年终将至，各家开发商在不断推货的同时还要忙于盘点业绩，各路媒体则以置身事外的态度盘点起了今年的楼市，于是故事版《2015年影响南京楼市的十大重磅事件》、解析版《这些楼盘捅破了“区域天花板”》纷纷抢“鲜”面世。南京房价点评网以数据统计分析见长，而数据必须要到了统计周期结束（12月31号）以后才能出炉，因此晚到一步。不过含金量有多高，敬请读者品鉴。
如东风之于赤壁之役，2015邂逅史上牛的政策东风使楼市“火焰节节高”
2015年描绘南京楼市用到多的词就是风生水起、风起云涌，所以楼市之火能够熊熊燃烧，政策的东风一定是充分条件，如果说2014年的930取消限购是转折点，那么2015年的330取消限贷，加上6次降息、6次降准、二手房营业税5改2、首套房贷款首付25%、二套房贷款宽松化，再到各地方政府推出的公积金贷款额度提升、新房二手房交易税费补贴、减免等，每刮一轮东风，楼市之火就不断上窜，可以说轰轰烈烈的政策东风一手造就2015年楼市的火爆。
注：以上统计数据来源于南京房价点评网，统计指标为商品住宅的成交面积、均价及同比涨幅
政策如此的“给力”，供需双方也就十分的配合，买房人抢房、开发商抢地，各种破纪录事件将南京2015年的新房销量和成交价格双双定格在史上高点。从这一点上来看，各级政府是功不可没，早已从“无形之手”超然物外者成为局中人，而且是主持大局者。
南京楼市在放量的同时价格也能够达到年度增幅11.2%的上涨（2015年商品住宅成交均价较2014年的增长幅度），并且单月高增幅达34.7%（2015年度成交均价高与低月份之比），这是应该归功于改善和豪宅需求的大幅释放。在经过2014年尾和2015年初刚需大量释放的行情后，借助政策东风，南京楼市进入改善拉升、豪宅定调并与江北新区等各规划利好的刚需持续发力这三者并举这样一个轮动过程。尤其是随着河西中部宏图上水云锦、华润悦府等盘发起、仁恒江湾天成（江湾四）推向顶峰的豪宅热，以往500-1000万总价的公寓豪宅 “年光”都不易，却成为被“日光”的对象，而11月2日中航金城1号首推的280套房源更是遭2000多组客户争抢，不到4个多就认购完毕的盛况，几乎震惊业内。如果说具体的楼盘表现太感性，而且也难代表全局，那么分析师给几张统计图表出来，看看南京楼市2015年的成就和今年以来的变迁轨迹。
2015年的南京楼市，供销量价都定格在历史高点。
上图左，80平米以上各面积段的成交面积在各季度中均增长明显，但120平米以上的产品的占比增幅略高于120平米以下产品；从上图右的价格走势上看，三、四季度120平米以上的改善和豪宅产品的成交均价一路走高，保持昂扬态势。
从上图左各总价段在不同季度的成交占比变化中可以发现，300-1000万的改善和豪宅产品在三、四季度占比普遍走高；上图右各总价段的成交均价在前三个季度中趋势向上，但1000万以上的豪宅成交均价由于地段和成交量较小（偶然性大）等因素影响而波动不一，四季度则呈现稳定向上的态势。
南京改善、豪宅市场快速发力的的原因，除了双限取消后，被压抑的高端客群升级改善甚至置业的需求短期内爆发和优质资源或地段具稀缺性强的产品太少等客观原因外，股市资金的回流、降首付、降准、降息等导致流动性泛滥而“培养”出来的资本保值增值需求爆发式增长是至关重要的因素。加上以仁恒江湾四为代表的高品质产品对南京高端需求的刺激作用，打开了高端住宅房价的上涨空间，提升了市场对房价上涨的预期，成为推动楼市的中坚力量，并与江北新区刚需为主的市场在成交量上共同发力（各类需求都找到了自己的归属），造就了2015年楼市登顶的辉煌。
江北新区“”推动南京楼市“高枕无忧”
江北新区是南京新十年发展的新核心，也被省市政府寄望为未来南京楼市带动下城市经济发展强劲的发动机。虽然今年江北房价涨的猛，涨的有点高，但是真正核心区的土地都还没有入市，如今新区开发再也不像当初河西CBD那样过快的出让高价值土地而一定程度上失去了主导地位，本届政府已谙熟如何运营的角度去经营江北新区这样一个开发热点的城市建设与房地产开发的大盘，因此在整体规划和模拟房价与地价运行的曲线尚未达到目标之前，所有的动作都会异常谨慎。首先通过大量的利好逐步释放来支撑快速上涨的房价，并为地价的大化和不断提升提供支撑；其次，纬三路隧道的免费开通，对已经或者即将入住新区居民的交通配套方面改善的体验感，注定可以成为购房者推理出后续10余条过江通道陆续开通后对江北楼市预期的力挺程度；第三，2016年将启动大开发的江北中心区有医疗、教育、商业综合体、公共设施等多项配套利好将会逐步付诸实施，其对购房者的吸引力无疑将是十分巨大的，尤其在仅一江不足10公里距离之隔而房价相差将近一倍的现实面前。仅以上三点，我们就可以想象，新区核心区的土地，在今年陆续投入土拍市场之后会出现怎样的天价。可以说，只要江北热不降温，哪怕是稳步慢涨，楼市半壁江山的成交量就毫无悬念。如果沿袭2015年下半年的火爆，那么即便江南各板块热点不继续增加，楼市的整体人气又能降到哪里去呢？江北新区这个赢家是当定了。
资本操控之下的地王年，留给未来的是什么？
2015年是南京、也可能后无来者的地王年。地价涨的比房价早，比房价猛，比房价涨的覆盖面更大，用一句话概括总结就是：全市地价皆暴涨，地王不断刷新中。根据房价点评网南京站的统计，在今年10次土拍中共诞生19个地王。地价记录被一次次打破，各大板块的楼面地价屡创新高。
虽然地价被拍“疯”（拿地楼面地价已经接近或者超过同地段的房价，所谓面粉贵过面包）是在高房价预期之下产生的。然而反过来，高地价又会成为驱动房价快速上涨的重要推手。从今年成交地王们未来1-2年内的上市均价看，普遍要比其目前周边同类楼盘的销售价格高出30%-60%。仙林、江宁、城北、江北部分“面粉贵过面包”的地块更是要超越拿地同期竞品房价的100%，以今年房价平均涨幅11.2 %，大涨幅34.7%的历史性新高来看，未来这些地王要想盈利，难度不可谓不大。但在海量资本随众多企业涌入楼市的操控下，在南京楼市库存低、基本面好、市场规模扩展空间较大、房价易涨难跌、南京大萝卜也豪宅等多重利好因素的共振作用下，地价贵过房价的海市蜃楼暂时还难以消散，因此部分地王或能通过突出品质打造和提升产品力、或区域重磅利好尽情砸来（如江北）来成功解套。然而土地供不应求的局面一旦改变呢？难免也会有被“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”的吧？
房企的变局：多子多福和联姻成为当大佬的必备条件
如同南京的水土养人一样，南京的楼市也滋润开发商，因此进入南京的绝大部分品牌开发企业都深耕南京。这些企业开枝散叶，不断扩张是今年南京楼市表现突出的主要动力。据不完全统计2014、2015两年进入南京楼市的房企已经超过30家，而且许多非一线开发商为拿到“入门券”，频频折冠地王，如北辰、三金、苏州中锐、中建东孚等等，成为南京地价追赶同地段房价的“帮凶”。而已经进驻的品牌房企也不断深耕南京，如世茂、保利、万科等早期进入南京的大牌开发商，其品牌扩张之路不断提速，项目遍地开花，多盘联动，占据楼市江山的大部分领地，也因此成为南京楼市当仁不让的大佬，屡次销售金榜题名。
除了增加项目数量外，与其它房企联姻、规避风险的同时抱团瓜分市场也是成功房企值得分享的经验。据房价点评网南京站不完全统计，仅2015年一年，南京房产圈联姻开发的项目就多了十多家。上海建工拿地朗诗＆招商联手操盘、旭辉拿地银城操盘、世茂拿地招商操盘、明发拿地世茂操盘、绿地拿地弘阳操盘、保利拿地朗诗操盘、绿地拿地远洋操盘、北辰拿地旭辉操盘等等。随着有实力的房企都来抢占地盘，南京楼市这块蛋糕也越做越大，然而火拼地价和水土不服的现实让很多风险意识强的企业选择了联姻，从而达到降低拿地成本和市场开发风险、同时实现项目利润大化的目的。从目前结果来看是比较成功的，世茂招商语山、旭辉银城白马阑山、明发世茂荣里等多数联合开项目都取得了不俗的销售业绩，也让这些大佬们具备了坐看楼市风云的底气。
风云之后或有雨，备好伞再看如何？
然而，真的有只升不降的楼市吗？相信不只是购房者，开发商和政府也都在密切关注着这一轮行情的变。就如爬山，一旦登顶，如果没有登云梯能继续向上爬，无论往哪个方向走都将是下坡路，本轮行情将在何时触顶回落？虽然分析师前文提到的2015年楼市5大支撑因素看起来在2016年也会十分强劲，但以南京人的收入水平和较为一般的导入人口能力来看，各层次需求都可能有乏力的时候，如果与政策刺激作用递减后的效果叠加，海量资本的流入可能就会改为出逃，之前各类利好因素向上的共振或将急转直下，身处局中的各方是否应该居安思危，做好楼市步入调整的前期准备呢？。
据房价点评网南京站统计，在2016年即将上市的52家纯新盘中，从刚需走向改善的占到70%左右，也就是起码单套总价或将有70%的产品会超过2015年的平均总价水平。如果流动性持续泛滥，并且资金量更加充裕，刚需、改善、豪宅的需求仍然庞大，2016年的楼市将会平稳度过。房价点评网衷心祝愿甘撒着有怨有悔、但又无可奈何的青春的购房者们早日拥有居所，也祝愿南京楼市一路走好！
