[摘要] “闷顶”通常算入公摊面积，而“阁楼”则是有产权的，买房时千万别被忽悠。
苏州市民田女士去看房时，销售人员承诺顶楼赠送阁楼，被此吸引的田女士决定买房。然而她收房时却发现，顶楼上是有窗无门的闷顶，根本不是阁楼，更麻烦的是，购房合同中压根没提关于赠送阁楼的内容。日前，苏州市中级人民法院终审判决开发商返还田女士购房款13万元。承办法官提醒市民，“闷顶”通常算入公摊面积，而“阁楼”则是有产权的，买房时千万别被忽悠。
阁楼变闷顶拒绝收房
2013年，某地产公司在苏州市吴中区开发了一个花园式小区。田女士去看房时，销售人员热情推介顶楼房源，称顶楼房价虽比其他楼层每平方米贵3000元左右，但赠送不计入产权的70到80平方米阁楼，其中约28平方米的层高高于2.2米。不仅算下来和其他楼层均价差不多，还可免费获得低于2.2平方米的阁楼部分的使用权，并节省阁楼部分的物业费和契税。
开盘当天，田女士预定了8幢504室顶楼房屋。签约时，她发现合同上没有任何关于阁楼的内容，销售人员解释说，格式合同不能改动，同时承诺顶楼业主有阁楼部分的专有使用权。基于对某地产公司品牌的信任，田女士还是以198万余元购买了这套建筑面积为123平米的房屋。
收房时，田女士发现房内并无通向阁楼的通道，便向开发商提出异议并拒绝收房。交涉无果后，田女士将对方诉至吴中法院，要求返还多付的购房款40万元。
销售时承诺算不算数
开发商认为，双方签订的商品房买卖合同，约定的价款及面积均不含阁楼，田女士以没有开洞通向阁楼为由拒绝收房，缺乏依据。
法庭上，田女士出示了销售人员出具的证明和谈话录音等一系列证据，证明销售人员曾作出“房屋顶层阁楼可以由业主使用”和“顶楼带阁楼”“赠送阁楼”等表述。录音里，销售人员在开盘时面对业主提出的“阁楼未体现在合同中，权利如何保障”的疑问时，明确表示合同不能改动，送的阁楼不能体现在合同中。
法院调查发现，本案中所谓的阁楼并非真正阁楼，小区并未对顶楼作阁楼设计，而是对顶楼与斜立面之间的空间作了封闭处理，称为闷顶。开发商表示，销售人员表述不规范，并认可销售人员作出的允许田女士使用闷顶的承诺，承认顶楼价格比其他楼层高是因为有闷顶以及20多平方米露台。
法院判开发商还13万
吴中法院经审理认为，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。
本案所涉房屋在规划设计时，其顶层即为闷顶结构。虽然根据该房现有结构设计，该闷顶层对于相应的顶层业主具有一定使用价值，但被告在房屋销售时，对该闷顶结构及功能未作适当的解释说明，而是宣传为顶层附赠的不计入产权的阁楼，在客观上影响了购房者对该顶层房屋价值的判断。
鉴于被告交付的房屋所附的是闷顶层而非阁楼，原告据此要求被告返还部分房款，应予支持。考虑到本案所涉房屋所附的闷顶层在客观上具有一定的使用价值，结合层高、朝向、位置、面积、附属物等多种因素，吴中法院判决由被告返还原告购房款13万元。一审判决后，田女士及某地产公司均不服上诉。日前，苏州中院判决驳回上诉，维持原判。
■法官提醒
“闷顶”算公摊 你可别被忽悠了
日常生活中，许多人认为“闷顶”就是阁楼，其实二者存在很大区别。
承办法官表示，阁楼是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋加添、加建的暗楼；“闷顶”则是利用顶楼与坡面之间的空间做的封闭处理，位于自然层外。从利用价值上说，阁楼可以由业主专有使用，“闷顶”则不行。因为根据建设部及江苏省地方规定，阁楼是部分计入产权面积的，“闷顶”通常计入公摊面积。
目前，有些开发商将“闷顶”设计称为“阁楼”，作为顶楼的赠送部分出售，这类房子的单价往往要高出其他楼层。但是，由于赠送的所谓“阁楼”在规划中没有通过正常审批，所以不能办理产权证。
购买“顶楼带阁楼”的房屋时，购房者要注意查看两点：一是购房合同上会载明阁楼的面积、概况等内容，二是房产证的附记中会对阁楼信息予以明确。同时满足这两点，市民买到的才是一个合法正规的阁楼。
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