[摘要] “截至目前，‘以旧换新’意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。”5月8日，南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩向中国房地产报记者表示，自活动公告发布以来，每天都有不少人前来咨询、认购。
“截至目前，‘以旧换新’意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。”5月8日，南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩向中国房地产报记者表示，自活动公告发布以来，每天都有不少人前来咨询、认购。
4月27日，南京安居建设集团发布了关于开展存量住房“以旧换新”试点公告，活动期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80％。“以旧换新”于4月27日启动，将在今年12月31日结束，首批试点限额2000套。
南京安居建设集团有限责任公司（以下简称“南京安居集团”）是南京市政府批准成立的大型国有全资集团公司，是此次“以旧换新”试点的运营企业。
值得注意的是，此次“以旧换新”试点活动与去年南京推行的“卖旧换新”活动有所不同。去年的活动以“代售”形式开展，据市场机构监测，市场反响平平；而此次活动则由国有企业直接收购二手房，更加直接和高效。这种“收购”模式有效解决了二手房置换周期长的痛点，让市民能够快速实现住房升级，也因此获得了市场的积极关注。
“国企有筹建保障房、安置房的任务，手上也有新盘在售，将居民置换需求与保障房、安置房筹建、新盘去化结合起来确实是一条好路径。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
据不完全统计，目前全国已有江苏南通（如皋、海安、启东）、南京、无锡（梁溪区）、扬州、苏州（太仓、相城区），及河南郑州、安徽宣城等超过54个城市表态或已经开展住房“以旧换新”活动，从各地推出的“以旧换新”模式看，包括代售、旧房换购、回购收储、发放换新补贴、旧转保5种操作模式。
存量住房“以旧换新”怎么换？
南京市民前来咨询“以旧换新”的活动。
按照计划，南京首批试点限额2000套，这是近期地方推进的“以旧换新”活动中，一次性释放房源量较多的城市。
试点范围包括位于南京市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区主城六区，房源条件必须是住宅，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易，不存在抵押、担保或查封等其它不可置换状态。
本次提供的2000套换购住房则分布在14个楼盘，大部分是期房，少部分是现房，均为南京安居集团旗下或参股开发建设的楼盘，以100平方米或以上房型为主，符合改善型住房的需求。
“目前房源库里的14个楼盘房源大部分是在主城六区，也有不在主城六区的房源，如江北新区核心区楼盘。”王胡浩表示，客户可以根据自己的需求以及承受能力选择，有的客户觉得江北新区将来的规划前景更好，环境更舒适，是可以把主城六区的房子换成江北新区的房子的。
在价格方面，换购人在主城六区的二手房将根据具体位置、房龄等因素，由专业评估机构进行评估。如市民的二手房评估价是100万元，他可以选择符合这个价格、面积合适的新房；如果想购买位置更好、品质更高的房子，在二手房评估总价较低的情况下，个人手里有积蓄或者银行贷款也是可以购买的。
在“以旧换新”过程中，居民需要承担的费用主要是与房屋交易相关的税费，如契税、增值税以及个人所得税等，具体的税率和计算方式根据南京市相关税收政策以及每套房子的具体情况确定。除此之外，市民无需承担其他额外的手续费、中介费或评估费。
“对于收购过来的二手房，目前计划将作为租赁住房，对外租赁运营。”王胡浩表示。
市民在参与“以旧换新”活动，如果换取的新房是期房，对于需要一年或一年半才能交付入住的，为确保在过渡期内有稳定的居住场所，南京安居集团会把在居民手里收购过来的二手房，以市场评估价继续租赁给需要继续居住在原有房屋中的居民。
对于房屋目前空置的客户，南京安居集团在收回房屋后将会对外租赁；对于房屋已被出租的情况，在参与“以旧换新”活动达成以后，业主需要与现有租客解除租赁合同，确保交易过程的合法性和规范性。对于希望继续租住该房屋的租客，可以让该租客与南京安居集团重新签订租赁合同，避免租客因为房屋交易而需要搬家的麻烦。
“在存量房源足够大，且存量二手房源具有区位优势、小户型优势、学位优势的情况下，确实可以满足保障房、安置房筹建的需求。二手房业主置换以后，可以实现住房升级，可谓一举多得。”李宇嘉表示。
存量房评估价公正性如何保障？
从目前反馈来看，南京市的“以旧换新”活动受到了广大市民的热烈关注与积极参与。
“截至目前，咨询量3000多组，主要咨询渠道包括线上咨询、线下电话来访和现场接待。”王胡浩表示，在“南京房产微政务”微信公众号，“房帮宁”平台上的“宁换新”意向登记报名小程序中，已有超过3700组意向登记，经核实后有效登记达3044组。
同时，已经有365组通过意向认购的方式锁定对了价格、房型和面积等都比较满意的房源。在认购楼盘房源时，还设置了不等的意向认购金锁定房源。
“由于置换工作量较大，这样有便于筛选出置换意愿强烈的客户。”王胡浩表示，当对评估价格不满意则可以随时终止活动，并且意向认购金会全额返还，没有任何额外费用。
“从目前的咨询情况来看，市民关注的焦点主要集中在房屋所在区域和性质是否能参加’以旧换新‘活动、房屋按揭问题、房屋价值评估的公正性、新房楼盘位置及配套设施情况等方面。”王胡浩表示，针对这些疑问，我们通过公告和宣传材料详细解释政策内容和适用范围，确保市民能够清晰了解，如关于屋按揭问题，市民在签订四方协议前需先还清房屋按揭贷款。
另外，在各个城市“以旧换新”试点活动中，对于存量房的价值评估是否公正？也是市民普遍关注的问题。
针对这一情况，南京的“以旧换新”试点活动在二手房评估工作过程中，从信用好、业务强的评估机构组成的名单库中随机抽取3家评估机构，分别对拟收购的存量住房进行交易价格评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格，换购人无需承担评估费用。
“此次‘以旧换新’活动本身也属于是一种市场行为，主要是为市民多提供一种选择，可以选择将旧房出售给国有企业，从而简化改善居住条件的流程。同时，市民是有权利根据评估价格决定是否接受下一步交易的。”王胡浩表示。
在交易过程中，如果市民对评估价格和新房均表示满意，将由换购人、南京置新资产管理有限公司（南京安居集团旗下全资公司）、新建商品住房开发公司、南京市房地产市场交易中心签订四方协议，明确交易步骤、各方权责及资金监管流转等事项。最后，将正式签订存量房买卖合同和新建商品房认购合同，标志着交易完成。
此外，在“以旧换新”交易中，资金监管的全过程都是由房产局进行监管。首先由售后方执行公司将旧房的房款打入到房产局监管账户中，当购房者选购新房并确定交易价格后，监管账户中的资金会根据交易金额和购房者的支付方式（如现金支付或按揭贷款）进行相应的转移和支付。在这个过程中，购房者无需担心资金被挪用或产生其他风险。
南京“以旧换新”聚焦收购模式
某机构研究中心数据显示，截至5月10日，全国已有超过54个城市表态支持住房“以旧换新”。
从各个城市“以旧换新”试点活动来看，由国资平台“收购”旧房的模式不在少数，只是部分城市对二手房的收购范围和限制要求较高，如部分城市只针对一两个区，未覆盖到主城范围内；还有部分城市对二手房有面积、房地营商限制等。
对于这些城市的推进效果，南京安居集团在推出“以旧换新”政策之前进行了充分的调研和学习。
南京安居集团参考了河南郑州、江苏太仓（海安）、无锡梁溪区以及安徽宣城等多个城市成功的经验和做法，更加全面地了解“以旧换新”实施情况和可能遇到的问题，同时也对可能出现的问题进行了预判和准备后，制定出了更加符合南京市实际情况的政策方案。
事实上，南京在去年就已试点过“代售”模式，主要是由开发商和中介机构合作，为二手房卖家提供房源推广和销售服务，在推进中依然难以有效解决交易周期长的问题。
此次南京安居集团施行的“收购模式”有效地解决了二手房置换周期较长的痛点，通过国有企业或其他机构直接收购市民手上的二手房省去了中介环节，既降低了交易成本，又加快了交易速度。对于卖家而言，可以直接获得现金回报，无需等待。
对于“以旧换新”的成交周期情况，王胡浩表示，“以旧换新交易涉及多个环节和步骤，包括登记、看房、意向认购、评估、价格确认、购房者考虑时间、四方协议的签订以及后续买卖合同的正常流程等，由于评估工作量大，具体的交易周期还需要进一步观察和确认。”
王胡浩对记者表示，“目前，南京安居集团刚刚开始进行评估工作，首批成交的完成情况将会为后续交易的周期提供参考和依据。”
对于南京“以旧换新”下一步推进情况，王胡浩表示，“目前，南京安居集团的首要任务是确保首批成交顺利进行，首批成交完成后，将进行整个流程的复盘和总结，找出可能存在的问题和不足之处，并根据实际效果和市场反馈来调整和优化整个试点策略和方向。”
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