济阳楼市，走进阴雨天。

在2017年20房企济阳疯狂圈地时，走的都是同一个套路，高端、精品、人居改善，情怀牌，园林牌，精工牌……让三四线人民充分认识到“房价不是平白无故涨起来的”。总之要有姿态，要高高在上，要贵的有理。如果价格降了，20就走下神坛，泯然众人了。而降价的口子一开，意味着连开发商都认了，这个市场，不服不行了。

（济阳街道一瞥）

如果市场真的好

价格降不了

某楼盘高层产品2018售价曾达到7400元，现在回落到7000元左右；

某楼盘2018年8月首开8900，精装一度高达13000，今年3月，源源不断的50套工抵房以6500的价格进入市场；

某楼盘2018年9月开盘8400，2018年12月，业主因降价到7600到售楼处扯横幅维权；

特价房、团购房、低于周边楼盘价格这些词汇又开始活跃在在置业顾问、中介的朋友圈中，济阳楼市阴天的号角，已经吹响。

从14年的4180元到18年的8424元

济阳，也曾阳光灿烂过

济阳常住人口约56万人，城内常住人口约10万，许多济阳人的工资三千，甚至两千，当然，“统计数据“显示人均工资是4776元。作为非著名十八线小县城，没什么著名产业，没什么外来人口，仅凭这工资水平，你很难想象济阳人民是如何撑起这么贵的房价的。

2012年，帝华北岸新城均价3600元/㎡，2017年约7200元/㎡；

2014年12月，博纳·龙域天城开盘，均价4180元/㎡，2018年均价8200/㎡；

2016年，济阳房价均价5180，房价涨幅10.8%；

2017年，济阳房价均价7700，房价涨幅33.2%；

2018年，济阳成交均价8424，房价涨幅9.4%。

更神奇的一幕是，在这个平均工资三四千的小城，2018年2月14日，济阳楼市限售限贷限价，毛坯房单价不得高于9000元。在震惊的同时，也颇有些此地无银三百两的味道。毕竟，当时的市场普遍都卖8000多，一下来个9000的限价，不像敲山震虎，反而像是在说，这里的楼盘8000多还合理，9000以上就不合理了。政策一出，置业顾问的腰板挺的更直了，妙哉妙哉！

北跨、划区、拆迁

拉动房价的三驾马车

2017年是济阳楼市腾飞元年，2018年神话延续，2018年下半年至2019年初，逐渐遇冷。

在济阳楼市的大步向前中，有济南人民的狂热身影，有济阳拆迁户的财大气粗，也有T0P20房企的推波助澜，当然，背景音乐是“撤县设区”“新旧动能转换先行区”“棚改旧改”等激昂雄壮的进行曲。

（1）   划区、北跨、不限购……济阳成了济南投资客的香饽饽

2017年4月，济南限购升级，章丘、长清纳入限购范围，但是济阳没有。撤县划区的小道消息和北跨的利好，让济南主城区的投资者挥舞着资金杀进济阳市场。

（2）   万亩拆迁，万人搬迁，济阳拆迁户不差钱

2017年9月，济阳实施老城区五大片区和滨河新区拆迁改造的目标，涉及24个村居，4000多户，形成“万亩拆迁、万人搬迁”的好大局面。国有土地1775户居民全部采取货币安置，其中40%是纯货币，60%是房票安置。那两年，几乎每家售楼处都能见到一两个不差钱的拆迁户。

（3）   20房企布局济阳，疯狂圈地

2017年10月29日，济阳县集中签约8大项目，合同签约额达到719亿元。

2017年11月25日，济阳地王现身，土拍楼面价4545元/㎡，济阳房价进入“万元时代”，超过济南东城万科龙湖城市之光，龙湖春江悦茗的楼面地价!

对于无风尚且三尺浪的开发商来说，济阳诸多利好下，不主导一波舆论简直对不起地产“套路之王”的身份，“划区”“拆迁货币补偿”的概念消息哄抬房价，2017年上半年，济阳房价疯涨。

市场供过于求

房子足够济阳卖5年半

2017年供应住宅用地约593亩，规划建筑面积约111万㎡，2018年济阳成交住宅用地36宗，建设用地面积104.83万㎡，规划建筑面积226.17万㎡，供应成交均为过去两年之和。

2017年济阳楼市销售额47亿，销售面积61万㎡。2018年济阳楼市销售额约65亿，成交面积77万㎡，其中上半年成交42.6万㎡，下半年成交37.2万㎡，楼市颓势已现。也就是说，按照2017年的销售面积，仅2017年和2018年的供应足够济阳卖5年半。

（2019年4月，济阳市场可售套数7507套，相当于2018年济阳全年住宅成交套数。）

韭菜断茬

急需产业引人

一共10万人的主城区，近2万套安置房在建设中，3万多套商品房供应（2017年、2018年供应住宅建筑面积337万㎡，按照100㎡每套计算，供应套数为3.37万），接下来的房子卖给谁，这是个问题。

2017年安置区建设项目，三箭安置房规划总户数2326户，滨河安置区项目规划总户数4128户，菅家社区二期安置房安置2504户，共计8958户。

2018年，利用老城产权调换区剩余的1107套安置房，安置部分居民。同时，在雅居园四区以南新建一处安置区，占地200亩，拟建安置房3500套左右，主要对老城区二期征迁居民进行安置。

2019年计划实施“城区片区二期棚户区改造、济阳街道办事处金家居等城中村改造、济北街道办事处王荣居等城边村改造、回河街道办事处冉家居等城边村改造等4个棚改项目，共征收拆迁3309户，安置房开工建设6948套。

投资客吗？房住不炒的大环境下，投资客早已消失无踪。

拆迁户吗？一二期拆迁中，拿到钱的拆迁户早已下场。2018年取消货币化安置补偿，六期拆迁覆盖全县，买得起的早已买房，买不起的等拆迁，又有谁会来接盘。更何况，滨河社区一期拆迁户已经回迁了，三箭社区年底回迁，家家户户手里两套房的日子不远了。

新济阳人？北跨，新旧动能转换先行区，那么多亿资金的项目，这些产业总能带来一些人（jiu）才（cai）吧？产业能引来多少人，还真是济阳楼市的机会所在。需要注意的是，先行区不止是济阳，济阳只是东翼，所占比例很少，具体能分到多少人才红利，还是个未知数。

（先行区规划里，济阳只占小小一个圈）

风雨欲来的济阳

冷冷清清的土拍市场

济阳楼市的晴转阴在土地市场可见一斑。

2017年，济阳地王土拍楼面价4545元/㎡，超过济南东城万科龙湖城市之光，龙湖春江悦茗的楼面地价。

2018年，济阳供应住宅用地44宗，成交36宗，其中上半年成交35宗。下半年仅成交1宗住宅用地。

2018年下半年是 “转冷”，到了2019年春天，济阳的土拍市场已经“滴水成冰”。2019年共有9块土地流拍，其中，商业金融用地4块，住宅用地1块。

该地块位于纬一路南、经四路西、富阳街北，占地面积148820.2㎡，建筑面积372050.5㎡，容积率2.5，起拍楼板价2419元/㎡。

都知道市场冷了，但济阳市场冷到这种情况还是让不少人跌破眼镜的。市中心的位置，周边幼儿园、小学、中学都不少，离济阳区中医院和济阳口腔医院都不远。这么好的地段也流拍了，开发商的信心可想而知。

土拍冻住了，拆迁也延缓了。据说济阳三期拆迁从3月延期到5月。市场不景气了，地卖不动了，没有资金，自然也就拆不动了。

济阳楼市的“天阴”了，但对于济阳人来说，房价下降是房住不炒的大环境下天“放晴”了。

摊开济阳的地图，不禁想问，楼市的多米诺骨牌还能撑多久？

济阳的天阴了，下一个，会是谁？

（济阳街道一瞥）