住宅投资客“末日”是否已经到来？

近日，南京市zf出台新的楼市政策，引动无数南京人的关注。新政出台之后，大家一直讨论着：南京楼市新政出台以后南京房价是涨是跌？新政的出台对南京楼市意味着什么？投资者还有投资的必要吗？

“2017-2021年全市计划供应5150公顷, 年均计划供应量比2016年增加47.1%。”从2017-2021年、5150公顷和47.1%这三个数据中可以看出南京市zf在大幅度增加住宅土地的供应需求，且这种供应的增加并不是短时间的，而是在长达五年的时间内以每年47.1%速度持续增加的方式在增加土地供应。

那为什么需要在五年内以每年47.1%速度持续增加住宅土地供应呢？

笔者认为因为下面这些观点所导致的：

1、住宅土地的增加可以在新政出台和执行的时间里，释放zf对房地产行业的善意和支持力度，从而使整个市场不会因为新政的严苛而产生悲观判断，有稳定整个市场的作用。

2、配合下面的其他新政条款的实施，用大量土地供应和五年控制时间来贯彻落实中央和省委对“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位理论的具体行动。

3、从根本处缓和南京市场上比较尖锐的土地矛盾，抑制新地王价格再一次大规模上涨。利用土地资源来配合其他条款调控楼盘价格上涨力度。

在这几条公文画红线的内容中，可以看到zf在此次新政对开发商调控力度非常大，从土地的出让到土地的使用再到后期工程建设的种种，都在此次新政调控范围。在某些区域内“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式，这是对重点地区的重点照顾，强化遏制这些地区地价上涨的有力措施。

那为什么要对在宁的房产开发商进行一系列的控制措施呢？

笔者以为这是在土地上建造住宅的过程中，遏制房产开发商继续借机抄高房价，美国经济学家凯恩斯就曾在1929年经济大萧条结束后，有这样一段描述：市场是一只看不见的手推动的，这只手是由参与者贪婪自私的本质所构成的，所以在这只手出现失控时，zf行政命令就起到控制平衡的作用。Zf此次发布的新政条款中可以看出，zf可能认为现在的房地产市场已经出现一些失控的迹象，而开发商在这里起到非常重要的作用，故需要强力把控，这是zf以强硬手段对开发商进行行政调控的主要原因。

加大

人才安居供给，新房三年内禁止交易

在解决了土地供给和开发商可能抬高房价的同时。还需要防止热钱再大规模进入房地产，炒高房价；也不能让它撤出，破坏市场整个稳定。所以在公文中可以看到，“3年内不得转让”这就是不让热钱继续大规模进入，且将没有离场的热钱锁在市场中最重要的一句话。“用五年时间,解决16万人才居住问题。”这句话虽然关注度不高，但在一定程度上也表示zf将会在长期的时间内改善人员住宅的刚需需求，大力改善南京城市人才吸引，把南京的高等教育的资源真正的能留下来。

所以我们除了要看到zf对炒房热钱的严厉，也要看到需要刚需型住宅人才的和善。才可能做到既遏制南京楼市被炒的火热，也保证持续对人才的扶持力度，保证整个经济市场不会出现大的震荡。而遏制手段比较智慧，是控制市场现金流的形式，用时间来蒸发水分，没有一刀切，没有想短期高效达成成果。或许这是一个在执行并不是太好的政策，但在理论上这是一个通篇考虑的聪明政策。

此次新政是zf认为现在房地产市场存在过多水分，且有可能水分继续增加的情况下，为调控房地产市场的稳定和平衡而制定的新政。此次新政全文拥有两个非常显著的特点：

1、环环相扣，针对地产市场每一个步骤；严格控制，基本上没有太大的漏洞。每个环节考虑都比较全面，没有一刀切死，而是较为考虑多方面的因素。

2、为稳定市场，没有快速执行，短期见效；而是长期布置，温水煮青蛙。利用难以流动的现金流和几年的时间将房地产市场内的水分挤出去，从而保证市场的健康和稳定。

所以基于这两个特点，笔者分析后大胆预测：这次房价受政策因素造成一定波动，房价下跌可能基本没有，有出现一段时间的持平的可能，但总体上房价还是会上涨，只是涨幅非常有限。如果是最近以高价购入的房子，将在几年间很难出手，因无法达到应有预期效益。总之，南京楼市在此次政策下越发不适合投资需求，但对于刚需来说又有些价格过高。

城市与房地产研究专家，南大博士，孟祥远教授认为：

1、这次政策比较严，基本上没有漏洞，南京楼市已没有价值。

2、南京房价暂时不会降，但没有投资价值。

南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华教授认为：

1、土地市场方面的政策将导致地王或准地王出现的概率大大降低，价格进一步受到人为控制。

2、从市场角度看，短期的投资需求被打压，尤其是利用高杠杆的投资客，部分投资需求会转向二手房。

3、结合公开摇号政策的推出，那些适合自住的，受刚需和改善认可的板块和楼盘将持续火热，非热点板块堪忧，两极分化冷热不均的情况将愈演愈烈。

4.总体看，比已经出台类似限卖政策的扬州要温和，与常州类似但限卖年限长一年。降低部分流动性对房地产市场投资预期影响并不大，因为大多数投资者不是短线炒房客。

南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人，南京房地产促进会秘书长张辉先生认为：

1、未来会进一步稳定楼市预期和地价、房价水平，促进我市房地产市场健康持续平稳发展奠定更坚实的基础。

2、土地供求关系将会被改变。

3、商品房成本全隐藏在保障房面积中，可能会形成土地市场大幅降温的表象。

4、楼市未来不确定性因素很多，但相信管理层能够做出的决策。

5、对于刚需而言，建议还是根据自己的需求该买就买。对于投资客，建议对供求形势发生巨大变化和3年限卖的南京楼市，要有全面的判断，不能再盲目冲动了。