前有降首付、减契税营业税等各项政策利好，后有传统金三银四的旺季拉升，南京楼市火爆，二手房交易更是，被用“天量”一词来形容。与此同时，楼市的火热之下也隐藏了多少买房人的辛酸和无奈，“抢房”失败的案例与日俱增，不过，抢到房的也别高兴太早，有不少人就被“”给卡住了。比如：买了房， 却进不去，因为前房主的 赖着不走。更让人郁闷的是，就算新房主想通过法律途径解决，也很难告。因为，这样的诉讼缺乏法律依据，也无明确的诉讼理由，通常情况下，法院很难受理。先来看看南京市民林女士的“糟心经历”吧。
□通讯员 鼓研 金陵晚报记者 陈菲
糟心经历
买了房才发现 屋内藏着其他
为了解决孩子的 问题，林女士在某 物色了一处二手房。2014年11月12日，林女士通过中介与房主小文签订了《房地产买卖中介合同》，合同中约定，原房主小文在取件前负责将房屋内 清空，将按照100元/日的标准向林女士支付滞纳金。同年11月28日，房屋 权变更登记至林女士名下。同年12月24日，房屋的土地使用权变更登记至林女士名下。2015年1月18日，双方交接了房屋。
至此，林女士成为房屋的新主人。可是，当林女士准备将 迁入该房屋时，却发现该房屋内仍有他人 。原来，该房已不是“二手”，在小文购买该房屋时，上家的 并未迁走，但小文当初在迁入 时，并没有发现房屋内还有他人 存在，直到这次交易，才发现这一问题。
双方虽已交接了房屋，但遗留的 问题因涉及第三方，一直未能圆满解决。无奈之下，林女士诉至法院，请求判令小文按照100元/日的标准向她支付自2014年12月24日起至原空挂 清空之日止的滞纳金。案件到了鼓楼法院后，小文又提起反诉，称林女士尚有尾款2.8万元未支付，请求法院判决林女士支付购房尾款2.8万元。
不过，值得庆幸的是，在案件审理过程中，房屋中原有其他人的 ，于2015年11月21日已全部清空。法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，林女士、小文签订的房屋买卖合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。小文未按合同约定，在规定的时间内将案涉房屋中的 清空，应承担违约责任。
法院经综合考虑双方履行合同情况、诉讼过程中案涉房屋原有 已实际清空的事实、林女士的实际损失等因素，判决小文给付林女士清空 的违约金25000元。林女士给付小文购房款28000元。
法官点评
因为前房主不愿意迁走 ，后面的房主无奈诉至法院要求前房主迁走 的情况，难以受理，因为缺乏法律依据，也无明确的诉讼理由。就算买卖双方通过合同进行了明确约定，法院也只能是按照合同违约受理，要求卖方承担违约责任（上述案例就采用了这一方式）。除非是交易双方在买卖合同中明确约定，但就算是明确约定，法院也只能是按照合同违约受理，要求卖方承担违约责任，依法将 迁出，但执行起来也比较困难。
法治小讲堂如何对付“老赖”
在鼓楼法院的帮助下，林女士和小文之间的房屋买卖纠纷得以解决，而现实生活中的相关问题仍旧层出不穷。 跟 、保险等多方面都有关系，很多市民对特定区域内的 格外“珍视”，就算房子已经出售，仍然不愿意迁走 ，造成新买房者无法 的尴尬。
如何避免这种风险？建议大家，要么在房屋交易完成前，先将 迁走，确认后再办理过户手续。要么约定较高的违约金，超过一定期限不迁出，以经济处罚的方式来补偿。
不过，二手房的 问题真的解决不了吗？据鼓楼法院的法官介绍，二手房买卖涉及的 问题虽然很棘手，但在南京，还是可以解决的。早在2011年8月5日，南京警方推出户籍新政“社区托管户”，以解决“老赖”难题的消息。根据“社区托管户”政策，持证未 人员、售房离婚无处投靠人员，在本市无合法固定住所，且市内无配偶和直系亲属可以投靠的公民，可申请社区（村）托管户。而买房人因卖房人拒不迁出 ，导致本人 无法迁入的，可以向房屋所在地派出所申请将卖房人 迁至托管户。
