[摘要] 近日,南京河西中部某中介的独家房源——金基汇锦国际凌江府一套52平米2室2厅2卫5.2米挑高复式房源被朋友圈刷屏,因为该房源仅售290万,比该小区普遍价格低了有20万元左右。
近日，南京河西中部某中介的房源——金基汇锦国际凌江府一套52平米2室2厅2卫5.2米挑高复式房源被朋友圈刷屏，因为该房源仅售290万，比该小区普遍价格低了有20万元左右。
中新网江苏房产走访了这个小区，并联系了这套房的经纪人询问房源具体情况。
该房源的经纪人发来了房产证和卖房委托书。“这位业主已经在澳大利亚买了房子，而且还贷压力很大!”经纪人说道，不是这个原因的话，根本不可能卖到这么低。而且，这套房屋没有满2年，业主报的是净得价，交易后还需要缴纳总额约20万的增值税等税费。
那么，这个小区同样的户型目前普遍售价在多少呢?中新网江苏房产从网上找到了这样一个低数字：305万元。
之后，中新网江苏房产咨询了至少3位经纪人，他们都表示，305万元，基本上就是这个小区同样户型目前的低报价，也是实际能成交的价格。这个价格也是除去了税费的净得价。
这就是所谓河西中部二手房直降20万的真相，我们可以得出两点结论：
1.这套房比小区普遍售价低了约15万元，并非降价，而是业主直接报低。
2.这套房业主移民购房还贷急需用钱，属于极端个例，并不能表明河西二手房开始普遍降价。
其实在南京河西之前，江北也曝出过类似的消息：业主降价20万出售二手房。
江北的这套房来自桥北威尼斯水城，是一套88平米的房源。之前这个户型的房源价格高时涨到了200多万。新政之后，价格开始出现松动。江北一家房产中介门店的店长告诉哥们，他手上有一套原本报价210万元的房源，11月底时的报价已经被业主调低至190万元。其他一些急于出手的卖家，现在也能够接受议价。
“新政，加上南京长江大桥的封闭维修，对这个区域的二手房影响比较大。”一位中介经纪人说道。从这几位经纪人的表述中我们可以看出，江北降价20万，是相对普遍的现象。这个降价幅度是与调控前的峰值相比较。
不论是个例的河西，还是相对普遍的桥北，低价出售二手房，都给了买房人一个找到笋盘、低价买入的机会。
的问题是，降多少才算抄底的机会!这一点，同样降价20万，对于河西算机会，对于江北可能就不算了。
这两个板块的区别大致是这样的：
河西：降价不是普遍现象，每一次降价个例的出现，都可能是一个杀跌买入的机会。这个区域也只会出现个例。
江北：房价会忽忽悠悠震荡一会，部分区域普遍的二手房降价基础之上，还要寻找更大幅度的降价房。
接下来，南京这几个区域需要重点关注，笋盘在这些区域易出现，需要大家格外注意。
1、河西
这可能颠覆很多人的想象。河西是南京房价稳当的地方，怎么会容易出现笋盘?道理很简单，大家都看好河西，赌性强的购房者容易将资金大限度投向这里。而与此同时，河西房价高，房产普遍吨位巨大，贷款金额也很大!
当强赌心态遭遇调控，巨大吨位的贷款，对这些购房者来说就不那么容易支撑得下去。弃车保帅，卖掉一套回流资金，防止断供功亏一篑，防止其他资产和银行信誉出现损失，应该是好的选择。
不瞒大家说，即便在土豪遍地的神盘仁恒江湾城，也极有可能会出现笋盘。例如，该盘被限价的新房只卖4.5万元/平米。而当时已经有单价在6万元/平米以上的二手房源成功售出。因为新房太难买到，大家又觉得河西房价将很快奔向7-8万元/平米，作为标杆的江湾城价格只会更高，6万同样有利可图。
然而事实是残酷的，调控之后，这个价格开始难以再交易出去。为了炒江湾城，前期真有人突破自己相应收入的贷款极限杀进去。他们挺上一年，市场如果还是这样、甚至更加糟糕时，想不放低价格出手都难。
对于价格相对持稳的河西，退房摇号也可以看做是买入笋盘的机会，但买入条件要看清。
根据南京市网上房地产的公告，12月份共有31套退房。这批房源中居然还有像河西南、南站、鼓楼滨江等热点板块的房源。
其中值得关注的是河西南金地中心风华，一套90平的精装房源，单价34488元/平，对于限价已经限到年底、每次都难以抢到的河西南，这真的算是白菜价。
听说已经有不少人出动了，这套退房一下午已经报名了十余组。只不过，它的买入要求是：全款!
这一个词，把该房源与“笋盘”两个字拉开了距离。全款买房，这资金效率是有多么低啊!
2、江北新区
河西的问题在于吨位大，江北的问题在于前期冒涨过多。
自从2015年江北获批新区之后，江北房价就一路飙升，从新区成立前沿江区域约1.5万元/平米的均价，直接蹿升到现在核心区近3万元/平米，一年翻了一倍!
江北新区不断有利好的落实和兑现，一定程度上加速了这个区域的冒涨，以及投资客的杀入。在今年楼市疯狂的时候，连桥北老破的二手房都被席卷一空。
有冒进者，就会有笋盘出现!调控之后，江北成为对新政反应大的板块之一，不但销量下降，二手房报价也在慢慢走低。有光明的前景，有撑不住的投机者，来年找笋盘不到这里，都对不起自己。
记住，找笋盘，只在那些有前景的区域!
PS：科普时间
笋盘：“笋盘”，取意“竹笋”，就是形容这楼盘发展空间像竹笋一样，可以一夜大发!“笋嘢”，在粤语里指“好东西”，而且是赶紧要抓住时机去拥有的好东西!
这是在房地产市场不景气的情况下产生的新名词，指的是这种现象：业主愿意无偿“赠送”自己的房产，一概不要所付的首期款和按揭款，如果新业主看中了自己的房产，立马可以过户，只要愿意继续按揭完房贷即可。
同时，“笋盘”也指值得介绍给买家的现售房屋。例如维修保养的好，搬入不用再花钱装修，地点好或靠近学校，有时候是特价，比其它同类房屋都便宜。比如银主盘，业主急售，回流或换屋，你们自己的经纪人可以帮助你们找到“笋盘”。
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