业主状告房管局“借力打力”或是办法

中国江苏网7月12日讯 近日，北塘某小区的三位业主收到了北塘法院寄送的判决书，他们起诉北塘住房保障和房产管理局不履行物业监管职责的案件胜诉了！法院判决，要求住保房管局依法履行职责，监督物业公司公开物业费用的收支情况。

案件

三位业主向北塘法院递交的诉状称：该小区的物业公司从2011年开始为小区提供物业服务，却从未公布过物业管理费、停车费、公共设施费、大 修理基金、供水、供电费用的收支情况。业主多次向北塘住保房管局反映，可是住保房管局没有依法查处。于是业主请求法院，确认住保房管局未履行行政查处的不 作为行为违法，并判令住保房管局履行法定职责。

对于业主的起诉，住保房管局辩称，原告从未就公开物业费用事宜向他们进行过投诉，并且物业公司称已经公示了费用收支情况。根据《江苏省物业管理条例》第85条规定，这件事应该由价格主管部门来监督，不是住保房管局的法定职责。

北塘法院审理后认为，物业公司公示物业费用收支情况，属于物业管理活动。《物业管理条例》 第五条第二款规定，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。所以，住保房管局对业主所住小区的物业公司是否公示收支情 况，负有法定的监督职责。《江苏省物业管理条例》 第85条规定物业公司没有在显著位置公示收费项目、物业服务费用和经营设施收支等情况或者公示失实信息的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改 正，不改正的，处1万元以上5万元以下罚款。这个规定没有排除住保房管局对公示事宜的监督职责。

而且原被告双方认可，小区业主多次反映物业公司存在物业服务问题。所以法院认为，业主向住保房管局反映的物业服务质量问题包含未公示物业费用情况的可信度较高，也符合常理，虽然没有书面证据，但业主的陈述可以采信。

后，法院判令住保房管局在收到判决书三十日内履行物业监督的法定职责。

意义

经常受理物业纠纷的金渠律师事务所律师蔡全义表示，“民告官”行政诉讼审理难度通常都比较大，这起涉及小区物业纠纷的诉讼业主能够胜诉，具有很积极的意义。

首先，住保房管局的物业监督职责不是闹着玩的。与立法机关（人大）、司法机关（法检）相比，行政机关是与老百姓接触多的公权机关。同时，与立 法行为、司法行为相比，行政行为也是灵活的行为，甚至会有不太规范的地方。所以，很多老百姓会觉得行政机关经常相互推诿，踢皮球。如今各类物业纠纷层出 不穷，很多业主会去住保房管局投诉物业公司。物业管理条例规定了住保房管局的监督职责，明确了住保房管局、物价局的处罚、强制手段。但是行政机关真正采取 强制措施的情况很少。蔡全义表示，根据日常工作中了解到的一些情况，物业公司被解聘后拒不退出的情况存在，物业公司不公示收支情况的更是普遍存在，但真正 受到处罚的很少。不过一旦业主真的认真起来，法律还是起作用的，这个案件就是很好的证明。

其次，这起案件的判决对证据规则运用得非常好，很适合行政机关的行为特点。诉讼过程中，业主是否曾向住保房管局申请对物业公司公示费用收支情况 进行监督管理，是一个争议点。通常，老百姓找政府部门反映问题一般是电话或当面反映，在没有专业人士指导的情况下，很少会发函反映问题。很多时候，行政机 关认为市民反映的问题算不上大事儿，也就安慰一番了事儿。一旦遇到诉讼，市民取证就十分困难。不过在这起案件中，关于争议点法院认为业主主张的情况符合生 活常理，法院对待证据时考虑到了现实中市民向行政部门投诉反映时的常见状态，让人非常欣慰。反而住保房管局主张物业公司称已经公示，但没有提供相应公示的 证据，也没提供就公示进行核实监督的相关证据，因此法院并未支持被告的说法。

声音希望行政机关“该出手时就出手”

就涉及小区物业问题的行政诉讼，记者向北塘法院进行了咨询。行政庭法官朱刚介绍，比起五花八门、面广量大的物业民事诉讼，行政诉讼案件还是很少 的。不过，业主胜诉对于行政机关今后履行监管职责具有促进意义。作为行政机关，不会只着眼于一起案件一个小区问题如何解决，而是可以从整个面上来加强这方 面的监督管理。虽然这起案件败诉了，但如果行政机关由此改进工作，未尝不是件好事，其他很多小区也就能跟着受益。而对业主来说，行政监管部门管不管、主动 不主动、力度大不大、管得到不到位，效果是大不一样的。如果监管部门变得“给力”，业主遇到问题可以反映，而且反映之后获得及时妥善解决，那么业主权益便 能够得到更有力的维护。

物业问题“告官”是借力打力

打官司难，打告官的官司更难，这是很多人对行政诉讼时的一个印象。市民小程说，业主能告赢房管部门让人很受鼓励，不过如果他自己遇到这样的问 题，他不一定会这么做。总觉得打官司是撕破脸皮的事情，考虑到以后还要和相关部门打交道，需要相关部门解决问题，他不希望把事情搞僵，小程说更希望协调来 处理。

曾担任过业委会成员的周先生表示，用“民告官”来解决小区物业问题，其实是借力打力。现在居民入住小区后，对小区管理服务期望值普遍比较高，随 着物业相关管理条例的实施，维权也有了依据。业主状告行政部门，终都是希望通过行政部门有效履职监督，让物业公司等规范运作，让小区管理服务质量得到提 高。

监督物业管理活动有很多方式

蔡全义认为，尽管打官司是一种解决问题的途径，但业主监督物业管理活动的方式有很多，不一定都要打官司。毕竟诉讼往往拖得时间很长，非常耗费精 力，而且在诉讼过程中，小区的管理工作会停顿下来，有些甚至陷入僵局，后受损伤的是整个小区。如果单纯涉及物业管理层面的问题，比如保安不站岗、保洁不 及时、报修不受理以及收取物业费等比较明了的事情，就可以通过更快速的协商来处理。

同时，一些市民想起诉时，因为要写诉状会把事情经过和主张罗列得很清楚，但平时要投诉时，却更善于倾诉情绪而不善于说清楚问题。市民要掌握让投 诉变得有效的方法，如果能够向行政部门清楚反映需求和主张，甚至学会使用和保留书面证据，在前期就克服弱势心态积极维权，那么也可以促进一些问题提前获得 解决。无论是监督物业公司还是监督业委会，法律都规定了很多途径。除了起诉以外，住保房管局、物价局、街道办、居委会都有相应的救济途径。业主对此要充分 了解。相关部门及专业人士都应当积极普法，让业主明白法律的规定，清楚解决问题的途径。