1月12387套、2月7315套，年初两个月南京楼市新房成交接连创下历史同期高纪录。与此同时，库存量的变化也引人关注，年初两月南京楼市住宅库存则从4.9万套下降到3.9万套，几乎去化了1万套的规模，如果按照前两个月的成交速度，仅需3个多月就能去化完，江北、江宁、河西等热点板块库存去化速度都很给力。对此业内预计，在新房上市偏少前提下，年初客观上成为楼市的去库存窗口，在“金三银四”新房上市开闸、需求也升温的背景下，成交预计仍会走热，但供求格局将回归平衡。商办、远郊乃至部分后期上市量较大的新区板块，年内仍将有去库存压力存在。

  1—2月新房成交1.9万套  库存下降1万套

  就在去年12月底，南京住宅的库存量还在5万套以上，但开年之初就发生了明显变化，1月初库存下降到4.9万套，1月底4.65万套，回落约3500套，2月上旬库存量4.5万套，到下旬已经回落到4.3万套，到2月28日正式向下冲破4万套。

  资料显示，去年一年南京的住宅库存从5.6万套下降至5.1万套，一年内已经回落了5000多套，去年上半年，由于“330新政”等利好出台，住宅库存也在半年时间内由5.6万套下降至5.2万套，8月份一度还回落到5万套上下，此后的九十月份又回升到5.5万套，四季度南京楼市行情火热成交连创天量，库存又在短短三个月时间内从5.5万套下降到5.1万套。

  从数据上看，南京楼市的库存量在年初两个月内已经下降了约1万套，而受契税利好等因素拉动，开春以来需求入市也明显加快。1—2月份新房成交1.9万套继续创下同期纪录，同期上市量却比较低迷，两个月时间仅有30多家楼盘推出6300多套房，这也为去化库存打开了时间窗口。

  各板块库存均“减负”，“两江”与河西给力

  年初两个月哪些板块去化库存为给力？值得关注的是，去年一年除了河西、仙林和江北以外，其他各板块的库存其实都在增加，但在今年初的两个月内，各板块库存出现全线下降，不过多数板块下降仅有数百套，只有江北、江宁与河西下降达到千套以上。

  记者统计发现，年初至今江北板块的住宅库存由1.66万套下降到1.31万套，短期内快速下滑了3500多套，占到全市去库存的三分之一，同期江宁板块的库存量也由年初的1.4万套回落到1.08万套，下降3200余套，江北江宁两大板块去化的库存就占到全市6成。此外，河西板块去年库存去化已十分迅速，年初库存量仅为4400多套，同比下降1500多套，今年头两个月又持续下降了约1800套，目前仅为2600多套。以上三个库存去化明显的板块总体下降了8000余套，占到全市库存去化的8成左右。

  事实上，江北、江宁、河西三大板块不仅去年下半年卖房在全市领跑，今年年初以来也是销量多的，网上房地产显示三大板块1—2月份分别成交新房6619套、4724套和2025套，占到全市总成交量的33%、24%和10%。

  “金三银四”新增供需预计平衡

  按照业内一般看法，库存量在5万套以上，市场处于供大于求去化存量阶段，在3万—5万套，市场处于供求基本平衡的状态，库存下降到3万套以下则可以认为市场存在供不应求的状况。

  统计显示，过去三个月南京楼市的成交量超过了3.4万套，当前的楼市库存量已经逼近前三个月的交易量，而如果加上2015年11月，4个月交易量已近5万套，比当前库存量还要多出1万套，即便按照1—2月份月均9800套的成交速度，去化3.4万套库存只需3.5个月。

  与此同时，2月份南京仅有10家楼盘推出1300多套新房，但同期销量达7000多套，库存一个月下降了近6000套，“新货”不足“旧货”持续走量，无形中也加剧了市场抢房氛围，尤其是在河西等上市量和库存量都趋紧的板块更是如此，不过从“金三银四”开始，预计将会有上百家楼盘携1.7万套房源入市，其中江北板块两个月预计就有29个楼盘推出7300多套房源。江宁板块也有18家楼盘推2600套左右房源。此前出现“一房难求”的河西板块，也会有12家楼盘新推1200套左右房源，新房上市开闸将使供求关系再度平衡，缓解眼下市场的紧张心态。

  业内专家预计，接下来的“金三银四”，南京楼市的销量主要还是由新增供应来支撑，就目前来看，新增供应预计充足，同时需求同样也比较强劲，预计多数楼盘新货上市的消化速度不会慢，楼市会上演供求两旺基本平衡的格局，部分板块不排除还有成交热潮，但市场氛围总体会比2月份要宽松。

  商办、远郊去库存仍是“老大难”  部分板块还有增长可能

  而在另一方面，南京楼市的库存结构极不均衡，去库存问题尚未完全消除，主要表现在住宅库存量偏少，商办库存压力却格外明显。此外，主城库存量十分少，但越往郊区走，库存压力越明显，远郊板块的库存量尤其大，并且目前库存相对较多的板块，后期也是上市量较大的区域，库存量仍有进一步增长的可能。

  开年以来南京的住宅库存两个月就回落万套，但商办库存却几乎可以称为“纹丝不动”。网上房地产显示，1月初南京商业库存规模为475万平方米，办公库存规模为190万平方米，两个月过去，如今商业库存仍达到472万平方米，办公库存也仍为183万平方米。

  扫描以往数据，在住宅销售火热的2015年，商办市场的销售不仅不温不火，库存也没怎么降过，去年南京全市（除溧水、高淳）商业全年成交面积36.7万平方米，同比仅增长5%，办公全年成交面积60.7万平方米，同比增长了52%，如果按照去年的成交速度，去化办公库存需要3年，去化商业库存则长达13年。

  远郊板块的库存同样不容乐观，网上房地产显示，去年1月溧水住宅库存8132套，高淳住宅库存6236套，截至今年1月溧水库存7352套，高淳5088套，分别仅下降了9%和18%，远低于全市库存下降的速度。当地一些楼盘也表示去年多数时间内房源去化缓慢，即便通过一些促销手段争取主城客户，效果也很不明显。

  此外，值得注意的是，虽然江北、江宁等板块年初以来库存量下降不少，但这些板块后期新增上市量也比较大。据房管部门披露，2016年上市量预计有1000万平方米，主要集中在河西、江宁、浦口三大板块。其中，浦口板块的上市量将达到280万平方米，占到了全市上市量的近三成。业内统计则显示，仅在“金三银四”期间，江北板块的预计上市量就达7345套，江宁板块的预计上市量也达2635套，而这两个板块此前两月库存量下降都在3000套左右，新增供应基本已经抵消库存减少的规模。

  对此，业内专家表示，接下来的二—四季度，南京楼市或将面临持续的上市高峰，如果需求增长速度有所放缓，那必然导致新房去化速度放缓，上市量集中的区域库存也或将再度回升，这也将明显影响这些区域的供求格局，进而影响量价走势。记者 朱晓燕 乔淳