[摘要] 楼市八问,为你完整呈现“双限令”实施后南京楼市的真实状况
楼市八问，为你完整呈现“双限令”实施后南京楼市的真实状况 刘莉 金海亮
继9月25日对主城区重启限购之后，10月5日，南京又出重拳调控，对限购和限贷两大政策再次“加码”：单身人士只能购买一套住房，家庭拥有1套房且购房贷款未结清，购买二套房的首付比例提高至8成，升级版的“双限令”被认为是“南京楼市史上严”的调控政策。
“双限令”实施一个月之后，房子卖得怎么样？房价有下降的趋势吗？哪些板块已经“冷若冰霜”？现在还能买房吗？……对于买房人关心的八大热点问题，本期《扬子楼市》进行了深入的采访调查。
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双限之后，南京人都到哪里买房了？
答：河西热，两江、城北渐入秋
11月2日，河西的仁恒江湾天成推出收官房源，销许均价4.5万元/㎡，尽管开发商要求首付8成起，但依旧有920组客户争夺214套精装修房源。这也是双限实施后，河西房源依旧炙手可热的一个典型缩影。
据《扬子楼市》调查，双限实施一个月，南京楼市降温明显，板块之间的分化也非常大。受限价政策影响大的河西板块，调控后房源开始放量，共有5家楼盘推房，虽然意向客户数量与调控前普遍缩水不少，但依然能达到推出房源数量的2—3倍，因此开盘表现仍很火爆，低的一家楼盘也卖出了9成多。
相比河西，其它板块受到双限的冲击更为明显。正如业内人士的评价，“潮水褪去之后，才知道谁在裸泳”，在江宁、江北、城北等板块，真正热卖的楼盘较少。
根据网上房地产公示的数据，江宁融侨悦城10月15日推出368套房源，截至目前认购43套，成交36套，也就是只卖出了两成多。城北的电建地产海赋尚城，开盘推出236套，目前只认购128套，卖出了54.2%。据调查，开盘至今只卖出四五成的楼盘不是个案。
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风暴来袭，“日光盘”还剩几个？
答：9月超六成“日光”，双限后不足三成
在史上严调控突袭楼市之前，“日光盘”司空见惯。据统计，9月南京楼市共有31盘加推，其中19家当天就售罄，日光盘的比重超过了6成。而双限实施一个月来，除了河西等个别热门板块，其它板块的日光盘数量已经大幅减少。
据《扬子楼市》调查，10月5日—11月4日，一个月来南京楼市共有36家楼盘上市推房，供应量比9月份增加了不少，但全面飘红的现象已经成为历史，36家楼盘中仅10盘日光，占比仅有27.8%。
除了日光盘外，还有6家楼盘表现也不错，开盘当天去化率超过了9成。另外，江宁的东城金茂悦开盘当天销售了8成。城东的银城君颐东方和城北的证大大拇指广场也卖出了7成多。
相比之下，其它多数楼盘的开盘成绩成了“不能说的秘密”。36家楼盘中，有近半数楼盘都没有公布销售数据。
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房价有降吗？优惠是否重现江湖？
答：上月涨价住宅仅4家，优惠“暗流涌动”
新政满月，此前看似坚不可摧的房价出现了怎样的变化呢？来自国家统计局的数据显示，10月的上半月，南京房价环比上涨了2%，比9月份3.7%的涨幅回落1.7个百分点，也是今年以来的低涨幅。
365淘房网近期对南京在售123家楼盘房价的摸底调查则显示，环比9月份，整个10月份南京楼市8大板块中仅有8家楼盘房价上涨，其中公寓项目占一半，也就是住宅涨价的项目也只有4家。
与此同时，久违的开盘优惠正在出现。据调查，上月南京有20多家楼盘推出了案场优惠，不过基本集中在公寓、商铺等产品，住宅楼盘给出优惠的基本是高总价大户型房源。比如10月15日江北的艾菲公寓开盘推出4.8米挑高公寓，共208套，开发商给出两重优惠：认筹客户交8000元电商抵一万元总价优惠；护照活动优惠，护照上每一个章可优惠2000元，高优惠不超过8000元。城南的复地宴南都上月加推公寓房源时，对于指定楼层也给出了4重优惠，高6个点。江宁的武夷绿洲沁荷苑，联排别墅开盘当天总价减8万元。
值得关注的是，近期有些普通住宅楼盘也开始“放风”要给优惠了。江宁一家去化不佳的楼盘近就表示，对于新购房者将有数万元的价格折扣，具体详情需面谈。
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买房是不是容易了，还要摇号吗？
调控之前，“房子难买”是很多购房者的共同感受。一方面，认筹门槛节节攀升，动辄50万起步，另一方面，由于供不应求，摇号选房也成为开盘标配，没有运气也买不到。
现在呢？已经有买房人惊喜地发现，不但以前抢都抢不到的神盘开始主动打电话促销了，竟有楼盘的认筹门槛也降低了。10月26日，河西南的朗诗熙华府领取了4、5、6号楼约351套精装房源的销售许可证，开发商竟然推出了“0元认筹”，351套房源当天上午就有超1000人认筹。
还有一个好消息是，江北、仙林和城东，都有楼盘不需要摇号了。以曾经抢房四起的新区江北为例，在投资客被新政挤掉之后，买房人发现买房终于没那么难了。先是10月22日雅居乐滨江国际推出95套房时不再摇号，10月26日晚加推264套精装房源的正荣润江城，选房方式也变更为按签到的前后顺序依次选房。
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房贷收紧了吗，贷款变难了吗？
答：暂时还好，符合条件两周内就能批下来
近，有市民展示了朋友圈里的一条微信，一位负责银行按揭业务的客户经理表示，接到指示，近要控制房贷的走量。
那目前市场的实际情况如何呢？市民张先生表示，他10月22日刚刚买了一套新房，11月天就接到了银行的通知，说贷款已经批下来了，赶去签了字，现在就等下款了，前后10天不到。
中国银行南京分行的一位客户经理介绍，目前暂时没有收到收紧房贷的通知，新房按揭的话，从交全资料到贷款批复，快的话一个多星期可以批复，慢的大约两周时间。
广发银行鼓楼支行的信贷经理也表示，目前房贷业务一切正常，材料齐全，从送交材料到贷款批复，一般两个星期之内可以办好。建设银行、农业银行方面也表示没有接到收紧的通知。
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不限购的地方卖得怎么样？
答：上月销售排名，溧水楼盘拿了“”
南京网上房地产数据显示，刚刚过去的10月南京新房共成交6595套（不含高淳溧水和都市圈），环比9月下跌5成。该成交数据也是自2015年5月以来的月度成交低，并且是近4年来冷的10月。
相比之下，不受限的区域迎来了机会，上月溧水成交1410套、高淳成交606套、六合成交1333套。更抢眼的是在10月销售十强榜单中，溧水的恒大金碧天下以404套的成绩一举夺魁，六合的荣盛鹭岛荣府也以345套的销售套数成为了第四名。
亚东同城逸境的售楼员告诉《扬子楼市》，上月中旬该盘推出了7号楼72套精装房源，共有近300组客户认筹，开盘当天全部售罄，并且当日没有任何开盘优惠。“我们的客户中，有一半是溧水的区域客户，另一半是南京和外地的投资客。今年以来，溧水楼市就一直很火爆，这次新政不限购也让区域楼市信心更足。”该售楼员表示，上半年，项目就完成了年度指标，目前正在乘胜追击，年内还有加推计划。
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二手房究竟好不好卖，降价了吗？
答：市场遇冷，但整体价格暂未松动
南京网上房地产统计数据显示，10月南京二手房共成交12307套，比上月的12569套下降了262套，环比降幅2.08%。
我爱我家市场部高级经理葛君表示，新政一个月以来，二手房市场降温严重，实际环比成交数据下降了40%，网上数据因为有滞后性，10月数据之所以变化不明显是因为有部分数据反映的是9月的实际成交。
市民崔女士近想置换鼓楼滨江的新房，上月把麒麟一套次新房挂出来出售，110㎡报价240万元，“新政后的一周内还有人来看房，有人出价228万一次性付款，我没卖，哪知道一周后连看房的人都没有了，我跟中介说价格可谈，但还是无人问津。”崔女士很后悔没早点出手。
河西楼市主编文涛介绍，目前一些区域的新盘上市潮对二手房成交影响明显。以河西为例，之前新房上市量有限，但新政一个月以来，大量新房集中供应，二手房价格出现了松动。他以仁恒江湾城举例，之前的挂牌价在6万以上，近出现了5.5万元的报价。“不过这个价格集中在江湾城四期后一批房源上市前，一些老业主是卖了前期的房源筹钱买湾四的，后来没有买到的，也有撤单不再卖的。”文涛说，近二手房的价格相比之前比较好谈，卖家也愿意谈，但挂牌价主动下调的很少，除非急用钱。
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现在房子还能不能买？
答：珍惜宝贵的买房资格，好房子不易贬值
南京新景祥常务副总何晔认为，从现在到春节前是买房的好时候，因为市场环境变了，房子比以前好买了。
“但也不是什么房子都能买，买房还是要挑一挑。毕竟不管刚需、改善还是有购房资格的投资客户，现在的购房资格还是很宝贵的。”何晔认为地段选择要越成熟越好或者基本成熟，交通、生活、学区等配套要有，轨道交通不能的话，开车起码不会太远，综合配套能满足生活基本需求。按百分制来打分，起码能打个六七十分的区域，才算基本成熟。以这个标准去买房，河西南、江北纬三路区域、江北高新区、江宁百家湖、仙林等区域都可以选择。而一些远郊区域，打概念牌，配套都还只是图纸的区域，要谨慎购买。
其次，能买品牌的房子，一定要买品牌，特别是一线品牌的房子，后期房子有保证。
10月南京各板块成交情况
江北 2317套
江宁 1766套
仙林 77套
河西 555套
城北 942套
城南 419套
城东 182套
城中 487套
双限后开盘项目销售成绩
日光 10家
超过9成 6家
超过8成 1家
超过7成 2家
未公布数据 17家
■ 本报地产评论员 刘莉 金海亮
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