破“红线”两地块遇“熔断”流拍

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23日、24日，苏州（楼盘）分两场在网上拍卖15幅地块，其中10幅设定高限价。23日率先拍卖15幅地块中的4幅，2幅为商业用地，2幅为设定价格“红线”的住宅用地。经历激烈的网上报价后，2幅限价地块均因冲破“红线”而流拍。当幅限价地块流拍后，专家在微博上称，这是中国首例因为政府设定高竞拍价而流拍的地块。

苏州于2015年7月实行土地拍卖网上竞价机制。5月18日晚，苏州出台“土地限价令”，规定网上挂牌出让的地块须设定高报价，报价超过高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。这一新规，被业内视为类似先前股市推行的“熔断机制”。当地政府希望借此平抑土地市场的高热，进而平抑节节上扬的房价。

23日迎来“土地限价令”后拍卖地块，报名房企接近30家，其中不乏万科、招商、金地、新城、旭辉这样的“大牌”。昨日拍卖的4幅地块中，两幅商业用地以底价成交，而另两幅限价住宅用地则经历了“乒乓球赛”式的网上竞价拼抢。

下午3点拍卖的39号住宅地块，位于高新区浒墅关镇，总面积约4.47万平方米，起始价47606万元，限价100106万元。短短1网上就出现17轮竞价。拍卖不到40时，竞价达到112轮，超过限价警戒线，但113轮时仍有竞买人出价100606万元，此时，楼面地价达到14066.68元/平方米，溢价率111.33%。地块遇“熔断”流拍。

接下来拍卖的41号住宅用地，位于高新区浒关开发区，总面积约13.85万平方米，是本次挂牌地块中面积大的一幅，起拍楼面价6714.3元/平方米。这幅地块的竞价明显比39号地块要快得多，仅花58秒时间就竞拍到了48轮，到109轮时，已超出271152万元的限价“红线”，即便如此，房企依旧竞价不断，至2分40秒时即“狂奔”到120轮，总价290662万元，此时楼面地价14994元/平方米，超出起拍楼面价123%，再现流拍收尾的景象。

41号地块刚开拍就流拍，在业内看来十分诡异。因为41号地块和39号地块位置差别不大，而前者面积是后者的3倍，拿下地块需要25亿-30亿的资金，考验房企实力。但是，后者拍卖时报价却显得豪气冲天。

在“土地限价令”出台之初，网友就热议，实施过程中可能出现当地块竞拍价已达高限价时，对手却恶意加价以至于超出高限价造成流拍的情况，昨日首场土拍似乎应验了这样的猜测。而苏州网上拍地虽然设定了加价幅度限制，不可能出现一举牌就高限价的情况，但是，并不排除一些志在必得的房企采用自己和自己的“马甲”竞拍的战术，41号地块过快的报价节奏就让业内充满猜疑。

苏州目前并未制定“土地限价令”细则，昨日网上拍卖界面上，仅出现如下表述：“参与竞买的房地产开发商不得扰乱土地挂拍、房地产交易正常秩序。经查实，存在相关违规违法行为的竞买人将被纳入苏州市房地产开发企业黑名单，限制或禁止其在一定时间内在苏州市区范围内参与土地竞买，并承担相应法律责任。”

无论如何，首场拍卖限价地块均流拍还是引发业内担忧：如果24日拍卖的8幅限价地块再上演“熔断”景象，则意味着及时入市的新地块少了，在供需矛盾仍然突出的苏州，有效供应跟不上，就难以真正抑制房价过快上涨。“过热的土拍应该有个上限，不该再频出新地王，从这一点来说，政府出台政策非常及时。”苏州科技大学教授盛承懋同时也认为，“流拍并不是好现象。目前苏州住宅库存仅2万套左右，处于供小于求的状态，急需补库存，因此开发商拿地的热情很高。在操作过程中，保证一定的土地供应量是必要的。”盛承懋认为，政府应完善“游戏规则”，宜细不宜粗，既不超过土地拍卖的高限价，又避免流拍，比如规定快接近临界点的开发商拿地等，方是可行之策。

值得注意的是，在政府“有形之手”欲强制干预之时，市场这只“无形的手”已开始自我调节了。5月中旬，苏州吴江（楼盘）楼盘苏州湾壹号房价大跌8500元/平方米。5月20日，苏州工业园区的九龙仓时代上城风华又传出紧急加推100平方米和120平方米户型、不分楼层和朝向均一口价28000元/平方米的消息，而与12日该楼盘推出的一批房源价格相比，此次房价突降4000元/平方米。

苏州当地媒体同行称，苏州楼市的风向已有些看不清，坊间很可能将出现观望情绪。

本报记者 汪晓霞 孟 旭