“营改增”试点自5月1日全面推开以来已有一个月时间，无论是房地产开发商销售新楼盘，还是普通企事业单位和老百姓转让不动产，都享受到了“税负降低”的利好。本期《税务专版》将为您解读房地产业“营改增”过渡期间的部分衔接税收政策，带您了解与房地产业有关的政策变化点。
雨花台区国税局、地税局联合组成“营改增”税法宣传组到辖区企业开展税法宣传。
销售房地产老项目：可选择简易计税方式
鼓楼区一家知名房地产开发企业开发某高档住宅楼盘，2015年年初开始动工，2016年5月才取得商品房销售许可证。企业财务人员小李打电话到税务机关咨询：“‘营改增’后房地产企业销售商品房应该如何缴税？”
税务人员了解到，这家企业开发该楼盘的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为2015年4月，而该企业在“营改增”后属于增值税一般纳税人。于是，税务人员告诉小李：根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。因此，该房地产开发企业销售的高档住宅楼盘属于房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和11%的增值税率计算缴纳增值税。如果房地产开发企业取得符合规定的增值税专用发票，可以用来抵扣增值税进项税。二是选择采用简易计税方法，以当期销售额和5%的征收率计税。这仅仅是针对房地产开发企业销售房地产老项目的情形，而且企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。此外，如果企业选择对老项目采用了简易计税方法计税，则应当以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，也不再有增值税进项税的抵扣。
了解相关政策后，财务人员小李表示：企业销售该楼盘，符合老项目政策，可以适用一般计税方法，也可以适用简易计税方法，这终适用何种计税方法，主要取决于企业是否有足够的增值税进项抵扣的项目，企业完全可以做好筹划，将税负降到低。
转让二手不动产：税负大大降低
南京的房地产市场近来持续火爆，而住房问题更是老百姓关心的头等大事。听说“营改增”政策开始实行，近正打算为孩子上学购置学位房而需要卖掉手中现有房产的胡先生，致电“12366”热线，希望可以了解“营改增”后原营业税的优惠政策是否延续、买卖二手房的负担是否增加等相关政策。
税务人员告诉胡先生：本着“营改增”后各行业税负“只减不增”原则，对于个人转让住房，改成增值税后，满2年的住房免征营业税的优惠政策依然会延续适用。同时，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人转让住房缴纳增值税的计算公式为增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。因为增值税属于价外税，而营业税是价内税，“营改增”后需要将价格中含增值税的税款剔除，这一点区别于营业税的计算方法，要缴的税比之前少了。
举例来说，假设有南京某市民2015年购买了一套房子在今年5月1日前出售，售价200万元，那么他需要缴纳的营业税=200万元×5%=10万元。5月1日起改征增值税后，采用简易征收公式的征收率为5%，同样是出售这套房子，售价200万元，该市民需要缴纳的增值税=200万元÷（1+5%）×5%=9.52万元，相比之下可以减少纳税0.48万元，而房屋售价越高，实际税款减的越多。
同样的道理，对于购房人来说需要缴纳契税，而根据目前的政策，契税的计税依据也是剔除了增值税的售价，所以购房人也享受到了政策利好。
收到购房人预收款：按3%预征率预缴
老刘是一家房地产开发企业的财务经理，属于增值税一般纳税人。5月1日起的“营改增”涉及不少税收政策上的衔接，虽然税务部门也组织了专门的培训，但刘经理在具体操作上还是有一些疑惑。他打电话给辖区税务局的政策法规科，咨询“营改增”后，企业收到预收款应当如何缴税和开票。
刘经理告诉税务人员：他周末自己学习了《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。老刘询问税务人员：“对于已经缴纳过营业税，现在再补开增值税普通发票，是否还需要在国税缴纳增值税，然后再去地税申请退营业税？”
税务人员告诉他：“国税部门对房地产企业上述规定补开的增值税普通发票不再征收增值税。”
税务人员还特别提醒刘经理：在过去营业税时代，房地产开发企业收到预收款就应当按5%的营业税率向地税局申报缴纳营业税。改为增值税后，纳税人应当在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，再按纳税义务发生时间和适用的计税方法，计算缴纳当期应纳税额，抵减已预缴的税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款还可以结转下期继续抵减。
刘经理听闻后表示：增值税对房地产企业收到预收款的预征率仅3%，比过去营业税率5%低两个百分点，减少了对企业流动资金的占用；已经缴纳营业税的预收款也可以直接开具增值税普通发票，不用退税再补缴了，这真是让利企业的好政策！
宗 慧 戴旭峰 陈春骏 傅红华 陈潇潇
