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南京限地价新招真能限房价吗?

东方早报   2016-06-02 14:11

[摘要] 记者观察早报记者 计思敏继苏州(楼盘)出台土地“限价令”之后,南京(楼盘)成为全国第二个出台土地出让高限价措施的城市。不同的是,南京市政府规定,当土地价格溢价率超过45%时,超过部分作为保障性住房建设资金,同时这笔费用不能计入房价的准许成本。近日,早报记者采访后发现,实行限价后地产商实际支付的土地款......

记者观察

早报记者 计思敏

继苏州(楼盘)出台土地“限价令”之后,南京(楼盘)成为第二个出台土地出让高限价措施的城市。不同的是,南京市政府规定,当土地价格溢价率超过45%时,超过部分作为保障性住房建设资金,同时这笔费用不能计入房价的准许成本。

近日,早报记者采访后发现,实行限价后地产商实际支付的土地款远超45%溢价,而这部分资金将不纳入未来的增值税抵扣。这种情况下,限地价能否限制房价需要打上一个问号。

换句话来说,开发商如果青睐某一地块,拍卖时地块溢价率超过45%后,房企还可以加价竞拍,只是多出来的部分不算做土地价款,而是作为政府的资金用于保障性住房建设。

32亿土地款

地价只占22亿

今年2月25日,南京市政府发布《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》,其中规定:对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到45%时,调整竞价方式,转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。

5月27日,南京市委宣传部新闻官方微博发布消息称,南京将采取有力措施严控地价房价,促进房地产市场平稳健康发展。

其中提到两条措施,其一,实行土地出让高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的土地出让高限价,对竞买人报价超过高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。

其二,严格落实控房价准许成本,物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过 45% 以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分。

南京市某上市房企负责人对早报记者表示,保障房建设资金需要和土地出让金分开交给政府,并要求一次性付清。而这部分资金并不是用于房企竞拍地块的配建,而是另外收取。

上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦认为:上述措施有一点“搭售”的味道,对房企而言获得土地成本没有降低,但是拿预售证是有审核成本的,多溢价的部分去造保障房了,不算在土地价款里面,在政府眼里这不算成本。也就是说高价格可能设“天花板”,但在竞拍时房企实际成本并没有降低,只能说后期利润空间被压缩。即便如此,开发商仍然会选择高地价买地。

上述房企负责人称,可能在买地的时候觉得地价高了,入市有风险,但如果不拿地,项目都死掉了还何谈后续发展呢?

早报记者在南京市国土资源局网站上查阅发现,不少地块在成交总额中确实显示有保障房建设资金。

以六合区金牛湖街道青龙市场东侧3号地块为例,该地块为住宅用地,显示成交金额7600万元,其中土地价款7000万元,保障房资金600万元。

建邺区河西南部8-6号地块则显示成交金额32.8亿元,其中土地价款22.6亿元,保障房资金10.2亿元。

也就是说,作为保障房资金的10亿元仍需要开发商支付,但并不算入地价。而按照南京市出台的新措施,这部分保障房建设资金亦不能计入房价的准许成本。

今年3月,随着营改增方案的公布,方案规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少,因此房企需要缴纳的增值税消项税减少。

不过,有房企内部人士指出,南京市政府出台的措施由于超过45%以上部分作为保障性住房资金不计入土地成本,因此无法作为增值税的抵扣项目。这也意味着对房企而言,整体成本其实有所上升。

房企或放缓上市节奏

在新城控股集团副总裁欧阳捷看来,南京出台的限价措施并不能起到抑制房价的作用。欧阳捷指出,土地出让超出溢价45%以上部分作为保障房建设资金但不计入房价的准许成本,对房企而言无异于无偿交税,但在他看来,这样的做法是不可持续的。

欧阳捷表示,举例来说,如果房企核算成本时定价1.5万元,政府加以限制只能定1.3万元,但如果分摊成本后对房企而言是亏本售价,那房企可以选择暂缓出售,这样造成的后果就是市场可售房源减少,从而挤压了需求,一旦积累到一定程度,房企对外出售房屋时必然造成房价的上涨。

在欧阳捷看来,造成南京出现高地价地块的主要原因是南京的供求关系紧张,目前南京市场上拿到预售证的项目其实只够销售2个月,而要解决这一问题的主要手段应该是增加土地供应,而不应该打压需求。

另外,也有房企负责人提出担忧,认为落实困难比较大,由于上述措施中提到超过高限价就算流拍,如果热门地块反复流拍会影响到未来区域的供应量,反而会造成供不应求下的房价上涨。

南京市国土资源局相关负责人对早报记者表示,出台这一措施的主要目的就是为了限制房价,不同地块的出让条件也不同,具体会在土地出让文件中明确规定。

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