这一年,江北楼市热浪不停歇

南京晨报  2016-06-30 08:56

[摘要] 在新区利好和市场回暖的双重作用下,新区落地一年来,江北房价稳步上扬,热点片区的房价门槛已从1万迈入2万,时不时还有过3万的消息,而房价上涨动力足,买家接盘热情似乎也不低,市场过热心态循环不止,年中之际,南京楼市的调整迹象似乎也首先降临了江北板块,“滞涨”甚至局部“停涨”的概率也悄然提升。

房价持续上涨已伤及刚需，下半年“收缰”概率大 对刚需买家来说，近一年的江北楼市可谓热力难挡。新华报业视觉中心记者 刘莉 摄

 

    在新区利好和市场回暖的双重作用下，新区落地一年来，江北房价稳步上扬，热点片区的房价门槛已从1万迈入2万，时不时还有过3万的消息，而房价上涨动力足，买家接盘热情似乎也不低，市场过热心态循环不止，年中之际，南京楼市的调整迹象似乎也首先降临了江北板块，“滞涨”甚至局部“停涨”的概率也悄然提升。

    江北房价一年涨幅近30% 梯度整体上抬

    去年新区落地后的时间，江北楼盘的房价并没有立即迈开上涨的脚步，据记者当时对江北十几家在售楼盘所做的房价调查，当时表示新区落地后即将提价的楼盘仅有4家，其中3家表示通过收紧前期优惠的方式，价格上抬100—300元/㎡，仅有1家表示价格打算上浮10%，同样是因为此前优惠幅度比较大。而多数楼盘则对涨价表现得比较谨慎，暂时不准备提价。

    不过时隔一年的当下，江北楼盘不仅涨幅比较明显，并且也已进入全市“限涨”的重点监控区域。据统计，去年6月江北板块整体住宅均价为9806元/㎡，尚未过万，到去年8月已经是10856元/㎡，到今年5月底已经达到12561元/㎡，涨幅约为28%，高于5月南京房价27%的同比涨幅，而且这还是综合江北各个片区的价位。

    具体到单个楼盘上涨则更为明显，据业内日前对江北48家在售楼盘的房价调查显示，除去新区落地之后才开盘的21家新盘外，剩余的27家在售楼盘中，价格涨幅在10%以内的有6家，而且主要分布在六合区域，涨幅在10%—20%的有4家，剩余的17家楼盘涨幅则多在30%—60%之间，其中有6家楼盘涨幅整体超过60%，高涨幅达到了9成。

    一年来的房价上涨也改变了江北板块的房价梯度分布，一年前江北2万元以上的房价区间尚属空白，1.5万—2万元/㎡的区间则集中在纬七路到纬三路的隧道口，江浦楼盘的房价区间还在1.2万—1.5万元/㎡，桥北高新区的房价区间在8000—1万元/㎡，六合板块的主流房价区间则在6000—7000元/㎡水平。而时隔一年之后，六合的房价区间已提升至9000—1.2万元/㎡，高新区的房价集中在1.4万—1.5万元/㎡，桥北房价趋向1.5万元/㎡以上，其余包括整个江浦以及中心区等在内的范围，房价梯度全线抬升至2万元/㎡水平以上。

    二手房也体现出同样的态势，中房协的数据平台统计显示，截至6月份南京浦口区的二手房均价为16297元/㎡，相比去年6月份10507元/㎡的价格上涨5790元/㎡，涨幅达到55%，高出全市二手房总体均价21.4%的涨幅一倍多。同期六合二手房价格也由去年6月的7449元/㎡上涨至目前的8967元/㎡，涨幅达20.3%。

    对刚需“挤压效应”十分明显

    多位购房者对记者表示，江北房价的上涨已经不理性，眼下再入市也要仔细掂量。市民郑先生去年在隧道口买过一套房，当时的房价是1.7万元/㎡左右，他告诉记者，对于江北房价上涨自己确实是有预期的：“当时觉得房价肯定是要涨的，但普遍涨到2万以上，我觉得已经虚高了。”他认为，眼下再入市购房，除非是自住，或是看中某个楼盘的地段或品质，否则轻易就不能买了。

    事实上，持续一年的房价上涨主要是对自住购房的刚需构成了较大冲击。老家在安徽和县的赵先生对记者说，目前他只是一个人在南京工作，想有一套常住的房子，自己在老家也有两套房，到南京来买房就是想靠市区近一点，但没想到近一年江北房价涨这么快，如果是靠近江浦或桥北买房，都要卖掉老家的房产，终选来选去，他还是在房价相对较低的六合买了一套房，单价8000多元。赵先生说，如果是靠市区近一点，他还打算接家人来定居，不过目前这个情况只有自己先住着了。另一位市民徐女士，原先就住在桥北，她一直想给自己上大学的儿子在桥北买套房，但桥北房价去年也从万元左右上涨到如今的1.5万元/㎡，完全超出她的预算，这样一来买房也只能跑到高新区。她告诉记者，自己入手的房子当时已经涨到1.2万元/㎡，这是原先她想在桥北一带买房的价位，而且当时高新区的房子也挺难抢，所以只好先买下再说，“看小孩毕业后的工作地点再说，不行我搬到那里。”

    近一年来，江北房价上涨对刚需形成的挤压和转移并不是个别现象。网上房地产数据显示，去年下半年，浦口的住宅交易量始终明显大于六合，7—12月平均每月的住宅成交都在4000套以上，而六合同期仅有1000多套。但今年形势发生明显转折，浦口的住宅成交从原先的每月4000多套下降至3000套、2000套，六合成交量则稳步攀升，近几个月都在1800套以上。更明显的是库存，数据显示今年年初六合住宅库存还在9000套，同期浦口库存6000套左右，眼下六合库存3800套，浦口库存4800套。

    南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，房价上涨对自住人口造成的影响和挤压，对于新区发展来说才是不利的。房价上涨了，企业的入驻成本要增加，外来工作人口的购房成本也在增加，甚至会影响到本地的年轻人将来会不会选择在江北就业，这又直接关系到新区未来产业和GDP规模的发展。

    新区一年来出让14幅地块8幅溢价超一倍

    业内人士表示，江北一年来的房价上涨，离不开投资密集和土地价格上涨的驱动，而此前南京楼市的调控措施尚未出台，因此开发商高价拿地或是上抬房价也有相应的空间。

    统计显示，江北新区获批一年来共出让14宗土地，土地出让总金额185.205亿，相当于2015年全市土地成交金额的四分之一，其中有8幅地块的溢价率超过100%，溢价率高达到163.53%。已出让的地块中有6幅楼面价达到万元以上，3幅地块超过2万元。而外来房企的资金加持也使地价有上涨动力，如中建东孚去年至今两度在江浦出手拿地，楼面价从14722元/㎡上涨至22345元/㎡，而且高价地块的分布也较为密集，目前都在中心区和江浦周边，这必然对区域房价形成明显驱动。而在6幅楼面价超过万元的地块中，有4幅是在今年成交，地价追赶房价，这也无疑加速了江浦和中心区房价过2万的进程。同时投资者的涌入也形成了接盘踊跃的现象。

    相对来讲，缺乏土地出让新纪录的桥北、高新区、六合，房价涨势则相对趋缓，6月份六合一幅地块遭遇“熔断”机制，因达到高限价而告流拍，对此有业内人士表示，也正是由于限价拍卖，才打压了开发商进一步高价拿地的预期，对于稳住刚需阵地六合的房价也会起到作用。而从近期土地供应规模看，江浦、六合的土地供应都在放量，公告预公告地块已经达到十几幅，接下来还会实行限价拍卖，对于房价预期也会持续产生影响。桥北高新区由于土地出让仍稀少，房价短期内上冲动力仍不足。

    预期下半年可能出现局部“停涨”

    虽然江北新区一年以来房价涨势明显，但接近年中之际，控制房价地价的政策同步出台，市场中博弈的氛围悄然出现。上周隧道口一家楼盘在5月底开盘后时隔一个月加推，房价与河西楼盘一样出现了“零涨幅”。而另外两家价格上涨比较明显的楼盘，销量也不尽如人意，开盘认购均在8成以内。有业内人士称，无论涨幅受限，还是涨价遇冷，近期此类现象在江北板块已经不止出现一两回，市场退烧的行情已经展开。不过与此同时也有不少楼盘以精装或买车位的方式开始“隐性上涨”。

    二手房遇冷的情况则更明显，此前江北的二手房也主要靠刚需消化，但二手房自金三银四以来已经连续低迷，3月份成交3736套，4月份成交3456套，5月份成交3470套。对于全市1.7万套的成交而言，已经滑落到五分之一左右。其中价格较高的浦口下滑更明显。江北一家中介门店也表示，近一个月他们的二手房接单量下滑了四成。

    截至目前，江北已有3家楼盘部分房源超过3万元，进入6月份，又有楼盘传出上冲3万的预期价，但开发商的预期事实上也在调整，在一家外界预计价格过3万的楼盘，销售人员称项目8月份开盘，届时价格会根据蓄水情况调整，所谓的放风价并不存在，卖2万多也有可能。“开发商也是随行情定价，接手的人不多，终归也难涨。”现场一位看房者表示。日前还有消息传出，江北一家楼盘准备推出20套特价房源，虽然目前尚未正式公布，但这样的消息也不免会给购房者心态带来波澜。

    对此业内专家表示，下半年江北的看涨预期不会完全消失，但涨幅分化肯定会越来越明显，“普涨”已不现实，“停涨”现象会增多，市场需求也未必有上半年火热，各家楼盘也到了依靠产品力说话的时候，加之上市量的扩充，可以预计房价将趋向平缓。

    记者 朱晓燕 乔淳