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撰文丨子木子木聊房,已获授权。
它是很多事情的结束,又是很多事情的开始。这一年发生了太多太多,让大家深刻体会到房价背后的市场动荡,利益关联和人情冷暖。
那么,2017年给予了我们怎样的感悟与警示,对2018年买房者又应当作出怎样的选择?
—2017—
首先,子木带大家盘点一下2017年的房地产市场。知其所以,方知其所以然。
市场回顾
从去年3月份一线城市房价火苗被正式点燃开始,熊熊大火便呈燎原之势烧透整个一线城市群。今年3月严政出台之后,大火又被瞬间浇灭,一线城市从此被高高的政策围墙封冻起来。
然而由于强烈购房需求的溢出,残留的星星之火又迅速蔓延至二线、弱二线城市。政府出台的“限购、限价”等政策,又浇了一把油,以至于三四线城市到现在还在燃烧着。
史上之最
今年的楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年,数据显示,2017年以来,出台相关房地产调控政策措施已经接近180次。一系列“史上最严”的调控措施接连出台,密织调控大网。
但同时,老百姓好几年的劳动果实也被割了个干净。当局为了保经济增速,把超发的货币成功地放进了房地产蓄水池,水位拉高了,自然也得花好几年时间去修池子。
有人会问,我就是任性不想被收割可以吗?抱歉,不可以。你试试放银行,结果会更惨。放进楼市,起码房子是增值的,勉强可以跑得赢通胀,保值没问题。
政策网红
2017年火起来的政策很多,例如共有产权、租售同权、限价地、集体建设用地、长效机制,以及迟迟还没有上场的房地产税。
政策被政府投入到市场炒火以后,引发了很大的反响。但大部分都是抱怨,抱怨政府不降房价,反而是鼓励大家去租房,去和政府合资买房,最后房子还不是自己的。简直就是一个“骗局”。
其实客观的来讲,政府想说的是,“其实,房子你能买得起,但一线城市你真买不起,买不起我得给你找个地方住,我天天和房地产商博弈,又是限开盘价,又是限地价,最后你还不领情。这不,都有人“排队全款抢房”了,你终究还是买不起。
2017年的最后一把火
那好,趁着对2017年做总结,子木就带大家深入了解一下隔断时间就跑出来咋呼群众的房产税。
首先大家要知道,政府的收入来源是税收。而房地产一直是我国最主要的税收部分。其税收的主要方式就是土地出让金。土地出让金也是房价最主要的组成部分。
而在美国,土地是私有的,并没有产权这么一说,但是必须得缴纳房产税,然后政府用这部分钱去完善公共设施,社会福利等。2017年美国人均每年缴纳的房产税已经达到了2149美金,折合人民币1万4。
最重要的是,没有一个美国人敢不缴房产税,如果有一年不缴,政府就可以直接把你从房子里赶出去,把你的房子没收并拍卖掉。
对2018年的房地产市场,现在已是众说纷纭了。
任泽平说,2018年上半年炒股,下半年买房。那么明年年底就是房价谷底,意味着横盘一年就会结束。
可能吗?
子木不这么认为。现在房价泡沫已经位居高位,一年时间绝不可能消化这么大的经济泡沫。
至于横盘时间多长,正常来讲,我感觉可以和上一个周期(3~5年)做比较。至于二三四线城市,有题材和产业的能托住现在这个房价,没题材产业的肯定会回落回去。
还有就是市场对18年中国可能加息的揣测,所有人跟风都在唱调18年中国必跟着加息,从而导致市场冷淡,房价大跌。
加息概率很低,即使是加息,中国也可以通过“定向加息”和金融监管的方式抵冲美国造成的影响。不用过分臆想房价会大跌。
所以说,无论是加息还是房产税如何唱空楼市,都难以撬动即将横盘的市场规律。
那么在这种情况下,2018年的我们应该做什么选择呢?
首先对于一线城市,刚需的话从现在就可以找盘买房。有纯投资需求的还是等等吧,等横盘期结束,那时候会有大量的信号出现,子木也会及时更文给大家。
对于二三四线城市的购房者,上面讲过看城市产业题材,有产业题材的可以考虑2018年买房,没有的就等这波房价回落回去再出手,避免高位套牢,损失资格和财富。
有人可能对“题材产业”并不是那么敏感,无法做出判断。很多粉丝也在房产研习社里留言说,“产业影响房价这个道理我知道,但我就是搞不明白哪些产业有发展。”
那么接下来分享一个更容易判断二三四线城市是否回跌的方法-价差论。
且新房是计划经济,是可控的;二手房是市场经济,不可控。这就是为什么政府限价只能限开盘价,二手房想卖多少卖多少,政府管不着。所以说,二手房市场才能真正反映出一个地方的房价水平。
那么拿二线城市杭州来讲,二手房房价为33268元/平方米,新房房价均价为25685元/平方米,二手房倒挂新房,价差为负值,无论是土地供应不足还是人口流入量较大,说明市场需求真的存在。
为什么我一直不看好重庆,因为重庆的新房和二手房正价差非常大,新房均价12000/平米,而二手房均价只有8000/平方米。为什么会造成这么大的价差?究其原因,还是因为其人口总净流入太少,且重庆产业偏重偏老,导致高端人才流出。
(图为鄂尔多斯鬼城)
可能有人会说,去年重庆的GDP排名第6,其实我想说的是2011年的鄂尔多斯的GOP排名,炒房客都去炒房,但是人口流入实在太少,导致房子有价无市,无人接盘,最后沦为鬼城,房价迅速回落。
最后再说几句。
1、2018年横盘市场,多关注区域市场。例如北京,有涨价房源,有降价房源,抛售的房源也很多。
2、对于刚需族来说,现在购房,大部分都是透支了整个家庭好几年的购买力。别跟风,切记理性判断,挖掘其内部本质。
3、看房200套才能勉强算得上购房入门选手,所以不要看房几十套就说自己天下无敌,看破行情。要记住,这一行,信息弥足珍贵。
4、我在上面提到用于给长效机制铺路的政策网红(共有产权房,集体建设用地房,以及小产权的商品房),不到万不得已穷途末路,千万不要买,一辈子的事儿。
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