[摘要] “南京土地这是要趁热打铁啊。”继南京上周土拍6幅涉宅用地全部触顶最高限价并竞争自持商品房面积后，南京土地市场引起了多方关注，土地市场大热的论调开始频繁出现。
“南京土地这是要趁热打铁啊。”继南京上周土拍6幅涉宅用地全部触顶限价并竞争自持商品房面积后，南京土地市场引起了多方关注，土地市场大热的论调开始频繁出现。
然仅时隔一周，今天早上，南京挂出第三批土地出让公告，6幅地块出让总面积75.21公顷，其中涉宅用地4幅，这让一波在上一场土拍没有“发挥”好的开发商有了新的拿地机会。据，此批地块将于6月5日10时开始网上竞拍。
城东板块
NO.2019G16地块
NO.2019G16地块(玄武区孝陵卫街A、B地块)东至双拜岗路、南至晏公庙、西至晏公庙、北至中山门大街。
总用地面积31738.64㎡，出让面积23569.84㎡，包含基层社区中心、商办混合用地、商住混合用地，综合容积率2.0。起拍总价6亿元，限价8.7亿元，起拍楼面价12728元/㎡，楼面限价18456元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金1.2亿元。
地块出让条件
(1)C分区商业办公建筑面积占地块地上总建筑面积的15%至40%。
(2)A分区内基层社区中心配套设施(地上可建建筑面积约3100平方米)由竞得人负责出资建设，建成后无偿移交给玄武区政府，所对应土地按划拔方式供应。可与商业、办公建筑合建，规划设计方案可结合B分区商办混合用地整体设计。
(3)B分区内所建商业和办公用房由竞得人自持建筑面积不小于5000平方米，不得销售、不得转让。
(4)该地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%。
土地解读
地块位于城东孝陵卫片区，距离地铁2号线孝陵卫站仅400米。本地块位处规划孝陵卫地区级商业综合中心，位于紫金山南侧，自然和人文环境较为优越！孝陵卫片区近年来未有土地出让，仅在2014年出让了两幅住宅地块！分别为大发融悦、五矿晏山居项目所在地块！2014年12月，大发地产以6亿元总价，12319元/㎡楼面价摘得大发融悦地块。2014年10月，五矿以20亿元总价，15455元/㎡楼面价摘得五矿晏山居项目地块。
目前孝陵卫片区内暂无新房源可售！此次推出的玄武区孝陵卫街道A、B地块为涉宅用地，未来将适度缓解该区域的住宅需求。
城中板块
NO.2019G17地块
NO.2019G17地块(秦淮区朝天宫街道范家塘地块)东至地铁5号线朝天宫站上盖物业地块，南至石鼓路小学附属幼儿园，西至西止马营，北至建邺路。
总用地面积15907.09㎡，出让面积15872.26㎡(地上15364.65㎡+地下地下507.61㎡)，包含商住混合用地和二类居住用地，综合容积率1.76，限高18m。起拍总价7.9亿元，限价11.4亿元，起拍楼面价28280元/㎡，楼面限价40809元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金1.58亿元。地块出让条件
(1)A分区地上商业建筑面积占总地上建筑面积不小于40%且不大于50%。
(2)C分区地下空间出让，可与A、B分区整体开发，连通建设商业、配套停车功能。
(3)该地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%。
(4)竞得人在该地块开发建设中，应按相关工程建设和环保要求，设置相应防护措施。
土地解读
该地块紧邻文保单位朝天宫。紧邻地铁5号线(在建)朝天宫站，距新街口商圈1公里左右，交通及商业配套上较为完备。
地块限高18米，或建设低密洋房或墅类住宅，临近项目有万科安品園舍和金鼎湾状元府。其中，金鼎湾状元府新领庭墅销许，均价52704-54851元/㎡；万科安品园舍在售别墅房源，销许价5.4万-6.1万元/㎡，均为千万级豪宅！
另值得一提的是，该地块东侧即为此前终止出让的商业用地G59地块(秦淮区地铁5号线朝天宫站地块)！秦淮区范家塘地块航拍图(江苏土地 摄)
城南板块
NO.2019G18地块
NO.2019G18地块(雨花台区板桥新城十一期地块)东至规划板东路，南至规划三号路，西至规划五号街，北至华新路。
总用地面积98306.50㎡，出让面积92896.07㎡，包含商住混合用地、幼托用地和基层社区中心，综合容积率2.25。起拍总价21.9亿元，限价32.3亿元，起拍楼面价10478元/㎡，楼面限价15453元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金4.38亿元。
地块出让条件
(1)该地块须配建建筑面积不小于8775平方米的租赁住房，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售，不得转让，纳入全市租赁住房管理。
(2)A分区商业办公建筑面积占地上建筑面积的比例应控制在10%至15%。
(3)B分区为幼托用地，由板桥新城管委会出资并建设，须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，建成后移交雨花台区政府，所对应土地按划拨方式供应。
(4)C分区为基层社区中心用地(地上可建建筑面积约4645.38平方米)，具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动室，建筑面积不小于200平方米；基层社区服务中心，建筑面积不小于600平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于150平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米。
上述设施中，社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕(建筑面积共计不小于2010平方米)由竞得人建成后移交板桥新城管委会，须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，建设费用经第三方审计机构确认后，由板桥新城管委会支付给竞得人。所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让成交价款总额不作调整。
(5)该地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。
土地解读
城南板桥上一次有宅地出让还在2016年4月，栖霞建以总价21亿元拍得星叶欢乐城所在地块，楼面价8882元/㎡。目前板桥地区仅石林云城(石林大公园二期项目)在售，销许均价25000元/㎡。
值得注意的是，此前江苏省政府公布了《江苏省推进运输结构调整实施方案》，其中提到2020年底前，开工建设宁芜铁路扩能改造工程！而根据此前达成的共识，宁芜铁路改线后，城中停用铁路将被拆除，并在原线位上改建成地铁8号线。交通短板的板桥，未来将直接受益宁芜铁路改造！
六合雄州板块
NO.2019G19地块
NO.2019G19地块(六合区龙池街道龙腾路以南2号地块)东南至白果路，西北至潘杨路，西南至陈营路。总用地面积111688.03㎡，出让面积111688.03㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤R≤2.2，限高80米。起拍总价15.3亿元，限价21.2亿元，起拍楼面价6227元/㎡，楼面限价8628元/㎡，加价幅度1000万元，竞买保证金3.06亿元。
地块出让条件
(1)该地块须配建建筑面积不小于11672平方米的租赁住房，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售，不得转让，纳入全市租赁住房管理。
(2)地块内应配建地上总建筑面积的3%到5%的社区商业配套用房，且相对集中布置。
(3)住宅建筑高度不得低于35米。
(4)地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)100%实行成品房交付。
江苏土地解读
地块位于六合雄州板块，与不远的六合茉湖畔3号地块一起出现在去年11月南京第五批土地预公告中。
值得注意的是，就在上周的土拍中，六合茉湖畔3号地块(即2019G14地块)经22轮竞价，被荣盛以总价6.1亿元+自持800㎡商品房拿下，楼面价9470元/㎡，溢价率38.6%，刷新板块地王价格。而六合G19地块作为本次出让地块中的纯宅地，会否再达限价，值得关注。
G19地块现状及周边
六合龙腾路以南2号地块位于保利荣盛合悦的东侧，到S8号线龙池站的直线距离仅1.5公里。周边社区较为成熟，有冠城大通蓝郡等多个大型小区，生活氛围浓厚。
此前板块内地王项目有保利荣盛合悦，其当时拿地价达到6387元/㎡，是该片区内需现房销售地块。另外雄州区域内的中海海棠城(楼面价8949元/㎡)、冠城大通G67地块(楼面价7173元/㎡)、龙池御府(楼面价8972元/㎡)，未来都将现房销售。去年8月，冠城以6387元/㎡的价格拿下G32地块。
板块内项目中，龙湖棠城销许均价在13473-13958元/㎡，去年9月该项目首开，其当时销许均价在12967-14267元/㎡，开盘当日全部售罄。而板块目前主要在售楼盘还有荣盛鹭岛荣府和冠城大通蓝郡。荣盛鹭岛荣府目前销许均价在12092元/㎡，冠城大通蓝郡单价在13800元/㎡。
六合金牛湖板块
此次六合金牛湖板块共两幅地块出让，出让面积达50.8公顷。其中G20地块为娱乐康体用地，用地面积达37.86公顷；G21地块为商业用地，出让面积达12.95公顷。
NO.2019G20地块
NO.2019G20地块(六合区金牛湖街道海洋路以北地块)东至现状，南至现状，西至现状，北至现状。总用地面积378612.93㎡，出让面积378612.93㎡，为娱乐康体用地，综合容积率0.8，限高H≤12m。起拍总价5.12亿元加价幅度1000万元，竞买保证金10240万元。
地块出让条件
(1)该地块不接受联合竞买。
(2)竞买人2017年度文化产业业务收入(非不动产类)不低于20亿元(以企业年报或会计事务所提供的报告为准)。
(3)竞买人大股东或实际控制人须参股一家在建或已建成的主题公园，该主题公园品牌须拥有一个以上正在运营的园区，且该主题公园品牌近三年全球游客接待量不低于1000万人次(以全球主题公园报告数据为准)。
(4)该地块所建建筑须由竞得人整体自持，不得销售、不得转让。
(5)A、B、C、D四分区用地建筑密度、绿地率、容积率等单项指标在符合相关法规规范前提下可统筹计算。
(6)竞得人须在成交后十个工作日内与六合区人民政府签订《地块投入发展协议》。
NO.2019G21地块
NO.2019G21地块(六合区金牛湖街道金江公路西侧1、2、3号地块)东至金江公路，南至现状，西至现状，北至现状。总用地面积129465.76㎡，出让面积129465.76㎡，为商业用地，综合容积率1.43，限高H≤15m。起拍总价3.3亿元，加价幅度500万元，竞买保证金6600万元。
地块出让条件
(1)该地块不接受联合竞买。
(2)竞买人2017年度文化产业业务收入(非不动产类)不低于20亿元(以企业年报或会计事务所提供的报告为准)。
(3)竞买人大股东或实际控制人须参股一家在建或已建成的主题公园，该主题公园品牌须拥有一个以上正在运营的园区，且该主题公园品牌近三年全球游客接待量不低于1000万人次(以全球主题公园报告数据为准)。
(4)该项目须为周边娱乐康体项目提供配套服务，建成后，竞得人须自持运营地上建筑面积不得小于5万平方米，不得销售、不得转让；剩余部分可以销售或转让，但须由竞得人统一招商、整体运营管理不得少于20年。
(5)该地块所在地为大气环境功能一类区，项目规划建设须符合预环评要求。
(6)竞得人须在成交后十个工作日内与六合区人民政府签订《地块投入发展协议》。
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