[摘要] 前晚出台的南京楼市调控“升级版”被不少业内人士称为史上为严厉的调控政策，在限购与限贷两个方面都出了“狠招”。
前晚出台的南京楼市调控“升级版”被不少业内人士称为史上为严厉的调控政策，在限购与限贷两个方面都出了“狠招”。昨天，记者从南京房地产市场了解到，已有不少开发商行动起来，逐一核实意向客户的购房与贷款资格，买房人接到过去对自己不理不睬的销售员的来电时，竟一时激动不已。此外，关于限贷政策“升级版”的执行时间，目前仍有多种说法，有待相关部门出台细则加以明确。
看市场
新房市场
买房人受邀“面谈”竟受宠若惊
市民高先生今年8月份在南京河西南部的一家热销楼盘登记了姓名和电话，销售人员告诉他，下一批房源的开盘日期大约是在10月份。结果一个多月过去了，高先生没有接到销售打来的任何电话，买房的事也就石沉大海。
没想到，昨天上午这家楼盘的一位销售给高先生来电，告知他可以去售楼处详谈。“本来不抱什么希望了，听说关系户太多，根本就排不上我，现在通知我去售楼处，有点受宠若惊啊！”高先生觉得，如果真的不用找人就能买到，高先生认为这是新政帮了“大忙”了。
扬子晚报记者随后与这家楼盘的开发商取得了联系，负责营销的相关人士接受采访时表示，南京调控政策的“升级版”前晚出台后，他们的营销人员确实是在核实意向客户的购买资格等情况，不过通知客户到售楼处面谈的毕竟是少数。“大多数是通过电话确认的，有购买意向强烈的，才会让客户来售楼处详谈”，该人士称，如此严厉的限贷政策下，被“误伤”的客户肯定会有很多，不止一家楼盘这两天在对客户情况进行“摸底”，而他们的开盘时间也没有终确定。
城北新盘表示将正常开盘
不久前刚刚正式亮相的城北燕子矶新城楼盘融创玉兰公馆是一家新项目，开发商原计划10月中下旬首次开盘，限购与限贷双双“升级”后，房企有何新打算呢？
昨天下午，记者在这家楼盘的售楼处里看见，前来看房的客户约有三四十人，一位售楼员表示这跟出台政策之前，区别并不大。“这个板块还是以刚需为主吧，新政会有一些影响，但是没有热门投资板块的影响那么大。”营销负责人表示，目前项目首次开盘的日期没有什么变化，“放风价”仍为每平方米3万元左右，精装交付，预计受限购、限贷影响的客户数量在1成到3成之间。
城东新盘银城君颐东方定位高端养老客户，开发商表示由于定位较为特殊，客户的资金实力一般较强，受影响大的可能是限购方面，目前正在对客户“摸底”，看看究竟有多少人被挡在购房“门槛”之外。
二手市场
房价暂时未出现明显变化，观望为主
尽管南京的“限购”政策给本市居民家庭购买二手房开了个“口子”，不过，层层加码之下的南京楼市，买卖双方对今后市场的预期产生了较大回落，高昂的二手房价面临回调的压力。
在南京水西门莫愁湖公园附近的高端楼盘万科金色家园，市民孙小姐在一家中介门店外，仔细看着房源报价。“这套94平方米的房子，好像降了几十万了！”她说的这套二手房挂牌已有两三个月，中介人员介绍说，房主7月份挂牌时的标价是480万元，单价51000元/㎡，属于这家楼盘的二手房中报价偏高的。后来到了9月上旬，房主提出将价格抬高至500万，中介人员说，此时虽有看房，但愿意下定的却消失了。国庆期间，房主再次找到他们，要求将房价调至470万元，比他当初挂牌价还要低一些。
“不好说这是降价，因为整个小区的二手价就在不到5万的水平线上”，业内人士认为，买卖双方目前都进入了观望期，对于后市的涨跌目前还无法判断，索性先忍一忍，过段时间再交易。
看数据
昨日南京新房 认购仅29套
约等于正常认购量不到十分之一
南京楼市新政频出，销售数据上也反映出来了。截至昨晚9点，6日全天的新房认购量只有29套，而在平时，这一数据通常会在300套到500套之间，一夜之间“缩水”至原先的不到十分之一。记者发现，国庆期间南京的新房认购水平波动较大，10月1日为542套，2日降至179套，3日为301套，4日为172套，5日下滑至150套，6日只剩下29套。
不仅认购量减至29套，新房成交量也只有132套，平时的数据也在三四百套左右，可见新政对于市场上新房的影响还是颇大的。业内人士指出，可以预见的较长时期内，南京楼市的销售水平将会大幅下滑，房价能否保持平稳，则有待观察。
看热点
限贷后首付拿不出，该怎么办？
执行时间节点仍有待进一步明确
昨天，不少刚刚认购了商品房的市民陷入了焦虑的状态，限贷了，首付拿不出，可以解除合同吗？一些正在办理贷款手续的买房人也担心，限贷时间节点怎么算，自己会不会成为新政的打击对象？与限购相比，限贷成为本轮调控热话题，预计将会引发一系列解约事件。
刚交了定金，就被限贷了
国庆节前的一个礼拜之内，南京江北和城北两家楼盘加推了数百套新房源，开发商宣称销售成绩都不错。然而，根据新房购买的流程，这两家楼盘的几百位准业主的购房合同尚未签订，自然也就没有进行到贷款审批流程，有客户因为贷款“门槛”提高后买不起了，该怎么办？
以市民张先生为例，他手中现有1套房，贷款尚未结清，按照新政的规定，再次购买的话需要首付8成，而之前只需5成。按照江北的这家楼盘单套总价400万计算，张先生需要一次性多拿出120万元的首付款来。
二手房交易中，被限贷的例子也有不少。朱女士在板桥看中了一套二手房，9月底跟房主签订了买卖合同，因其所购为二套房，首套的贷款也没还清，因此首付比例是50%。现在首付比例要涨到8成，朱女士表示难以凑齐，七八十万的资金无法到位，她昨天跟中介交涉，能否取消合同并拿回自己20万元的定金。
被限贷能否解除合同？
昨日，扬子晚报记者采访了部分开发商，基本上未予明确表态，只是告诉记者国庆假期结束后再研究具体的处理方案。不过根据以往经验，由于贷款政策调整导致买房人凑不齐首付的，一般都会由开发商与买房人自动解除合同，买房人的定金也会退回。
但是二手房交易就相对复杂了，照以往情况来看，一般会协商解决，但也有些交易会引发纠纷甚至诉讼。以朱女士的个案来说，中介人士告诉她，因为限购、限贷等因素导致朱女士丧失了购房资格，她可以通过诉讼以“情势变更”为由要求解除合同，但是如果给房主造成损失的，仍须赔偿。此外，如果合同中没有约定首付和贷款的金额，那么朱女士仍需自行筹款，否则要算她违约。中介人士还表示，具体情况可以跟房主协商解决。
限贷执行时间仍待明确
而对于已进入贷款程序的买房人来说，目前着急确认的，是限贷时间节点怎么算，是以报送材料时间为准，还是审批时间？房天下二手房南京公司副总经理胡涓娟告诉扬子晚报记者，关于限购的时间节点比较容易确认，即以网签时间为准，但是限贷的执行日期则有待于各家银行的具体规定。按照以往经验，应该是以银行的审批时间为准，不过目前不少银行尚未进入工作状态，有的银行工作人员甚至还不知晓限贷“升级”的消息，因此也就无从确定。
据知情人士透露，有部分银行接到的上级通知显示，此次南京楼市限贷新政的执行日期将“宽限”一天，也就是以10月7日为准，10月6日收到的贷款审批都可以按老政策执行。不过该项通知有哪些银行会执行尚不得而知。
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