[摘要] 7月南京二手房市场房价微涨、成交量微降，整体呈现平稳健康发展。下半年楼市调控加码的可能性不大，利率杠杆或成调控的主要手段之一。
2017年下半年个月结束，南京楼市呈现理性发展。南京楼市在经历了金三银四红五三个月连涨之后，6月二手房成交量开始下降。进入7月，成交量以8836套环比再降4.06%。值得注意的是，在南京各区县二手房成交占比中，江宁区占有29%的的市场份额，远超其他区县。这种差距的产生或许还是江宁区楼盘多元化，刚需、刚改、改善应有尽有，内部不同板块可以满足各种需求，适应面广，销量自然较大。
与成交量继续下降不同，南京二手房房价仍有大约0.01%的环比增长，最终定在26554元/㎡的价位上。这也是今年1月以来的二手房房价的第6次微涨。其实，对比2016年下半年和2017年上半年的房价走势可以看出，在经过多轮调控之后，南京房价变化程度已经得到有效的控制，整体趋于平缓，6连涨更像是在平稳的楼市环境下的轻微惯性跃动。
2017年南京楼市先后经历“315新政”限购升级和“513新政”限卖两次调控，需求明显受到抑制，加上6、7、8三个月属于楼市淡季，因此二手房成交量在8月或许依旧下降。二手房房价方面受市场惯性影响可能还会略有上扬，在“金九银十”到来之前，价升量减和理性的市场表现预计是8月主流趋势。
二、7月南京楼市大数据
7月南京购房者最关注的地铁线路是3号线。位于江宁开发区万科金域蓝湾35411元/平方米[江宁]万科金域蓝湾506套在售，蝉联7月购房者关注的楼盘。另外，三居室户型，0-100万总价的房源，均是南京购房者关注的焦点。
1、南京50-100万的房源卖得更好
在7月的购房总价关注度方面，13.47%的购房者更关注50-100万价格区间的房源；其次，有10.38%的购房者选择了150-200万价格区间的房源；200-300万的房价范围以8.04%的关注度位列第三。
50-100万价格区间在7月出人意料的关注，可能有两个原因。一方面，受限购政策影响，被挤出市场的投资客和部分还未能取得购房资格的刚需族，将注意力放在了不受限购影响的公寓；另一方面就是，随着宁高、宁溧、宁和城际交通的快速建设发展，南京周边如高淳、溧水成为新的刚需地，备受关注。
2、3居室最得南京人青睐
在户型方面，三居室户型以42.55%的关注度占比蝉联首位；二居室以10个百分点的差距位居第二 %；一居室关注度占比8.39%。南京有效的调控政策将大量投资客挤出市场，刚需和刚改作为购房主流迎来春天，3居、2居占有优势，另外90平以下的经济小三房成为时下购房热点。
3、两江板块楼盘备受关注
7月南京关注的楼盘中，万科金域蓝湾35411元/平方米[江宁]万科金域蓝湾506套在售、金地自在城18705元/平方米[雨花]金地自在城621套在售、东郊小镇19351元/平方米[江宁]东郊小镇123套在售均以0.14%的关注度并列首位。 江宁区有5座楼盘跻身楼盘热搜榜前十名，加上浦口的2座楼盘，两江板块占据关注度榜的7成，可见改需和刚改仍是当下南京购房群体的主力，江宁多元化的板块、楼盘分布，最能满足各类购房者的需求。
4、南京人更依赖地铁3号线
南京的诸多地铁线路中，南京地铁3号线以23.16 %的关注度占比，登上轨道交通线关注度榜首。地铁1号线以21.76%的关注度占比位列第二，地铁2号线以21.54%的关注度占比，居于第三。3号线、2号线、1号线这三条地铁承担南京三分之二轨道交通运输压力，期待今年宁和城际开通后，两江板块到主城板块间的交通压力过重状况的改善。
三、楼市大事件
1、多家银行提高首套房贷款利率
从7月10日到7月13日，南京银行、交通银行、中国银行、广州银行、工商银行等诸多大型国有银行宣布首套房利率执行上浮5%或10%！从信贷政策的实施情况来看，提高首付比、提高贷款利率是本次房地产调控的手段之一。而本次调控暂未有松绑的迹象，因此，贷款利率的上浮，短期甚至年底恢复基准利率的可能性都比较低，更不提贷款折扣。
2、7月31日后二手房房产证落户成为历史
根据南京市政府网站此前发布的《南京市积分落户实施办法》、《南京市户籍准入管理办法》两条规定！2017年2月1日起，积分落户政策正式在南京施行，但两个落户政策之间存在过渡期，在积分落户实施前（2017年2月1日之前）已办理存量房交易备案的房屋，可在新办法实施后6个月内（截至2017年7月31日）按原政策办理落户。
7月南京二手房市场价升量减，整体呈现理性可控发展，这是前期多轮调控起到有效作用的表现。随着市场逐渐趋向稳定、平缓，政府近期再出升级调控的可能性应该不大，更多的是通过利率杠杆微调楼市。市场稳定、房价可控依旧是今年下半年的楼市主线。
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