[摘要] 自5月底公证摇号细则落地至今,全市已有40多家楼盘相继摇号卖房,刚刚过去的7月份又有17家楼盘公证摇号,然而伴随市场持续降温,此前不愁卖房的“摇号盘”如今也有些卖不动了,有接近半数的摇号楼盘当月新推房源没卖光,同时冷热不均也更加明显,部分楼盘的中签率又创下新低,业内认为接下来这一趋势仍会持续。
自5月底公证摇号细则落地至今，全市已有40多家楼盘相继摇号卖房，刚刚过去的7月份又有17家楼盘公证摇号，然而伴随市场持续降温，此前不愁卖房的“摇号盘”如今也有些卖不动了，有接近半数的摇号楼盘当月新推房源没卖光，同时冷热不均也更加明显，部分楼盘的中签率又创下新低，业内认为接下来这一趋势仍会持续。
上月17盘摇号仅10盘当月售罄 中签率相差10倍销量差1倍
在刚刚过去的7月份，南京楼市行情进一步降温，楼盘销量冷热不均也更明显。记者统计发现，7月份累计有32家住宅项目开盘卖房，均价基本全线“零涨幅”，但一个月下来，仅有18家楼盘卖房超过8成，其余14家楼盘当月去化都在7成以内，不到1成。
即便是摇号楼盘情况也差不多，原本摇号几乎算是拿到了热销“签证”，但和此前的6月份相比，7月份无论是摇号楼盘的数量，还是摇号楼盘的卖房热度，均出现下降趋势。其中17家摇号楼盘数量仅占到当月开盘总数的一半左右。而6月份摇号楼盘达到24家，占到了当月开盘总数的6成多。中签率和卖房成绩更是差距甚大，中签率低于3成的楼盘仅有8家，其余都在3成以上，达到了86%，高低之间差距超过10倍。
网上房地产的销量数据则显示，17家摇号盘中当月售罄的仅有10家，分布在城东、城南、江宁、江北和溧水，其中刚需盘并不算多，仅有六合、溧水两家楼盘当月新推房源全部售罄，其余都未卖光，相比之下改善盘热度反而高一些，包括城东奥克斯钟山府，城南的万科都荟南苑、旭辉铂悦秦淮等8家改善项目，当月上传销量都显示售罄，此外销量的摇号楼盘当月只卖出了5成多，而在6月份摇号的20多家楼盘中，开盘当月售罄的项目达到15家，占到一半以上，也卖出了8成。
部分摇号盘热度反升
刚需改善项目都创下中签率新低
虽然摇号盘整体销量降温，但部分楼盘的热度反而更高了，例如上月城东的奥克斯钟山府加推128套洋房，报名客户达到900组，中签率仅为14%，创下改善楼盘的摇号中签率新低，甚至出现了部分买家“组团”购房的现象，引发南京楼市最严格的开盘现场“三方监管”。还有位于南站的旭辉铂悦秦淮本周开盘推出42套洋房，报名摇号客户达到221组，中签率也不足2成。而在此前的6月份，南京楼市也有包括雅居乐滨江国际、世茂城品、绿城深蓝、中南山锦花城等多家改善盘摇号售房，中签率也在40%以上，超过了80%。个别刚需楼盘的摇号热度也在上升，上月溧水楼盘中山首府新推266套房，报名摇号客户超过3000组，创下8%的中签率纪录。
对于这种情况业内人士认为，主要还是供需关系在起作用，比如城东板块年初至今上市量一直不多，仅有的一两家开盘项目推出的都是叠墅和精装大平层，而老盘奥克斯钟山府时隔一年新推上市，房源又有半数以上为89平方米中小户型，自然受到买家关注。再如南站板块近两个月一直是改善市场的热点，片区内5月底至今有4家楼盘开盘，全部是摇号售房，中签率也从7成下降到不足两成，而南站板块的整体走热，主要是因为相同价位下河西南板块近两个月没开盘，大量“等不及”的买家转移到这里，从而推升了区域卖房热度。此外上月包括城东、南站在内，新推楼盘几乎全是收官项目，均价也普遍未涨，溧水板块上月开盘的中山首府均价仅在8000多元/平方米，也是时隔一年没涨价，这些都成为局部走热的原因。
上市潮或将持续三个月
整体降温与局部走热还会同现
一边是卖房冷热不均，一边又是部分摇号楼盘继续升温，接下来市场会怎么走？对此业内人士认为，伴随供应持续放量，南京楼市的供需关系肯定会趋向平衡，下半年行情整体还会降温，市场心态也会进一步平稳，但与此同时仍不排除个别区域楼盘局部走热。
记者从市场面发现，近期部分板块仍出现了购房升温迹象，并且与区域内的供需状况密切相关，例如板桥一家楼盘近日启动登记，预备推出最后200多套中小户型刚需房，均价预计维持在“1字头”，售楼处表示目前客户报名已超过千组，如果摇号开盘，中签率可能会创下区域新低。而记者了解到，眼下板桥的刚需房源几乎面临全线出清，区域内一家楼盘已收官，另一家高层房源全部推出，后期只剩洋房。此外溧水一家楼盘近期也准备加推200多套房，均价预计维持在年初万元左右水平，也有消息称目前报名客户达到了数千组。
但与此同时，包括刚需和改善在内，很多板块的卖房热度已经开始降低，例如六合从6月至今已经有10家楼盘连续推房，供应量猛增4000余套，成为全市供应区域，片区内6月份还有4家楼盘摇号，到7月仅剩1家，供需缓和卖房也在降温。城北燕子矶板块6月份有两家楼盘摇号卖房，中签率8成，到7月又有两盘加推，中签率已接近9成。城北中央门区域目前有3家改善楼盘在售，近两个月连续推房，迄今只有一家楼盘摇号，另两家楼盘只卖出3成房源。
业内统计显示，8月份全市还将有近40家楼盘推出近万套房源，这也意味着自“宁十条”出台后，南京楼市将连续放量3个月，新增的住宅供应有望达到2.5万套左右，南林大城市与房地产研究中心主任孟祥远分析认为，接下来摇号楼盘数量还会进一步减少，同时冷热不均也会更明显，“卖不动”的楼盘会越来越多，但对于个别存量偏少、需求偏旺的板块而言，新房上市仍是购房者不可多得的窗口，局部走热现象仍有可能出现。
8月新盘入市有望达到20家
刚需住宅占比不到三分之一
年中开始的上市潮接下来仍不会停歇，业内统计显示，7月底到8月份全市预计有大约40家楼盘推出近万套房，其中纯新盘有望达到20家左右。8月份也有望成为上半年至今纯新盘上市的一个月，记者了解到，这些纯新盘有相当一部分定位偏向高端，还有多家楼盘主推公寓，刚需住宅的占比并不高。
本月入市的纯新盘有半数以上位于江宁江北，其中多家新盘均定位中高端改善需求，例如江浦即将入市的明发阅山悦府为纯叠墅项目，保利云禧也全部为叠加别墅和小高层。六合即将入市的荣盛首府则以140平方米左右大户型为主，并且计划做精装修。江宁预备入市的新盘中，万科金域国际房源面积以135-145平方米为主，远洋山水为多层洋房，融创玖溪桃花源也是纯别墅项目。
其他板块的纯新盘由于拿地成本较高，定位普遍偏向高端，其中麒麟即将入市的京奥港未来墅拿地楼面价22353元/平方米，虽然眼下传出首批房源会限价并且由精装改毛坯，但由于户型偏大，总价仍有可能在300万以上，位于仙林的新城璞樾和山为低密度纯叠墅项目，首批入市房源总价预计也将达到500万以上门槛。此外河西南的绿地华侨城海珀滨江近期也有望入市，不过项目的户型已经从此前同区域楼盘的90平方米提升到了120平方米以上。
记者统计发现，近期入市的这些纯新盘中，主推刚需住宅的目前只有包括江宁万科和昌金域东方、恒大悦澜湾、蓝天星港以及城北证大阅公馆在内的数家，比例不到三分之一，这些楼盘都会有70-90平方米中小户型房源推出，值得注意的是其中仅有位于江宁淳化的万科和昌金域东方是在去年拿地，其余均为早年拿地的项目。而除住宅楼盘外，未来1个月入市新盘中还有6家主推公寓，其中江北的弘阳燕澜七缙与江宁的绿地理想城虽规划有住宅，但因现房销售，首批推出的均为公寓房源。
近期南京楼市的纯新盘也是动作不断，此前鼓楼滨江两家纯新盘相继公开，均定位中高端改善市场，最近又有消息传出楼面价高达4.5万元/平方米的河西葛洲坝G14地块也预备公开，资料显示项目户型190平方米起，达到500平方米。对此有专家认为，后期市场纯新盘高地价和高端化的走向值得关注，一些高地价楼盘开发商可能会以时间来换空间，但仍会面临较大压力，而一些拿地成本不算很高的项目则会积极上市，为尽快回笼资金，开发商也有可能降低产品和价格定位，成为平价入市的“雷锋盘”。
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