猴年首月 卖房不给力“涨声”却不断

南京晨报  2016-02-19 08:54

[摘要] 2月份的上半月,南京楼市新房认购仅为2000套出头,比去年同期下滑了3成,开发商推房的积极性也普遍不高,然而市场带给购房者的感觉却并不轻松,春节前后,“缺房”“涨价”的声音一直不断,购房者恐涨心态进一步增强,也给楼盘蓄水带来了充足的人气。不过就全年情况看,业内普遍预计今年支撑房价上涨和销量上冲的动力其实并不......

业内预判年内房价上涨动力存在不足 开春楼市成交虽然走淡，“房少价涨”的声音却此起彼伏。 新华报业视觉中心记者 邵丹 摄

 

    2月份的上半月，南京楼市新房认购仅为2000套出头，比去年同期下滑了3成，开发商推房的积极性也普遍不高，然而市场带给购房者的感觉却并不轻松，春节前后，“缺房”“涨价”的声音一直不断，购房者恐涨心态进一步增强，也给楼盘蓄水带来了充足的人气。不过就全年情况看，业内普遍预计今年支撑房价上涨和销量上冲的动力其实并不如去年强劲，此外在短期的供应紧缺后，新一轮上市高峰很快就会到来。

    2015年1月-2016年1月南京新房量价走势

    （数据来源：网上房地产以及中指数统计）

    行情

    猴年首月上市销售都不给力

    仅20多盘入市推3000余套房

    延续去年的热度，今年1月南京楼市住宅成交连续第7个月过万套，也创下历史同期的“火开局”。然而2月份的楼市销量却似乎回归到淡季常态。受春节影响，2月前半个月南京楼市仅有9个交易日，网上房地产显示这段时间全市住宅累计成交1673套，认购2073套，日均成交、认购分别为185套和230套，相比去年同期水平分别下滑了4成和3成。

    2月份销量下滑的一个主要原因就是新房上市量比较小，市场面情况显示，此前的1月份全市共有23家楼盘开盘推出近5000套新房源，到了2月份，全市预计开盘的楼盘大约有24家，虽然数量跟1月差不多，但如果按照各家的计划来推算，上市量仅为3100多套，相比1月份下降了约2000套。此外2月份至今新批销售许可证的节奏也有所放缓，半个月时间仅有20家楼盘领取了新房源销许，其中还有4家是车位或商铺，住宅楼盘仅有16家。

    现象一：

    “新货旧货”俱减多板块传出“房荒”

    后续供应量“金三”起将开闸

    在推房量减少的同时，市场还不断传来“缺房”的声音。业内调查显示，一些年前频频开盘卖房的热点区域，眼下可售房源都很吃紧。例如河西南板块节前有多盘上市，春节期间几乎全线不休假，但各家售楼处眼下都表示基本无房可卖，春节加班也是为后期蓄水。仙林湖板块包括新城香悦澜山、金地湖城艺境等楼盘也表示，目前除少量社区商铺外，住宅暂时缺货。江北板块位于纬三路和纬七路隧道口的荣里、华润国际社区、保利西江月等楼盘也大都表示眼下没有房源在售。鼓楼滨江板块春节前也有多家楼盘开盘，而眼下包括世茂外滩新城、龙湖春江紫宸等项目在内也几乎都没有可售房源。总体上看，各大板块中目前仅有江宁、城南、城东可售房源还比较充足。

    事实上，造成目前“缺房”现象的原因不仅是新房上市量缩减，还有库存量的持续走低。截至2月中旬，南京楼市的住宅库存仅为4.46万套，和1月初的4.86万套相比又下降了约4000套，相比去年初5.5万套的数量下降了1万多套。另有业内调查显示，在眼下4万多套库存中，其实还有相当一部分被车位、地下室和物业管理用房所占据，住宅可售房源或许更少。“新货旧货”一齐减少，无疑会对市场供应产生直接影响。

    不过业内普遍认为，眼下的“无房可卖”也只是暂时现象，往年春节所在的月份也都是推房淡季，一般从金三银四开始，供应量就会大举开闸，有调查显示，目前全市宣称暂时无房可售的楼盘大约有40家，绝大多数楼盘在三四月份都会有下一批推房计划。“2016年一季度可能是南京楼市近年上市量少的一个季度，开发商日子也比较好过，不过后面几个季度供应会逐渐增加。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示。

    现象二：

    春节前后房价“涨声”此起彼伏

    物价部门继续出手“限涨”

    除了“缺房”的声音外，春节前后南京房价的“涨声”也是此起彼伏，尤其是在地价击破4万元/㎡的河西中部，刚拿下G68“地王”的上海建工，目前正在开发的海玥名都苑项目，此前传出135—180㎡的精装大户型预计价格高达4.5万元/㎡，总价达到600万以上。在城中板块，备受关注的豪宅项目万科安品园舍本月也领到首批房源的销许，11套豪宅面积462-688㎡，销许均价高达5.9万元/㎡，总价达到3000万以上，成为南京楼盘的房价新高。江心洲板块此前房价已突破3万，近日升龙G82地块规划出炉，年内将开发为升龙桃花园著上市，仅有12栋5层住宅，有小道消息称项目未来入市价位或触及6万元“天花板”。仙林湖高科荣境此前新推的精装大平层价位已接近3万元/㎡，眼下包括金地湖城艺境、新城香悦澜山等改善楼盘也都传出后期新推房源价格预计会过2万。上市量大的江北板块1月份就有多家楼盘出现涨价，本月又有多家楼盘陆续传出后期房源价格看涨。

    但在另一方面，来自物价部门的楼盘“限涨”也愈来愈频繁：“春节前公司就定下了‘涨价目标’，下一批房源均价打算突破2万，但由于物价部门限制没能实现。”江宁一家近期涨价的楼盘销售负责人对记者透露。江北一家楼盘春节前也向意向买家发出了“节后涨价”短信，不过同样由于被“限涨”，新批的销许价位虽有一定上涨，但并未达到开发商宣称的涨幅。

    南京房价上涨驱动力正在消减 下半年行情或现调整

    业内研判

    主流观点认为，土地拍卖、需求火热、投资攀升是促成去年南京楼市量价齐升的“三驾马车”，而在今年，这些因素都蕴含着变数。首先是经历去年一年需求大量释放后，南京楼市今年的购买力尤其是刚需能否维持旺盛是个疑问，统计部门近日发布的数据显示，到2015年末南京常住人口达823.59万人，与2014年末的821.61万人相比净增的常住人口只有1.98万人，同时2014年也只净增2.83万人。南京房地产促进会秘书长张辉表示，目前南京楼市的成交量主要靠改善型需求和投资需求来拉动，稍有不慎，就可能产生成交量的大幅下滑，进而拖累到房价致其下跌：“改善需求和投资需求都不属于刚性需求，在楼市调整时容易陷入观望，这种新的需求结构，未来可能造成市场更多更大的波动，而且楼市调整后回暖需要的时间也会更长，购房者必须要有清醒认识。”

    而对于投资，近期也频频有权威人士指出，今年在房价上涨较快的一线城市和部分二线城市投机炒房要三思而后行。记者了解到，去年以来房价上涨较快的河西、江北，投资购房比例已经在明显上升，江北一家楼盘的销售负责人透露称，近期项目两次开盘，前一次投资买家比例低于自住，后一次已经超过了自住买家。“一般投资比例超过20%就已经是泡沫信号了，眼下南京很多高价楼盘已经不适合投资。”有业内营销人士对记者表示。

    至于频频出现的“地王”，业内专家也认为高地价主要是资本现象，所带来的房价预期还需接受市场面的考验，孟祥远分析称，开发商并非拿了高价地就能顺利卖出高价房，此前南京楼市也有过“地王盘”遭遇滑铁卢的先例，还有一些区域地价虽然上来了，但房价抗性依旧存在。他预计称，年初南京楼市供应量比较有限，房价还会走在上行通道，但从二季度开始供应量会有所上升，一些“地王盘”也开始扎堆入市，后期若无增量需求，库存恐怕会有所回升，一些不符合市场需求的地王也有被套的风险。预计今年南京楼市成交量同比可能会有明显下降，尤其是在下半年，市场或将出现“量跌价稳”的调整。记者 朱晓燕 乔淳