[摘要] 22353元/㎡楼面价为板块“高”,但按物价部门规定,其中1万元不能计入成本
22353元/㎡楼面价为板块“高”，但按物价部门规定，其中1万元不能计入成本 王烨
目前房价还只有2万余元/㎡的南京麒麟板块年底要冲4万？昨天有消息称，4月份刚刚以22353元/㎡拍下麒麟土地高价的北京京奥港集团计划年底正式开盘销售，放风价高达4万元/㎡。但这一赶超河西南、直逼河西中的售价能否被物价部门认可，目前看来难度很大。特别是南京市物价局早已放言，土地拍卖溢价超过45%的部分不能计入房价成本，不能让高地价变成高房价。 扬子晚报记者 王烨
四月22353元/㎡拿地，高过周边房价
今年4月15日的南京土地拍卖会上，北京嘉诚历经61轮争夺，以47.6亿元的高价摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块，楼面价高达22353元/㎡，成为区域新高，与8500元/㎡的挂牌价相比，溢价率达到163%，比同天拍出的江北G07地块楼面价还高2000元/㎡。
嘉诚其实是民营企业北京京奥港集团的“马甲”，在拿地当天，该集团网站也发布消息称，“此地块将是北京京奥港集团继京门府之后（在南京）开发的第二个项目，成为发展南京版图的重要一步。”此前的麒麟高地价，是去年10月份拍出的8260元/㎡。与新区江北相比，麒麟的规划利好并不突出，天价拿地究竟为何？当时业内人士分析认为，这反映了企业进军南京的迫切心情。业内人士估计，以22353元/㎡的地价计算，未来麒麟房价可能卖到4万/㎡，而当时周边的楼盘如中南世纪雅苑、启迪方洲等，售价从17000元-22000元/㎡不等。
放风“年底上市”，房价破4万，高过河西南
然而仅仅过了四个月，开发商已经放风推房。昨天，北京京奥港的工作人员向媒体表示。G09地块预计10月份将公开售楼处，年底入市。产品定位将是企业的“第三代豪宅”，也即科技生态豪宅，户型以100-180平方米为主。至于购房人关心的价格，果然与此前业内估算差不多，目前放风价为精装修4万元。而麒麟板块的在售房源并不多，虽在G09地块拍出后价格上涨较快，但仍基本保持在单价2万-2.5万元的水平。目前启迪方洲的花园洋房25000元/㎡，银亿东城预计9月份推出低密度精装修房，房价预计在20000元/㎡。
麒麟房价从2万多元直接跳到4万元，业内人士认为，这多少有点“天方夜谭”。目前连大热的河西南部房价也被限价红线卡在35000元/㎡以内，与“高富帅”的河西、江北相比，麒麟又没有那么高规格的规划利好，仅仅因为地价高，就让购房人接受高房价，可能并不容易。
市物价局：土地溢价超45%部分不计入成本
而更为关键的是，南京市物价局早已发话“不认高地价”，5月份即出台新政，规定土地出让溢价超过45%以上的保障房建设资金，不能算入商品房楼盘的建设成本。物价部门在相关的高地价项目备案时会参考周边同档次、同类型楼盘的价格，根据房地产市场供需情况综合考虑。
这一规定对新政前拍下的高价地同样有效。南京市物价局服务价格处处长王阳当时在接受记者采访时便表示，“不管是过去还是今后的高价地块，没有上一次开盘价格可以参考的，备案时都将以一个标准来衡量是否合理，即‘与周边同档次、同类型楼盘相当，并与南京经济发展、居民收入相协调’。”7月，市物价局再次强调，在房价较快上涨期间，严格执行“对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分”的政策。这也就意味着，开发商即使花“血本”拍了个高价地，卖房时也不能随意乱要价。
天价拿地会否平价卖房?年底或见分晓
以京奥港的麒麟G09地块为例，开发商付出的拿地资金中，包括土地价款263000万元，以及保障房资金213000万元。楼面地价超过12350元/㎡的溢价部分均为保障房建设资金，也就是说，那多出的每平方米1万元将不能计入房价成本。
以1万出头的地价计算，想卖出4万元的房价，还有多少可能？业内人士分析，若与周边同档次、同类型楼盘相当，能不能“破三”都成问题，毕竟周边现在还只是2.5万元的单价。当然开发商目前的放风价可能主要是为了造势，但是高地价盘的尴尬已经显现，京奥港会不会成为个被南京限价政策冲击的高地价盘？年底或见分晓。这对于今年来不断冒出的区域“新高价”地块来说，也是一个警示。根据国家规定，土地出让一年不开发要收闲置费，闲置两年就要无偿收回。而开发上市，如果限价令又并未解除，则遭遇严格的价格管控。天价拿地平价卖房，对于开发商来说，是必须直面的现实风险。
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