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降税,楼市去库存出大招

新华日报  作者:汪晓霞  2016-02-20 07:05

[摘要] 楼市去库存又迎重大利好——昨日下午财政部、国税局和住建部联合出台《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,自2月22日起,90平方米以下首套房契税降至1%,90平方米以上二套房契税统一为2%;二手房无论普通住宅还是非普通住宅,满2年的统一免征营业税。

 

楼市去库存又迎重大利好——昨日下午财政部、国税局和住建部联合出台《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,自2月22日起,90平方米以下首套房契税降至1%,90平方米以上二套房契税统一为2%;二手房无论普通住宅还是非普通住宅,满2年的统一免征营业税。

三部门昨日新规称,对个人购买家庭住房,面积90平方米及以下的,均按1%的税率征收契税;90平方米以上的,均按1.5%征收。购买家庭第二套改善性住房,90平方米及以下的,均按1%的税率征收契税;90平方米以上的,均按2%征收。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;购买2年以上(含2年)再销售的则免征营业税。

据了解,依照国家规定,我省原有契税政策为:对个人购买90平方米及以下且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)住房的普通住宅,均按1%税率征收契税;对个人购买90平方米以上144平方米以下且属于家庭住房的普通住宅,按1.5%税率征收;建筑面积144平方米及以上的,契税则为房屋总价的3%。对个人购买不属于家庭住房的,无论普通住宅还是非普通住宅,一律按3%税率征收。

去年,财政部和国税总局已降低过营业税交纳门槛,自去年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。我省目前执行的也是这一政策。

契税及营业税的减免,将直接降低交易成本,不妨算一笔账——

购买一套150平方米、总房款300万元的住房,契税从3%降至2%,就是从9万元减为4.5万元。如购买一套100平方米、总价150万元的二手房,契税从原来的4.5万元降至3万元。

“契税、营业税减免新政,目的在于激发更多买房需求。降首付叠加税费减免以及货币超量供应,利好政策逐步加码,楼市或迎来越来越突出的上升行情。”南京(楼盘)市房地产建设开发促进会秘书长张辉表示。张辉同时分析,北上广深四大一线城市不在政策受益之列,显示出监管层差别化调控的意图。“有托有控,楼市基本面良好的二线龙头城市成为大受益者,南京居首。南京楼市处在继续上涨的强烈预期中,新政将推波助澜。”

采访中,业内普遍认为,三部门新政对二手房影响比新房更大,因为二手房实时交税。而新房大部分是期房,基本要到收房才存在契税缴纳。同时,政策体现出鼓励改善需求的导向,大户型住宅和高档商品房获益将十分明显。此前,房地产政策对刚需的支持偏向明显,90平方米及以下商品住宅被定义为“普通住房”,144平方米及以上商品住宅被定义为“非普通住房”,契税和营业税的征收政策也有所区别。但此番三部门新政出台之后,契税交纳时,首套房只要是90平方米以上,契税均为1.5%;二套房契税也由原来“一刀切”式的3%,变为90平方米以下降低至1%,90平方米以上降低至2%。而无论普通住房与非普通住房,只要满2年,都一视同仁免征营业税。

南京链家地产高级分析师尹筱沁告诉记者,营业税政策调整后,大户型、高总价、别墅等非普通住房的营业税征收不再“另眼相待”,再叠加契税优惠,大户型二手房会更多受到市场青睐。该公司近期成交二手房,144平方米以上非普通住房成交占比不超过5%,90平方米及以下房源成交占比六成多,而新政或将促使非普通住房成交比例增长。

上市企业三六五网旗下全资子公司安家贷的总经理李晓羽表示,2015年南京二手房交易量为96300多套,几乎和新房持平;今年1月,南京二手房成交11972套,又创下2013年4月以来的新高,南京等城市二手房市场将迎来又一波“牛市”。

在中指研究院南京分院总经理曹旭东看来,政策主要还是为了化解三四线城市的高库存压力,“虽然南京不存在去库存压力,但很多三四线城市库存压力仍然很大。”

当前楼市分化程度十分明显,省内楼市冷热不均。一方面,我省南京、苏州(楼盘)的楼市十分火热,量价齐升,至昨日,苏州市区可售住宅仅余25720套,供需矛盾突出,当地开发商还使出“封盘”伎俩,以进一步制造供应短缺、促涨房价。另一方面,其它城市则或多或少存在库存压力,其中多个城市的库存去化周期依然超过20个月。去年以来一系列利好政策一定程度上也助推了各地成交,但一些城市由于库存积累太多加之产业配套缺乏等原因,对需求的吸纳力仍显不足,去库存困难重重。

利好政策出台,应仍会在省内各地投射出不同的效果,南京、苏州无异于“火上浇油”,而其它城市因此而让多少购买力喷发,仍有待观察。

三部门新政要求各地再出执行细则,坊间颇为关注新政是否惠及此前已购买但还未交纳契税的住房,对此,省住建厅相关负责人表示,将由省财政部门牵头,会同税务及住建部门再研究相关细则。昨晚8时,12366税务热线工作人员告诉记者,还在等待上级部门通知,但政策肯定会在22日执行。按照以往惯例,契税征收是按照当年买房契税政策来执行,新房以合同鉴证时间为准,二手房以交件时间为准。 本报记者 汪晓霞

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