[摘要] 眼看到年底了，城北一家楼盘的部分业主却遇到了烦心事，原来当初买房时开发商宣传“88平米户型二房可变三房”，近日却被告知送的一间房是违建，并在一天凌晨遭到城管部门的强制拆除。
眼看到年底了，城北一家楼盘的部分业主却遇到了烦心事，原来当初买房时开发商宣传“88平米户型二房可变三房”，近日却被告知送的一间房是违建，并在一天凌晨遭到城管部门的强制拆除。
“两房变三房”、“买一层送一层”、“赠送面积多达XX平米”……对于很多南京市民来说，这些楼盘的宣传语并非新鲜事。尤其是在房价节节攀升的当下，“面积”对不少买房人来说都是一个诱人的馅饼。可近该楼盘业主的遭遇告诉我们，“馅饼”也有可能变“陷阱”。
“赠送面积”成了违建
“开发商当初卖房的时候，把88㎡的小三房作为主打户型，承诺‘买两房送一房’，赠送的一房面积有6平方米。”该楼盘的业主说，正是看中了这个优惠，他们选择了比大户型单价要贵2000元/㎡左右的88㎡小三房。
就在很多业主憧憬着即将拿到新房的开心一刻时，戏剧性的事情发生了。从10月份开始，城管部门开始调查，11月份进小区阻止业主的违建材料进场，12月3日凌晨4点更是组织了大规模拆违。
本是极有吸引力的赠送面积，却在交付前被认定成了违章建筑，业主们真是万万没有想到。为什么非拆不可呢？城管部门也有他们的理由，因为开发商没有按照原先的规划设计，任意改变了房屋结构，这属于标准的违建。
现在摆在业主面前的选择，或者退房，或者接受开发商给出的其它补偿，但无论哪一条，都很难让买房人接受。
“偷面积”是行业潜规则
南京一家房企的营销负责人告诉《扬子楼市》，“偷面积”的做法可以说是房地产行业的“潜规则”了，“城北这个楼盘并不是家，也绝不是的一家”。南京房价点评网首席分析师周颖也表示，“送面积的楼盘确实不少，尤其是新区，很多都是通过赠送来增加性价比，提升项目的竞争力。”
城南一家改善型项目年底前即将加推，置业顾问表示小户型98㎡，三房两厅一卫，赠送的面积达到4㎡，主要是阳台和设备平台。
江北新区送面积的楼盘也不少，隧道口一家热销盘主力户型从89—143㎡，每个户型都以赠送入户花园、超大阳台等方式赠送了10—30㎡不等的面积。
今年大热的河西板块也有不少楼盘送面积，其中一家10月份加推了一批新房源，户型为87㎡、125㎡、141㎡，每个户型都有面积不等的赠送……
业内人士透露，南京楼市牛的“神偷楼盘”还属别墅，有的项目甚至宣称自己“100%得房率+附送200㎡”，就是通过改造挑高客厅、挑高地下室以及增高阁楼等方法，让建筑面积仅为140㎡的叠墅实现了超过300㎡的使用面积。
通过验收后再偷偷施工
研究偷面积楼盘的宣传单页可以发现，开发商赠送的面积主要来源有设备平台或设备间，不计入面积的露台，或者是只算一半面积的入户花园、阳台，以及飘窗、地下室或庭院等。
周颖表示，开发商通过赠送面积的方式，给了买房人一定程度的实惠，但赠送面积并不是越多越好，有些赠送甚至会给买房人的居住造成安全隐患与风险。
业内人士透露，南京从2014年7月1日起执行的《南京市建筑工程建筑面积计算规则》，就是为了限制那些“偷面积”的开发商，减少“钻空子”的可能。但是新规实施已经两年多了，为何偷面积的仍然不是一家两家呢？
据了解，有些楼盘是在新规实施前就已经通过了规划的，当然也有新规实施后想法绕开限制的楼盘。有营销人士介绍说，比如一些打出“N+1”户型旗号的楼盘，是在项目报建的时候，在房子之间设计一个搭了承重梁的空间，而当产品通过竣工验收之后，施工方再进场，把这一区域封闭起来，形成所谓的赠送房间。
还有的是把本来不计入面积的露台等事后封闭起来作为赠送的房间。比如江宁一家精装修楼盘，交付时书房的中间是有一堵墙的，墙内的开发商装修好交付，墙外一半毛坯交付，就是因为墙外一半是赠送面积，未来交房后需要业主自行拆墙，再统一装修成一间可用的书房。
问题才露出“冰山一角”
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华教授直言，开发商这么“拼”，其实有些也是被高地价给逼的。
“近两年开发商拿地的价格越来越高了，但实际房价受到限价影响，达不到开发商的预期。怎么办？开发商就会想方设法在提高附加值上下工夫，比如送面积，给买房人一点甜头，让他们愿意为更高的单价买单。”吴翔华教授表示。
他指出，关于送面积引发的问题现在在南京楼市还只是暴露出了“冰山一角”，因为赠送面积都是不计入产权面积的，今后在遇到维修、出售、评估、抵押、拆迁等情况时，赠送的面积都会有一定的争议，因此他建议购房者在面对“买房赠面积”的宣传语时，应当仔细衡量自身的实际需求，考虑潜在的风险，不要盲目追求赠送面积的多少。
专家观点
验收后再改造的部分 存在不少隐患
赠送面积其实就是在打规范的擦边球，以赠送面积为营销噱头的楼盘其实就是抓住了买房人占小便宜的心态。但天上不会掉馅饼，看似溢价了，但并不一定合算。
如果复式做挑高，这样因为户型结构本来使然，做改造是没有问题的。但有些需要通过验收后再进行改造的赠送面积是存在隐患的。一是产权证上这些面积是不体现的，也就是得不到保证；二是赠送面积是验收之后再进行装修时才开始改造的，装修主体不是开发商，而是第三方装修公司来做，保障性差。如果开发商反悔，不改造了，凭买房人一己之力是没办法来改的。
而且随着建筑规范越来越严，以后想在送面积上做文章会越来越难，还是踏踏实实做产品重要。对于买房人来说，羊毛出在羊身上，赠送的面积部分其实还是买房人自掏腰包，在房价上会有所体现，不要因小失大。
违规的将面临两种选择 要么强拆，要么补差
南京合众联恒总经理 程鹏
我们常把赠送面积说成是“偷面积”，所谓“偷”就是上不了台面，本身就不合乎规定。
有的楼盘在日后改造时会把赠送部分改成功能房、阳光房，无论怎样的改造都是在寻找政策的空子。因为现在新房基本都是期房，随着建筑规范越来越严，现在即使不予追究的赠送，在未来交付时可能都会是违规做法。
一种是对赠送改造的部分进行强拆；还有一种可能会是开发商改造完毕后，赠送的面积被勒令计入产权面积，买房人要对多出的面积补差价，如果未来房价涨了，按照买房时的房价进行补差，问题还不大；如果房价降了，补差的话就会引发纠纷。
其实有些是你该得的 却打着“赠送”的旗号
蓝风机构副总经理 翁忠平
此前，面积常用的做法是将设备平台改造成房间，或者是连接北阳台做成房间。但在2014版《南京市建筑工程建筑面积计算规则》出台后，这样的改造已经被压缩了。
现在说的赠送面积，并不是真正送，而是原本的标配，比如没有封闭的阳台算一半面积，凸出的飘窗高于45公分、进深小于60公分的不计面积等等，开发商利用这些设计“赠”给买房者,可以增加项目销售的卖点，但实际上这些本来就是你该得的，但在卖房时往往会被售楼员说成是赠送空间。
有些多层的房子，顶楼是坡顶结构，挑空面积可做隔层，复式的户型，也可以一层隔成两层使用，这些都是合乎规定的，但目前市场上，这样的产品已经越来越少了。以30层的高层产品为例，实际使用面积能达到78%-80%就已经不错了。
买房人在买房时应该更注意地段、配套、户型结构等要素，而不要把赠送当成考虑的主要因素。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
