楼市又出新政 契税营业税“双降”! 买144m2以上首套房少缴一半契税

记者昨天从财政部获悉，根据国务院有关部署，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

契税方面，对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

两大焦点

1、新政时间如何确定？

此次新政定于下周一（2月22日）开始执行，按照惯例，契税缴纳按照当年买房时契税政策执行，新房以合同鉴证时间为准，二手房以交件时间为准，虽然南京（楼盘）细则尚未出台，普遍预计仍会沿用过往做法执行。

2、三套房契税如何缴纳？

在三部委公布的契税新政中，优惠的对象针对的是首套房与二套房，并未涉及到三套房及以上如何缴纳。而在原先的南京契税缴纳政策中，将房产分为“家庭住房”与“非家庭住房”两类，因此，今后三套房的契税缴纳有待南京市的细则加以明确。

契税政策

新政策

1、对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

旧政策

个人购买普通住房，且该住房为家庭住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收；家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

营业税政策

新政策

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

旧政策

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

特别提醒:北上广深不执行二套房相关契税政策。

专家视点

新政意在去库存，刚需和改善性购房受益

税是降了，但省的税是不是还抵不上房价的涨幅？新政将带来哪些影响？是否利好股市？扬子晚报记者采访了业界、专家、学者，看看他们的预测和算账。 扬子晚报全媒体记者 贾晓宁 徐兢

或助推二线城市房价上涨

南京大学经济学系主任葛扬在接受扬子晚报记者采访时表示，新政的主要精神是去库存，降低了刚需和改善性住房的购房成本。由于不同城市库存情况不一样，新政效应也不同，他预测可能会推动热点二线城市房价提升，如南京、杭州（楼盘）等，但对大部分地级市、县城的效应有待进一步观察。

过去144平方米是个槛，超过了就算是“非普通住房”，要交大把的税，而且出手时也远不如小户型好卖。值得注意的是，新政中没有提及“144平方米”、“普通住房”以及“非普通住房”，甚至连“别墅”也只字未提，这是否意味着今后再没有大户型之说了？对此，葛扬分析说：“模糊并不代表取消。相信后续每个城市会根据具体情况出台操作细则和政策解读。”那么大户型会量价齐升吗？他认为，受新政刺激，整个市场的需求将被带动，大户型当然会有一定表现，但未必会表现得强烈。

葛扬提醒，事实上，出台新政也佐证了一点——去年下半年以来的一系列托市政策效应并不明显，需要继续“下猛料”达到去库存的目标。对于刚需和改善性买房，他认为有需求即可出手，而投资性购房仍要谨慎。

对此，葛扬表示，房价走势像南京这样强劲的城市在很少，从政策角度看，大量三四线城市面临库存量大的压力，出台去库存“组合拳”非常有必要。他还预测，新政出台后很可能会出现外地人来南京“抢房”的景象，“县城的房子看不到提升空间，父母年纪大了，卖掉老家的房子来南京买房，不在同一屋檐下却又靠着子女，从家庭资产配置上也是合理的。”他指出，这部分需求将助推小户型去库存。

刺激大户型改善性住房销售

南京大学商学院经济学马博士认为，新政是春节前首付比例下调政策的延续，总体来说是国家房地产去库存若干政策组合拳的一部分。首先，新政符合国际通行办法，即交易环节减税或免税，持有环节交费，如房产税、遗产税等。新政鼓励交易，符合市场经济发展规律，所以是件好事。

其次，新政符合市场消费习惯，随着“二孩政策”的实施，大户型的需求在逐渐增加，许多人不满足于“够住”，希望能多个独立书房，因而四房成为理想户型。新政减税，直接降低了改善性住房购买成本，刺激了人们改善的欲望。更多人愿意把小房子拿出来卖，房源变多，市场变活跃。

第三，新政短期内促进销售，房价会涨但不会大涨。房价主要还是看房子属性，受地段、品质、配套等因素的影响更大。新政出台后，144平方米以上的大户型会更好卖吗？马博士认为，现在许多新开楼盘顺应市场需求，在户型设计上已做了进化，144平方米以内就能做出四房，无疑对145平米以上大户型四房带来冲击。新开楼盘纷纷放话下月推新房源，房价会飞吗？马博士认为不见得，“新楼盘会合理定价，毕竟人们的购买力有限，无休止地涨价只会吓跑意向客户。”

新政有利于房地产板块反弹

南京证券分析师徐银斌分析，周五闭市后，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，和以往政策相比，通知将首套房面积为144平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1-2%不等——不过这一政策并不针对京沪广深四地。该项新政对房地产行业构成利好：144平方米以上住房此前被定义为“非普通房”，要征收3%的契税，本次新政未有这种提法，有利于144平方米以上大户型的销售；二套房契税的下降，有利于促进市场销售。同时，房地产利好政策在一定程度上间接提振房地产行业上、下游的银行、建筑、建材、家电、装饰等产业，利好国民经济，有利于提振市场人气，有利于反弹行情的持续。

新政影响

南京楼市可能会“火上浇油”

三部委发布的契税、营业税新政令南京房产圈“欢呼雀跃”，本就火热的房地产市场恐怕要“火上浇油”了，记者采访了开发商、中介公司以及部分买房人及楼市专家，普遍认为新政后对大户型消费将起到刺激作用。 扬子晚报全媒体记者 马祚波

开发商：契税降低后进一步刺激出手

保利地产相关人士接受记者采访时表示，身边有不少亲朋去年买房都获益良多，如今国家再出刺激政策，将会给南京房地产市场再添“一把火”。营业税调整针对的二手房市场，但是反过来会起到鼓励“卖旧买新”的消费行为，为改善型购房“添砖加瓦”。

河西南的多家楼盘目前房源稀缺，正荣润峯售楼处的营销人士告诉记者，春节期间来看房的客户十分踊跃，开发商也在积极筹备房源上市，契税调整后对购买大户型的买家是一大利好，144平方米以上的住房契税有望减半征收，省去了一笔不小的成本，有客户获知新政出台的消息后，当即就打电话给销售员询问新房何时推出，急切之情溢于言表。

采访中记者发现，随着“金三银四”传统旺季的临近，各家开发商都在备货上市，然而新政的出台使得部分开发商认为，市场需求或将继续放大，一些区域可能出现供需失衡。城东板块一家房企的营销负责人称，契税、营业税双降后，原本不打算买房的市民可能会投入购房大军，市场需求量或将人为放大，而市场货源增加的速度将赶不上需求量的增长。以麒麟板块为例，在售的多家楼盘以存货为主，由于房价相对较低，近期看房客大量涌入，契税降低后进一步刺激出手，板块供应量在“金三银四”将告急。

买房人：担心二手房主又要加价

刘小姐今天上午才去江北的一家楼盘看了房子，销售人员告诉她100平方米的户型目前卖光了，还剩几套144平方米以上的，她当时表示户型太大了。结果新政出来后，她立即跟家人商量了起来，“这是我的首套房，之前契税要3个点，144平方米的房子总价230万，契税将近7万块”，现在契税能省一半，这让她有点犹豫。刘小姐说，大户型确实住着舒坦，但是总价过高，只是现在有契税优惠，不享受的话就“浪费”了，她表示会再考虑考虑。

相较于刘小姐的犹豫，李先生现在倒是有点担心。“我刚在河西看了房，160多平方米的大户型，房主买了满2年了，但是要按差额交营业税”，李先生说，按照新政满2年的一律免征营业税，他担心房主会不会因此加价。他对记者表示，双方事先约定的是房主净，这部分其实没有变化，只不过他自己的成本降低了，他听中介说以往有类似的案例，房主要求加价的，现在李先生只希望房主不要临时变卦。

中介公司：建议客户等细则明确再送件

我爱我家南京公司市场部相关人士告诉记者，下午3点多就有客户来电话要求不送件了，原因很简单：省税。该人士表示，这位客户来电话的时候公司还没有看到政策信息，感叹现在的房主消息真是太灵通了。这套房产是位于河西的120平方米左右的房源，市价400多万元，属于二套房，按照新政可以省下1个点的契税，接近5万元，中介公司跟双方沟通后，决定等南京的落地细则公布后再去房管部门送件。

“我们把近期打算送件的交易全都理了一遍，挨个通知客户”，我爱我家市场部介绍说，告知他们契税与营业税有所调整，不必急于现在送件。链家地产的工作人员也告诉记者，新政将使得买卖双方都受益，因此建议客户等明确了执行方案再送件。

记者了解到，还有个别客户今天上午刚刚送件，得知新政后，立即要求中介公司撤件。对此，多家中介人士表示，会尽量与房管部门沟通，争取为客户节约购房成本。

业内呼吁：分类调控还应更精准一些

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，从前期出台的降首付政策，叠加税费减免，将刺激性政策逐步加码，楼市将会迎来越来越突出的上升行情。

他认为，北上广深四大一线城市不在政策受益之列，显示出差别化调控的意图，楼市基本面良好的二线龙头城市成为大的受益者，其中南京居首。南京楼市目前处在继续上涨的预期中，此次新政必然会推波助澜，希望政策受惠买房人的同时，市场能够平稳发展，过度冒进对楼市不利。

专家还指出，虽然此次新政将北上广深排除在外，不过分类调控还应更精准一些。“以南京楼市、地市的现状，此举无疑"火上浇油"，房企及买房人的非理性动作将增多，楼市不再健康。”专家认为，新政应将1.5线城市如南京排除在外，以稳定市场预期。

昨天，有部分开发商表示将继续“捂房”，市场人士对此不太认同。相关人士认为从本轮房地产市场发展趋势来看，新政会促使新一轮需求的释放，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。有观点认为，一线城市、部分二线城市如南京的量价齐升多持续到今年上半年，今年下半年新一轮的调整很可能会来临。届时，如果企业没有在今年上半年加紧出货，极有可能陷入被动局面，建议开发商抓住上半年的去库存“窗口期”。