[摘要] 下个月，事关每一位市民的《南京市住宅物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）将由市人大常委会进行二次审议。目前，《条例（草案）》正在向公众征求意见。
《南京市住宅物业管理条例（草案）》下月二审，焦点问题引热议——
下个月，事关每一位市民的《南京市住宅物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）将由市人大常委会进行二次审议。目前，《条例（草案）》正在向公众征求意见。
据了解，《条例（草案）》有很多创新亮点，比如：物业服务好不好，由第三方机构来评估；新老物业、新老业委会交接难，由公安机关协助；建立市、区、街道（镇）三级管理体系，加强政府监管等。这些条款的设立是否合理可行，也引发了大量讨论。
焦点一：
第三方评估目前是否可行？
目前全市物业服务企业总数达1056家，物业管理从业人员近11万。作为服务型行业，物业企业的服务质量、服务效果怎么样，评价标准不一，因而陷入“因服务质量差而收费难，因收费难而服务质量差”的怪圈。
为此，《条例（草案）》提出建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招标投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
“这是未来发展的一个趋势，要培育这个市场。”南京市住宅物业管理条例起草组负责人、河海大学法学院副院长陈广华说，为了确保公正公平，每一次评估都通过摇号确定第三方顾问与评估机构，根据行业规则给出一个令双方都能信服的评估结果。
【建议】
目前，南京还没有相关的第三方顾问与评估机构，物管条例一旦实施，该制度能否同步落地？评估是需要花钱的，大家愿不愿意花这笔钱？
市人大代表徐静：物业服务第三方顾问和评估机构很有存在价值，也是市场需求。物业服务企业不是说把小区基础设施维护好、卫生打扫好就行了，还有服务标准、年度审计、项目招投标等，都需要有专业的第三方机构来评估。
市人大代表、南京财经大学法学院教授夏清瑕：物业服务第三方顾问和评估机构确实存在市场培育问题，但是现在北京、杭州等城市都已经有了这类机构。现在交通、信息都很发达，其他城市的机构都可以到南京来开展服务，相信只要有需求，南京的这个市场慢慢就会培育起来。而且，这种市场行为对物业服务企业的专业化发展会有很大促进作用。
浦口区天润城八街区业委会主任曹培华：建议由政府相关部门牵头，在各个区组建专家评估团队，如果能够公益性不收费的评估是好的。政府部门提供的评估结果，应该更有权威性。
焦点二：
老物业、老业委会赖着不走怎么办？
新老物业、新老业委会交接有时候也是个棘手的问题。老物业拒不撤离住宅小区、拒不移交相关物业资料，老业委会拒绝移交其所使用、保管的文书、账务账目……因此引发的纠纷日趋频繁。
《条例（草案）》明确，对物业服务企业拒不退出或者移交材料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助。上一届业主委员会其使用、保管的所有文书、财物、印章，街道办事处（镇人民政府）和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，经新一届业主委员会请求，辖区内的公安机关应当给予协助。
对此，陈广华解释说，上述条款的设置，可以降低司法成本，节约司法资源。
【建议】
解决这类“交接难”问题，公安机关能协助到什么程度？
夏清瑕：目前情况下，公安机关适当介入有利于问题很快地解决。维护社会治安秩序是公安机关的职责，如果物业破坏了小区财物、与业主发生了冲突，那公安机关就要采取执法手段。当然，公安机关的介入要适当，超出权限肯定不能执法。
江宁区某小区业主戴旭霞：新老物业、新老业委会“交接难”的纠纷现在特别多。我就亲眼见过，有的小区老物业不肯退出，甚至损坏小区出入口道闸、破坏住宅楼电梯。这可是关系到小区每一个业主的安全，这时公安机关介入是非常有必要的。
焦点三：
各级政府监管职责界定合理吗？
条例起草组前期调研中发现，42.2%的业主对政府相关部门监管工作表示非常满意或基本满意，38.1%的业主表示一般，19.7%的业主表示比较不满意或非常不满意。总体来说，满意度还有待提高。
《条例（草案）》提出，建立物业管理活动市、区、街道办事处（镇人民政府）三级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。其中，街道（镇）一级承担的职责挺多，要求配备专门的物业管理人员，履行负责业主委员会备案，调解物业管理矛盾纠纷，指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作等六项职责，以及建立联席会议，协调处理辖区内前期物业管理阶段、业主委员会不依法履行职责等六项重大事项。
陈广华说，《条例（草案）》对政府监管工作的界定目的是重心下移，基本思路是市一级的管宏观、区一级的管物、到街道基本上是注重于管人。
【建议】
在意见征求过程中，有市民和市人大代表提出，《条例（草案）》对于市、区、部门、街道（镇）、社区在物业管理中的职责界定仍然不是很清楚，需要进一步明确。
徐静：《条例（草案）》把街道（镇）监管职责的重要位置凸显出来，非常好。建议按权责对等原则，给予街道（镇）真正的管理权限，在解决矛盾纠纷时能有手段和依据。
曹培华：街道（镇）承担相对多的监管职责是应该的，遇到问题业主可以随时找到管事的人。建议市级相关政府部门，整合各方资源，对区、街道（镇）物业部门人员、小区业委会成员进行专业知识的辅导培训，便于更好地解决物管方面的矛盾纠纷，让社会更加和谐。
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