12300元/平方米。
一位等待摇号的先生说：“今天江北开的几家新盘我们都看过了，中交锦蘭荟价格比较适中，尤其中意88平方米的户型。”座位周边一同等待的购房者也都表示88平方米的户型非常适合小家居住。
此外，纯新盘旭辉银城白马澜山所推售房源，吸引了1138组认筹客户。前200组选房客户已将176套房源选购一空。记者 卢斌
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