[摘要] 实施老旧小区整治，是提升城市宜居品质的重要内容。随着近年来的持续推进，南京主城内的一个个老旧小区旧貌换新颜。
实施老旧小区整治，是提升城市宜居品质的重要内容。随着近年来的持续推进，南京主城内的一个个老旧小区旧貌换新颜。
今年3月出台的《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》提出，至2020年底，基本完成主城六区2000年以前建成、936个非商品房老旧小区整治。其中，今年共有184个老旧小区实施环境整治。有别于以往，今年的整治费用标准大幅提升，越来越多的小区出新由简单的“洗个脸”变成了彻彻底底的“洗把澡”。
不可回避的是，前期整治过的小区因为后期管理跟不上，回潮现象甚为常见。新一轮的小区出新整治，又该如何破解这道难题？
“面子”越扮越靓，
“里子”越做越实
远程监控系统、电动车充电桩成“标配”
今年起，老旧小区整治的工程建设资金标准由此前的160元/平方米，提升至260元/平方米。标准大幅提高后，老旧小区的出新内容又有怎样的变化？近日，记者走进多个正在出新的小区一探究竟——
地处主城核心的秦淮区今年共有42个小区进行环境整治。位于光华路石门坎124号的天坛村小区是其中之一。这个始建于1994年的拆迁安置小区，共有14幢房屋，住着867户居民。
建筑陈旧、道路坑洼、安防缺失……老旧小区普遍存在的“脏乱差”，这里“一个也不少”。本轮小区环境整治中，该区政府按照提高后的标准，投入1300多万元助其“脱胎换骨”。
记者在现场看到，经过一段时间的工程建设，小区陈旧的外立面已刷上黄色加棕色的涂料；崭新的车棚内竖着一个个电动车充电桩；路灯、监控的地下管线埋设正在推进；一个个开放的单元楼将安装可以手机远程操控的防盗门。
“近几年来，老旧小区出新标准一直维持在160元/平方米的标准，随着材料费、人工费不断上涨，这一标准‘捉襟见肘’，现在标准提高了，内容也跟着丰富起来。”秦淮区出新办主任秦书兵告诉记者，此前出新过程中，因资金有限，路灯、远程监控、电动车充电桩等都是“可有可无”，而在该区今年42个出新的老旧小区中， 这些项目都成为标配。
天坛村四幢居民钱书英（化名）告诉记者，小区启动出新前征求居民意见时，她提出在车棚安装充电插座的建议，没想到后装起了一个个智能操控的充电桩。“这样的出新不再只是在脸上洗洗抹抹，而是从外到内都洗了把澡，让人舒心。”钱书英说。
和天坛村小区一样，玄武区红山街道紫藤园小区的出新整治也正“热火朝天”。其建于1997年，只有沿街6幢建筑，住着168户居民。相较于其他老旧小区，紫藤园的硬件条件算是好的，但因小区是“敞开式”，偷盗现象非常严重，私搭乱建也较突出，今年被排入出新整治清单。
记者在现场看到，工程已进入路面施工阶段，但墙体立面还是原来的颜色，“墙体立面保存较好，此次出新内容已划掉了这一项。”街道城管主任姚成军告诉记者，刷刷外墙、刷刷楼道、出新道路等是以前小区出新的“项目包”，居民未必领情。今年街道更新理念，由此前清一色的“团餐”变成让居民“点餐”，盯住居民迫切需要解决的问题来安排施工项目。
经过多场居民议事会，根据资金投入，紫藤园小区终敲定工程清单：解决小区停车难、环境脏乱差、黑楼道等5道难题。当下，影响小区美观的私家菜地和违建已全部铲除，小区一口气腾挪出了80个停车位。“南京正在力推‘海绵城市’建设，这个小区的路面将来也会‘呼吸’，不仅休闲区域全用面包砖，公共道路也将用上透水沥青。”工程施工一负责人向记者介绍。
部分整治过的小区重现“脏乱差”
“出新让环境变好，咱老百姓个个期盼。但得管好，千万不能像那个小区，出新没几年就又回复到老模样。”家住紫藤园小区1幢的杨泽义老人指指与自己小区一墙之隔的月苑一、二、三村。
月苑一、二、三村于2009年完成出新。记者在现场看到，小区绿化带内杂草丛生，路面或因后续工程施工被打上了一个个补丁而显得坑洼不平，很多1楼住户都在院子里重新搭上了违建，乱停乱放的机动车随处可见。“出新后没到两年，一切都打回了原样。”月苑一村的张桂芳老人告诉记者，小区虽然有物业，但管理并不到位，导致绝大部分的居民都不愿意交物业费，如今陷入了恶性循环。
如月苑一、二、三村一样，整治没几年又“回头”的老小区不在少数。
记者在丰富路、淮海路居民区看到，好几个在2011年前后才完成出新的小区也基本被打回了原形。
“此前整治标准不高，加上管理力度不够，脏乱差回潮现象一直没法回避。”相关负责人告诉记者，由于老旧小区物业管理面积有限、居民花钱买服务的意识不够，没有市场化的物业公司愿意接手，这些小区的管理多滞留在街道手中，“但有的街道人手有限，管理很难细致到位，主要进行的是保洁、保安、保绿等几大类工作。”
姚成军告诉记者，目前红山街道成立的物业专门负责区域内13个无人管的小区，物业面积超过百万平方米，“虽然街道物业服务收费标准只有0.15元/平方米，但绝大多数居民不愿意交，街道每年得贴补100多万元。即便这样，每天还要接到至少5起以上的物业方面投诉。”
防止“回潮”，计划推广“样板管理”
从财政兜底的公益性物业转向政府购买服务
街道自办物业公司，定向提供“集约化服务”街道物业“走市场”，“反哺”老旧小区
街道自办物业公司，定向提供“集约化服务”街道物业“走市场”，“反哺”老旧小区
“回潮，确有其事；但管理好、整治效果保持较好的老旧小区也比比皆是。”市物业办主任陈丹琦认为，老旧小区整治效果能不能长久保持，关键看后期长效管理的落实。据介绍，因物业领域投诉问题多且复杂，大部分集中在社区层面，我市2014年底开始推动物业管理重心下移，实行属地管理。近年来，各区、街道均在不断探索更好的长效管理办法，尤其是针对新一轮整治标准提高后的老旧小区，各区做法并不一。它们是如何破解“回潮”难题呢？
通过街道兜底托管将整治出新过的小区先管起来，是我市各区的“共同选择”。
锁金村街道共托管12个老旧小区70多万平方米物业面积，“说起来，我们没少花力气，但效果并不理想。”锁金村街道城管主任赵军表示，一味将老旧小区的管理揽在政府手里有时未必是好事，“政府应以购买服务的形式，将专业的事交给专业的人去做。当然，也不能随便交出去，更不能一交了之。”赵军说，老旧小区里的居民花钱买服务的意识并不强，这几年街道在托管过程中一直在积极引导，帮助小区成立业主委员会等，待成熟后就引导其走向专业的市场化物业。
去年5月起，锁金村街道开始将托管成熟的小区向外推送。前几年完成出新的锁金三村和锁金村80号一起交给了大地物业管理公司，2012年完成出新的新庄花园也找到了新管家，“移交之前，进一步完善这些老旧小区的基本功能设施，移交后，我们还定期协助解决物业公司遇到的实际困难。”赵军说，新庄花园、锁金三村和锁金村80号交出去一年多，居民很认可，物业公司积极性也很高。
街道自办物业公司，定向提供“集约化服务”
栖霞区迈皋桥街道于2011年启动老旧小区出新，至今年底，区域内的48个老旧小区将全部完成整治，投入资金超过1.2亿元。
“对于基础设施条件不够好、居民花钱买服务意识不强的老旧小区，市场化物业很难感兴趣。权衡之下，我们尝试自己成立物业公司。”迈皋桥街道副主任杨小梅表示。
该街道物业办主任文全胜介绍，早在2009年，街道率先成立迈皋桥物业管理有限公司，负责老旧小区和小产权房小区的管理，并在2014年重新构建迈皋桥物业总公司组织架构，一口气成立了12个社区分公司，选配了12名大学生社工担任社区主任助理，主抓物业分公司工作。总公司通过设立垃圾清运、停车管理、绿化设计施工养护、应急维修等专业队伍提供集约化服务，小区内只需设置保洁和保安两类岗位。“绿化补种，过去需要花费几万元，现在成本减少一半以上。化粪池清理费用也不到过去一半。”文全胜说，这样的管理不仅让老旧小区的整治出新效果长久保持，物业服务成本大大降低，小区业主的满意度也提高了很多。曾经的老大难——省电建宿舍小区，如今的物业费收缴率达到85%，去年还被评上五星级物业小区，获得了10多万元星级奖励和效能补贴。
街道物业“走市场”，“反哺”老旧小区
栖霞区尧化门街道内，不具备市场化物业管理条件的无人管理住宅小区也一直由街道物业公司托管，仅2012年，财政就兜底了700万元。
2013年，街道成立的物业公司开始市场化，通过组建姚坊门物业管理有限公司，在负责老旧小区管理同时，依照市场化手段接手商品房住宅物业，以盈补亏，并专门引进经验丰富的职业经理人管理商品房小区，再将商品房小区管理标准和专业经验移植到老旧小区，带动老旧小区物业服务水平的提高。
“常驻小区的只有保安和保洁员，维修、绿化、水电等由公司调配。街道物业公司还成立专门督导考核组，每月对小区物业工作进行考核排名，根据排名给予奖励，提升小区管理人员的积极性。”栖霞区住建局物业科工作人员李秀东告诉记者，2015年，栖霞4个小区被评为“南京市物管小区”，旭日雅筑名列其中，而在一年前，该小区是因管理差而被原物业公司放弃的“弃管小区”。
老旧小区管理越来越好，尧化门街道财政兜底负担却越来越轻，据悉，2012—2015年，该街道对老旧小区管理的财政补贴分别为700万元、600多万元、400万元、200万元，今年已取消补贴。
“我们正在对老旧小区管理较好的区域进行调研，‘样板管理’将在全市范围内进行推广。”陈丹琦表示。
南京市城市治理委员会公众委员、房产局物业专家库成员王兴宏提出，在街道托管探寻经验时，还应发动业主成立业委会，由业主、业委会、物业及政府相关部门通力合作，这有助于老旧小区管理走向良性循环。
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