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城市房产气质

流年 2017-11-09 00:55:02

投资的过程就像养宠物,慢慢从相识到熟悉,再到对气性的深度认知与把握,哪怕闭着眼,你都能感觉到对方的习性、气息与细微声响。

一开始,初次见面,彼此很有戒心,举手投足也谨小慎微,到后来,一个声音、一个举动,对对方熟悉得好像长在自己身上一样。

而房产投资亦如此,城市-板块-楼盘,三个层面的性格,其实都有讲究。误读对方性格,最终自己受伤。

貌似理性的冷冰冰数据,对这种微妙情势的把握总是慢一节拍,隔着毛玻璃看不透。很多人想不通厦门、南京、合肥房价上涨,那是因为对城市气质不熟。

城市

有的城市,房地产活性很足,爱到死才方休,酣畅淋漓。

一年蹦跶,直接嗨倒底,三四年则颓废如土委地。城市的赌性重,资金的流动性四下飞溅,哪儿有利润,哪儿就迎来洪水般的资金潮,要么不干,干就要撸起袖子干到底。

像浙江的温州、海南的三亚、内蒙古的鄂尔多斯等城市,在2009年开始的房产大牛市中,房价烈火喷油般上涨,直接到顶,从此迎来漫长的下跌周期,直到现在也未翻身。

有的城市则是“京沪永远涨”,数十年来,把房产存入到北京上海比存银行更保险、更高。中国能称得上城市的,目前也就北京、上海,这两座超级城市的房价是稳步趋上,上涨如翻山倒海,下跌如抽丝。

城市的实力以门槛之高为体现,现在,拿到北京、上海户口和移民欧美的难度也差不多了。从本质上说,中国是一国多层,城乡之别、城城之别早已折叠,不同层级的城市就像不同国家,户口、社保、养老、教育、经济资源等,天差地别。

上海、北京房地产的整体气质是优越感十足的,其他城市只是波段性明星,这两座城市的楼市一直都是明星,持续而稳定的增值效应。

若问房产安全性,遥指京沪深。

有的城市,如天津、广州,房价整体抬高,或早或迟,但总会不声不响间完成一次重量级的升级,像广州,屡屡被看平,但老牌城市的风骨就在于起步晚、但见长效,属于“1234,换个姿势,再来一次”风格。

以豪宅而言,天津、广州的豪宅数量多,单价、总价很高,这体现着城市高端人群的聚集度与审美。若论存在感,天津是较低的,GDP很高而人均值一般,但天津楼市特点是底蕴深厚,非常低调,哏儿都的小国寡民、亲切自然。

广州更是南国大城市,这座城市的包容性与房价合理度堪称中国,既有数千万上亿的豪宅,又有郊区较低价位的普通房,层次拉得很开,你有钱是吧?二沙岛别墅、滨江东路豪宅一条街、天河CBD豪宅,即便普通人,这座城市也给你提供了低价房与日夜无休的美食。

苏州一向矜持,眼里从无金陵。只有上海能让它侧目,729米的中南高度让苏州对南京江北新区与河西南的摩天大楼550米之争,拥有一种旁观的睥睨。2015年中国楼市“四小龙”之一,其实也就是一年多时间滚烫,然后奄奄一息,不死不活。

苏州楼市上涨乏力,但下跌也有支撑,房价在徘徊,如此而已。但苏州人的务实、精明、素质、重视教育,是这片土地最宝贵的特质,从古至今,这片土地孕育着中国最的人才。

杭州属于“受过伤的女人”,在面对下一个爱情时,显得尤为的畏手畏脚。正因为2010年房价蹿升得太快,一度超过京沪成为中国。之后过犹不及,一路阴跌,长达5年的稳步趋下,让再积极进取的杭州人谈起房事,摇头叹息。钱塘江水向东流,杭州楼市没的救。

其他同档城市的房价窜上来时,杭州房地产市场依然疑神疑鬼,一朝被蛇咬,十年怕井绳,和广州一样慢热,等其他城市开始中场休息了,杭州楼市才开始进入状态,抖手抖脚开始上了——现在还很火烫,被激振过后的杭州,如今又有了的定位,这座城市不缺乏稳定的执政局面,十年梦、杭州梦,左手G20,右手马云,突然间,杭州楼市自信了。

从自信到自负,其实半步之遥

深圳是这一轮的大明星,器大活好还有钱,无论哪个方面,平均年龄结构、人口流入、本外币存款、金融和创新科技领域,深圳是样样红,几乎无短板,的问题是高校和智库的数量少,但这块短板深圳也在加速布局,迅速回填。

有人说,深圳和其他城市不一样,不是行政资源堆砌,也不是省会城市崛起,因此不是一个政策性的城市,犹让人尊重。呵呵,其实深圳一直以来享受的恰恰是的政策红利:管的少。

先有崛起的城市,再有崛起的房价,深圳楼市从2014~2016年中一直处于亢奋状态,然后斯斯文文,但降温也害羞,犹如闯祸少年——下一轮,深圳还是龙头吗?

南京则像个中年人,节奏稳当,不疾不徐,持久性之长令人咋舌。2015~2017,直到现在,南京楼市都没个像样调整。成交量下来了,但房价还是高高在上。

但南京房价格局其实是失衡的,有钱人住得不爽,因为豪宅房价不高,品质也不高,但普通人也住得不爽,因为低价房不低,品质更谈不上。南京啊,中年人,中山装。

合肥,据说是安徽省内排第二,南京排,一直尴尬。但合肥的崛起在于安徽鼎力支持,一步步落实在行动中。拆分巢湖,做大合肥,左边是肥东、右边是肥西。城市性格有古风,比较霸。滨湖、政务区打造得相当有气势,城市的层级跃迁令人刮目相看,2015年中国楼市“四小龙”,长三角城市群与南京、杭州并列为副中心城市。

从江时代灰头土脸的中部城市,到涛时代的“泛长三角”,再到如今根正苗红的“长三角城市”,肥老大一路走来,坚忍不拔。

因为合肥,长三角的三国杀现在变成上海、杭州、南京、合肥的四人搓麻。

厦门是一个异类,就好像海鲜,生猛香辣,吮指尤香,厦门房=印钞机。

板块&楼盘

一个城市的龙头板块是城市资源的集大成者,意味着城市的价值中心。市场变化,龙头板块经常是一马当先,其实磅礴,被认为“强者恒强”、“马太效应”。

且慢。

中国的城市总是比灵魂跑得更快。城市优质板块也往往水性杨花,你千万别信赖它。

曾经的富人区、品质豪宅,很可能10年之后,破败颓唐。这就是中国城市成长的烦恼,一路建设,一路扬弃。

城市是流动的,龙头是经常换的。城市流动的方向,才是房产投资的关注点。

对于北京、上海这种“环形”发展城市,圆心就是价值中心,由内而外,价值逐层递减。但对于南京、合肥这类城市,“新城区”发展模式,城市板块基本分为老城区、新城区、郊区。

其中,新城区是较为优质的选择,既不老熟,又留有发挥空间,而郊区则交给“诗与远方”。

在租购并举的房地产新时代,没有租金动力的楼盘,赌性较大。审美在于留白,但郊区新房的未来太过于留白就被城市稀释了。

跟随板块则是对龙头板块的相对估值,依赖于“比价效应”,通过板块距离、楼盘产品、时间的传导,进而得到上涨预期。

这种板块的特点是凑热闹,击鼓传花,此起彼伏。

鬼头鬼脑的板块往往存在发展短板,但价格因素是有利点,什么都不好的板块,一定价格很好。只要适当的煽风点火,上涨速度会非常快,甚至短短几个月就出现行情,比如上海的嘉定、青浦、临港,南京的桥北、板桥、麒麟。

一般而言,这些板块尾巴很容易翘得高,但调整也会很快。非常适合做波段——只要在恰当的时机介入,短时间就能获得超高。若放长投资周期,增值相对普通。

楼盘气质要看开发商的定位与打造。

理论上,不同板块适合不同的定位,但即便同一区域,也总有区域龙头、微观地段、气质迥异,各楼盘的差异化优势不同。

简单的说,住宅房价=土地价值+房子,大头在土地价值,房子本身的品质、物业、装修、绿化,好不好看,逼格高不高,虽然重要,但长周期下趋同。房价上涨,更多体现为土地价值上涨。

一般而言,装修上的优势,看起来美轮美奂,5年过后当初的品质溢价基本上没什么价格优势,而科技系统也是如此,毕竟设备系统属于工业品,随着时间只会打折损耗。

科技系统房价=房价+科技系统,房价随大势,但科技系统不会因为时间而增值,相反是贬值。因此,自住舒服,而增值效率并不特别高。

好地段+好楼盘,户型面积和产品设计,偏舒适,比如160做3房,250的大4房,甚至尺度更奢。而好地段+普通楼盘或中等地段+好楼盘,户型还是紧凑实用为好,100的3房,140的4房,200的大四房。

城市高房价的背景下,户型紧凑实用依然是主流最爱。毕竟投资买房不是买自己喜欢的,而是买别人喜欢的。

未来已来。

大会之后,房地产进入了一个新的逻辑阶段,多数城市注定只是城市,而只有少部分城市的房产才有资产意义。甚至城市内部,板块跌宕,也只有优质板块才具备安全性。

落伍的城市,荒郊野外的板块,价格虚高的楼盘,投资三毒药。未来,房产投资犹如高空走钢丝,结局无非是鼓掌,或直接摔下去。

未来,钱可能不值钱,但有的房还不如钱。

图片来源于网络

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