[摘要] 买房原本是件喜庆事,在南京拼搏多年的方先生却为此烦恼不已,夜不能寐。方先生2月份签订了龙江一套 地产的买卖合同,并支付了25万元定金,到了3月中旬,被卖家“放鸽子”。卖家违约的理由很无厘头:“签合同时酒喝多了。”方先生随后发现,该卖家其实将这套房屋加价30%在其他中介挂牌出售。与卖家协商无果之后,
房价大涨以来卖家违约不在少数 律师支招：买房人可通过多付定金的方式制约卖方毁约
买房原本是件喜庆事，在南京拼搏多年的方先生却为此烦恼不已，夜不能寐。方先生2月份签订了龙江一套 地产的买卖合同，并支付了25万元定金，到了3月中旬，被卖家“放鸽子”。卖家违约的理由很无厘头：“签合同时酒喝多了。”方先生随后发现，该卖家其实将这套房屋加价30%在其他中介挂牌出售。与卖家协商无果之后，方先生跑到律师朋友那里寻求法律途径。但律师朋友告诉他，即便胜诉，他也只能获得房产成交价20%的违约金，远远抵不上这段时间的房价涨幅。
记者昨日采访中了解到，南京房价大涨以来，被卖家违约的购房者不在少数，一些被违约的买房人不甘心“望楼兴叹”，私下组成了维权联盟，抵制卖家的任性加价。
卖房人“放鸽子”，买家连续两次“中招”
记者昨日采访中发现，随着南京房价连续上涨，像方先生这样的烦恼购房者不在少数。有人连续两次被卖家违约；有人原本有房，却为了换房陷入了“无家可归”的困境。
吴女士告诉记者，她近运气不好，连续两次“中招”，被卖家放了鸽子。吴女士说，去年，女儿生了孩子，因为家庭人员增多，她准备换套大点的房子。今年初，她与老公看中了建邺区一套137平方米的 地产，今年1月底与卖家签订了购房合同，总价510万，并支付了25万元定金。吴女士说，为了换房，她低价将自己 一套住房出售，并在亲朋好友的资助下才凑齐首付。原本吴女士与卖家约定3月20号到银行办理资金 ，谁知，短短一个月工夫，随着房价上涨，卖家开始以各种理由推诿，甚至玩消失。
“在多次催告均不履行合同的情况下，卖家直接表示不卖了。”吴女士告诉记者，按照双方签订的合同，卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金，而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息，甚至扬言“不怕告，官司耗个两三年，房价涨到你更买不起房”。
此时的吴女士懊悔不已，因为她先前卖出的房子也已经涨了近100万元。由于担心房价继续上涨，吴女士决定赶紧另寻其他房源，在同 看中了另一套139平方米的房屋，总价550万。为了避免再次遭遇违约，吴女士支付了定金35万，以提高违约成本，然而这并没有什么用。
“卖家签合同时隐瞒了没有办房产证，签完合同后才说办证要等一个多月。结果等房产证出来，这套房子总价涨了100万，卖家又后悔了。”吴女士无奈地说。更离谱的是，这位卖家是个 客，卖给吴女士的房源是借其妹妹的名义。房价 后，这位卖家以其妹妹不同意履行合同为由，要求加价50万。吴女士不同意加价，卖家倒打一耙：搬出妹妹，以姐姐私下交易为由，要求起诉合同无效，不予赔偿。
“仅仅两个月时间，我就已经遭遇了两次违约，当初一家六口四居的预算，如今只能买个两居，一家人茶饭不思，欲哭无泪。”吴女士说，她已经聘请律师，希望通过法律途径解决。
房价上涨幅度较大，江北河西卖房人违约现象增多
记者采访中了解到，“卖房人毁约 ”的情况，近半年来，在江北新区以及河西地区发生较多。河西某小区的一套二手房在挂牌一年的时间里，先后 6次，新的一次报价是在今年的1月20号，比25天前的报价上涨28万。江北新区成立之后， 是浦口一带的房子，违约数量明显增加。南京不少律师事务所都接到买方咨询，抱怨卖房人涨幅超过去年的50%。
记者在河西一房产中介公司了解到，南京房价已经连续十个月上涨，不少二手房价格上涨了近30%，有的涨幅更是高达40%。“卖家违约现象很普遍，卖房人以某个价格出售房屋后，往往又会将房屋挂到其他中介出售，如有买家愿意出更高的价格，高到可以覆盖违约金并有盈余，他们就会选择违约，且违约底气十足。”中介公司工作人员说。
提高定金可增加卖房人毁约成本
如何才能抵制卖房毁约现象？北京中银（南京）律师事务所曹纯钢律师表示，相关法律规定房产总价20%以内的定金都是合法的数额，买房者通过多付定金的方式可以有效制约卖方毁约，“因为双倍定金的违约金会增加卖方的毁约成本”。
曹律师表示，在房价上涨的阶段，卖方违约的情况会比较多，购房者可以在搞清楚自己真实需求和市场价位的情况下，通过合同增加定金。定金通过交付的方式生效，有一定的担保属性，在合同生效之后是对履行合同的担保，总价20%以内的定金都是合法的数额，不履行合同约定就要双倍返还。
所以，如果购房者看中某套房子的话，多付定金是有效制约卖方毁约的一个方式。比如总价180万的房子，定金可以付到36万，如果购房者预先付20万的定金，那么卖方毁约就要退40万，对卖方来说，这个毁约成本是足够高的。
曹律师建议购房者在自己购房意愿强烈的前提下，签订合同时提高定金的额度，增加卖房者的违约成本。而且在购房时一定要使用由 部门监制的合同示范文本，明确指出买卖双方各自必须承担的责任和义务，并保留好相关凭证。
记者 冒群
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