[摘要] 昨天南京土地拍卖会上江北“输给”麒麟,江浦成交楼面价20077元/㎡低于预期
昨天南京土地拍卖会上江北“输给”麒麟，江浦成交楼面价20077元/㎡低于预期 吴俊 万程鹏
金隅42.6亿拿下G07奶牛场地块。
南京国资拿下江浦G08地块，总价31.4亿元。
北京嘉诚61轮拿下G09地块总价47.6亿元。
栖霞建设以21亿元摘得板桥G10混合地。
NO.2016G07
浦口区江浦街道奶牛场1号地块
摘牌单位：金隅
成交楼面地价：20077元/㎡
NO.2016G08
浦口区江浦街道海桥路以南地块
摘牌单位：国资置业
成交楼面地价：14095元/㎡
NO.2016G09
江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3B2地块
摘牌单位：北京嘉诚
成交楼面地价：22353元/㎡
NO.2016G10
雨花台区板桥市场群G1地块
摘牌单位：栖霞建设
成交楼面地价：8882元/㎡
尽管南京国土部门近期连续推出了数十幅地块以图给市场“降温”，开发商们却似乎不太领情。在昨天下午举行的今年第二号土地拍卖会上，南京江北、麒麟、板桥等板块的4幅地块遭遇30多家房企的争抢，位于麒麟的一幅住宅用地楼面价拍出22353元/㎡的“天价”创下区域新高，江浦的宅地尽管成交楼面价低于市场预期，不过20077元/㎡的价格也几乎与周边房价持平。 扬子晚报记者 马祚波/文 新华报业视觉中心记者 吴俊 万程鹏 /摄
土拍·众生相
4幅地块溢价全部超过100%
昨天下午两点刚过，举行此次土地拍卖会的大厅里已经座无虚席，报名竞买地块的30多家房企济济一堂，为举牌做后的准备。这些房企中不仅包括招商、保利、万科、金地等国内老牌知名企业，近年来在南京颇为活跃的金隅地产、正荣地产以及南京本土房企栖霞建设等都有强烈的拿地意愿。
编号2016G07的浦口区江浦街道奶牛场1号地块是纯住宅用地，具体位置东至森林大道，北至八里路，实际出让面积为13.3万平方米，容积率为1.6。这幅地块的起拍楼面价高达9897元/㎡，逼近万元关口。在上月的一场土地拍卖中，中建东孚拿下的江北地块楼面价达22435元/㎡，创下江北区域的地价新高，因此昨天的G07地块颇受市场关注。结果仅用8轮，金隅地产便以42.6亿抢下，溢价率达102.9%，楼面价为20077元/㎡，低于市场预期。昨天拍卖的另一幅江北2016G08地块位于科工园区域，用地性质为住宅与商业，地块综合容积率为1.93，挂牌价15.5亿元。47轮举牌后，国资置业以31.4亿元将其收入囊中，楼面价14095元/㎡，溢价102.6%。
麒麟板块的2016G09住宅用地位于科技创新园中心地区，按照挂牌价18.1亿元计算，楼面价已经高达8500元/㎡，超越了去年10月份拍出的8260元/㎡麒麟高价。这幅刚需板块的土地吸引了近20家房企报名，61轮过后，北京嘉诚以47.6亿元摘得，楼面价高达22353元/㎡，成为区域新高，溢价率竟然达到163%。板桥的商住混合用地2016G10则被栖霞建设历经86轮举牌摘得，楼面价为8882元/㎡，溢价165.8%。
5轮举牌从21亿到42亿
昨天土地拍卖刚开始，进行的是G07江北地块的举牌应价，轮荣盛地产举牌底价21亿，招商地产第二个举牌，竞价牌上的数字竟然写的是“30亿元”，直接跳价9亿，现场惊呼声一片。随后，凤凰地产从30亿元“跳”至34亿，荣盛地产又直接加到42亿，短短5轮过后，地价便翻了一番。此后，开发商们逐渐冷静下来，每轮以2000万的低溢价幅度报价，终在第八轮被金隅地产以42.6亿竞得。
昨天的拍卖会现场多次出现了多家房企同时举牌的状况，这一场景令拍卖师都有点蒙了。拍卖师在每轮报价时几乎都会面对三四家开发商同时举牌，难免出现慌乱，拍卖师还开起了玩笑：“你们谁举得高，我就挑谁的啊！”
有房企称看不懂，但还会拿
昨天拍卖结束后，记者身边的一家外地房企代表叹息了一声，随后起身出门。至于当前南京的地价是否过高，这位代表坦陈有点看不懂，“从这次麒麟的成交价来看，远超我们的预算，竞争如此激烈确实没有想到。”不过，他也承认目前南京的土地市场与房产交易依然活跃，在二线城市中首屈一指，总部早有布局计划，暂时还不会放弃。
土拍·首付新规
江北地块
出让金首付将调整
在昨天的土地拍卖正式开始之前，南京市国土部门的工作人员宣布将调整江北地块的首付款“付费方式”，开发商拿下地块后，需首付高限价的60%，以及超过限价部分的保障房资金，比之前按成交价50%的首付方式更为严格。
以昨天成交的2016G07地块为例，地块起始价为21亿，高限价30.5亿，终成交价42.6亿。按照之前的首付款方式，开发商需要在成交7日内先缴纳成交价的50%即21.3亿，剩余的21.3亿则要在3个月内付清。而根据调整后的首付款支付方式，超过高限价的地块，要先缴纳高限价的60%，即30.5亿×60%=18.3亿，以及超出高限价部分的保障房资金，即42.6亿-30.5亿=12.1亿，总计首付款为18.3亿+12.1亿=30.4亿，这要比之前的首付21.3亿多出了9.1亿。
河西、江北被列入
新规施行范畴
据了解，此次首付新规针对的是超过高限价的地块，如果地块的成交价未达高限价，仍可按照首付50%的旧规执行。而新规施行的范围，则不仅是在河西、江北等竞拍热门区域，其他板块如果竞拍价也超过了高限价，同样可以按照高限价的50%加上超出限价部分的保障房资金方式进行首付款的缴纳，区别就在于高限价的比例不同。
不过，楼市专家也认为首付门槛抬高对中小企业并不是一件好事，增加首付比例实际上是给中小企业设置了障碍。
土拍·市场分析
麒麟板块为何创下地价新高？
麒麟地价超过了房价，以后或要卖4万/m2
本次土地拍卖的大“意外”当属麒麟板块的高价地，北京嘉诚不惜重金以22353元/㎡的楼面价摘得，将当地房价远远甩在身后。业内人士透露，北京嘉诚其实是京奥港集团的“马甲”，这家企业在南京已经开发过京门府项目，此次算是再度重仓南京。按照楼面价计算，未来房价可能卖到4万/㎡的价位，而目前该地块周边的楼盘如中南世纪雅苑、启迪方洲等，在售价格从17000元-22000元/㎡不等，被昨天拍卖新地块的楼面价远远抛在了身后。
为何会创下地价新高？
麒麟为何会拍出如此高价？记者昨天采访了一直与北京嘉诚“较劲”到后一轮的中垠地产相关负责人，对于终没有拿下的结果，该人士表示有点可惜，但下一次还会争取。他分析说，首先他们在城中有项目，所以敢于拿地，也会平摊一部分地价成本；其次，麒麟板块的片区规划值得期待，相关部门也在加大投入，对于未来持续看好；为重要的一点是，目前江北都能拍到2万/㎡以上的楼面价，距离主城更近的麒麟为何不可？该人士表示，下一次南京的土地拍卖还有麒麟地块亮相，他们依旧会争取。
江北地价疯狂不再
本次土地拍卖的“意外”除了麒麟板块拍出22353元/㎡楼面价之外，金隅地产拿下的江北地块楼面价20077元/㎡也未达市场预期。在开拍之前，“江北要出新‘地王’”的声音在南京业内流传，然而从竞拍现场来看，房企疯狂不再，8轮过后便无房企应价，有人甚至说被金隅地产成功“捡漏”。不过，地块的成交价仍与周边房价持平，如华府国际、万科璞悦山、银城白马澜山等楼盘的新房预期售价均为2万/㎡出头，业内人士认为，江北的土地市场或许正在降温。
地块频频上市或缓解“地荒”
从近期南京市国土部门频频推地的举动来看，南京土地供应量正逐渐增加，市场热度开始降温。本周之内，国土部门连续推出7幅正式公告地块以及12幅预公告地块，分布在河西、江宁等区域，种种迹象显示，国土部门推地的节奏还在加快，开发商的选择余地不断增大。
楼市专家指出，加大供应量、稳定市场预期不是一蹴而就的事情，相关部门正寻求建立长效机制，积极且稳定地将地块推向市场，满足开发商的需求，从而终达到平抑地价的目的。
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