[摘要] 截至昨天,南京网上房地产数据显示,新房可售套数重回31699套。据悉,距离可售套数跌破3万套还不到一周。有业内人士分析,南京目前的新房可售套数能卖两个月左右。但随着后期新房上市量的增加及挂地节奏的加快,为控制潜在的风险南京楼市或迎新一轮调控收紧期。
截至昨天，南京网上房地产数据显示，新房可售套数重回31699套。据悉，距离可售套数跌破3万套还不到一周。有业内人士分析，南京目前的新房可售套数能卖两个月左右。但随着后期新房上市量的增加及挂地节奏的加快，为控制潜在的风险南京楼市或迎新一轮调控收紧期。
省内城市去库存“冰火两重天”
近期，针对南京和苏州二线城市新房供不应求、三四线城市新房库存居高难下，江苏出台了《省政府关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》（下文简称“意见”）。相关统计数据显示，截至今年2月，江苏省内南京和苏州新房销售周期为2个月和6个月。其他城市新房销售周期从11个月到20个月不等，一些城市部分区域新房销售周期达40个月。截至今年2月，常州可售新房37503套，2015年9月该市可售新房45771套，目前的去化周期为11个月。无锡去年9月新房可售套数71071套，截至今年2月新房可售套数60269套，新房销售周期为16个月。南通去年9月新房可售套数35978套，截至今年2月新房可售套数35625套，新房销售周期为20个月。徐州去年9月新房可售套数56749套，截至今年2月新房可售套数45088套，新房销售周期为18个月。无锡宜兴去年9月新房可售套数20644套，截至今年2月新房可售套数21884套，新房销售周期为40个月。
意见显示，此前全省商品房库存规模和住宅类商品房去化周期有明显下降。力争到2016年年底，全省住宅类商品房库存去化周期力争控制在16个月以内，以省辖市为单位的去化周期原则上不超过20个月。到2018年年底，全省住宅类商品房库存去化周期力争控制在14个月内，以省辖市为单位的去化周期原则是控制在18个月左右。而重点举措方面包括深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求。网尚研究机构研究总监虞珠表示，针对目前江苏省内不同城市库存不一的情况，江苏省的精准化去库存具有一定的操作性。如深化户籍制度改革，有效释放农业转移人口城镇购房需求，鼓励农民进城买房，并给予一定政策倾斜，符合国家大的政策方向，能刺激部分需求的释放，特别是城镇化率相对较低的三四线城市。此外，建立购租并举的住房制度，一方面能解决无力买房人的住房需求，另一方面能盘活现有库存，消化空置面积。
南京可能迎新一轮调控收紧期
有业内人士表示，南京市场买房需求量较大，地价不断高企，楼市恐慌性购房依然存在。目前楼盘去化速度较快，市场中供不应求的矛盾突出，房价短期内还会上涨。而近期南京市国土资源局也陆续挂出多幅土地。“虽然挂地节奏很快，但是地价还是在不断上涨。一旦房价超出市场预期，购房需求下降了。”虞珠分析，库存和房价都会受到影响。南京楼市目前的库存量不高，去化周期短，但地价过高带来房价的快速上涨，南京存在潜在的风险。此前，曾有报道称，人行南京分行正在南京和苏州房价“增长过快区域”进行调研，新一轮调控措施可能蓄势待发。虞珠认为，为控制风险，南京下一步会加强供给侧改革方面的研究，包括租售并举相关措施，以及对土地潜在供应，住宅潜在供应方面加强监测，从供应端来提前控制风险。昨天南京拍出4块地 只有板桥还留在“8字头”麒麟地价刷新 达到22353元/㎡在可能于月底出台房产新政的疑云中，昨天，南京又拍出了4幅地块，多一幅地块报名竞买的开发商有24家之多，拿地热情丝毫没有被影响。麒麟科创园一处宅地，开拍前被业内不少人士预估成交价将超过1.8万元/㎡。1.8万元/㎡是区域内大多数在售商品房的均价。然而，昨天卖地的终成交价还是出乎了不少人的意料——22353元/㎡！这意味着，即便开发商以零利润开盘，房价也要逼近3万元/㎡。原本被誉为“刚需房洼地”的麒麟板块，这次也要抛弃刚需群体了吗？
拍卖前，主持人再次强调，从本次拍卖会开始，开发商需遵守拿地首付款支付新规，并提醒各家开发商，注意衡量自身资金成本后再加价拿地。按照新规，若成交地价超过高限价，那么开发商不仅需要在成交后7日内支付高限价的50%，还需一次性支付超过高限价溢价后的全部金额。即便首付款门槛提高了不少，也依然未能阻挡各家房企抢地的热情。据统计，截至昨天拍卖会开始，报名G07江北奶牛场1号地块和G08江浦街道地块的开发商分别为17家和13家。国内“排头兵”开发商“招保万金”悉数到齐。拍卖开始，手持3号牌的招商地产一把头就加了9个亿，仅一轮出资，地块总价就已逼近高限价30.5亿元。紧接着，荣盛、金隅等开发商开始举牌竞拍。8轮竞价后，被金隅嘉业以42.6亿元总价拿下，楼面地价20077元/㎡，溢价率102%，成为江北第三块“破2”宅地。随后，江浦街道G08地块经过47轮竞拍，被国资置业以31.4亿元总价竞得，楼面地价14095元/㎡。两幅地块终成交价都超过了高限价，那么，拿地的开发商7天内需要比以前多出多少首付款？金陵晚报记者算了笔账，江北两幅地块的首付款均为高限价的60%再加保障房建设资金。以G07地块为例，拿地房企金隅嘉业需要支付的首付款高达30.4亿元（18.3亿首付+12.1亿保障房资金）！而按照原先的规则，金隅只需首付21.3亿元（拿地总价的50%），多出的9亿元，增加了不少压力。拍地结束后，金陵晚报记者采访了金隅嘉业南京公司营销总监贺天啸，他透露：金隅将自行开发这幅地块，地块出让条件较为苛刻，容积率低且不允许做别墅，或将开发高端洋房产品，为区域提供前所未有的高品质住宅。据悉，金隅在南京目前仅河西项目金隅紫京府的6栋楼约7万㎡货量，因此公司拿地愿望非常强烈，以后也还将继续参与拿地。贺天啸表示，南京土地市场的现实，将给一些热点区域的产品、客群带来颠覆性变化，这是开发商不得不面对的新常态。
报名麒麟科创园中心纯宅地G09地块争夺的开发商，比江北两幅地块还要多，有24家。除了万科、保利、华润外，上个月土拍会一次加价14个亿的中垠地产也加入拿地行列，火药味甚浓。根据出让公告，G09地块总出让面积7.6万㎡，容积率2.8，全部规划开发住宅用房。主持人刚刚宣布拍卖开始，手持40号、41号、30号、33号牌的4家开发商竟同时举起了竞价牌，主持人也调节起了现场的气氛，说道：“竞拍人太多，看来要比比谁牌子举得高才能让我看得见了。”大约30轮举牌后，竞争在中垠地产、中南地产和北京嘉城三家房企之间开始了你争我夺的拉锯战。61轮竞拍后，被北京嘉城47.6亿元竞得，楼面地价22353元/㎡。金陵晚报记者盘点，目前麒麟板块内大部分在售楼盘均价都还没有G09地价高，如启迪方洲、中海国际社区等，均价都在1.8万元/㎡左右，是典型的“面粉贵过面包价”。据悉，“北京嘉城”其实为“北京京奥港”的马甲，其此前在南京开发过城中楼盘京门府。随后，金陵晚报记者辗转采访到开发商负责人，他表示，麒麟板块未来将是另一个江北，后期也持续会有大片土地上市，拉动价值预期。对此价格他承认有一定风险，但依然看好国家对房地产行业的支持。“在麒麟项目上，公司将加速开发周期，压低成本，牺牲利润，以保证现金流。”他还明确表示，地块将不会做豪宅，而是面对中上收入人群，前期全部为毛坯房。该项目将力争在年底就上市，首开价格约在2.8万至3万元/㎡。“明年之后，南京将彻底告别100万、200万置业的时代，整体市场将以300万总价的房子为主体，这是很无奈的现实。”
板桥“8字头”地价 可能成南京刚需房洼地
昨天拍卖的后一幅地块位于板桥市场群，是一块商住混合加基层社区中心综合用地，总出让面积约7.3万㎡。北京K2、保利、旭辉、碧桂园等15家开发商也都报了名参与争夺。终，经过86轮竞拍，被栖霞建设以21亿元总价收入囊中，成交楼面地价8882元/㎡，并未打破板块内高价1.07万元/㎡的蓝光地块。有网友评价：板桥成了南京刚需人群后的自留地。拍卖会结束后，金陵晚报记者联系上了栖霞建设营销总监张冰，她表示，对拿地价格非常满意。她表示，板桥区域内房价在1.5万元/㎡左右，8字头地价相当于去年8月份左右的水平。板桥是南京难得的房价低谷，前景看好，未来住宅部分将打造30层左右的刚需类产品。栖霞建设还是此前麒麟板块高价地块的持有者。去年10月30日的土拍会上，栖霞建设斥资4.7亿元拿下了麒麟街道2015G46地块，楼面地价8260元/㎡。对此，张冰表示，麒麟地块预计内年上市，将主打刚需、刚改的住宅产品。“今年主要目标就是拿地，计划收储3-5块，但前提是保持理性；即使南京重启调控，对栖霞建设这样的企业也影响不大，手上土地和产品的定位均在安全范围内。”
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