最近几年，市场上突然出现一个新物种，叫公寓，因为不限购不限贷，有很多粉丝在后台问公寓适不适合买，甚至有不少是具体到某个项目的。到后来商业用地禁建商务公寓的新规一出，一些置业顾问开始宣传珍稀、，不仅问的人多了，也有不少人捂不住钱包了。
济南的公寓适不适合买，适合哪些人买，哪些特性的公寓更具投资属性……我们不妨把时间线拉长到2009年，从公寓供应量、价格涨幅、库存面积等等方面，详细剖析一下济南公寓市场。
10年供应12万套公寓，
成交8.9万套。
数据来源：世联行《2018年济南房地产市场报告》
在世联行《2018年济南房地产市场报告》中，我们看到2009年到2018年，济南公寓供应12万套，成交8.9万套。为什么开发商盖那么多公寓？难不成开发商要继承杜甫遗志，建“广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”？
开发商不是慈善家，正如投资客们爱公寓的原因一样，商业用地公寓的大干快上纯粹因为和写字楼、商业相比，公寓小面积、低总价、低首付，这意味着投资门槛低，卖得更快，回款更快。对于天天喊着“高周转”的开发商来说，公寓简直是开发商的“贴心小棉袄”，这也就不难解释为什么在商业地块中开发商大多顶格配建35%的商务公寓，更有甚者想着办法突破限制，把办公楼改成公寓来卖，像中弘广场，就曾将办公性质的用房按“公寓”进行包装，诱导消费者购买，同样是因为公寓卖得快，回款快的缘故。
雷打不动的公寓价格，
2018年成交均价甚至低于2011年。
数据来源：世联行《2018年济南房地产市场报告》
作为投资产品，很多人买公寓是因为觉得公寓有潜力，尤其在置业顾问片区腾飞、交通升级、数万高端客群的蓝图描绘下，不少人觉得，放几年再转手，价格铁定涨上来了。
想象有多丰满，现实就有多骨感。从上图可以看到，除了2009年和2010年的价格大幅波动，在住宅价格翻番的年份，公寓的价格依旧不动如山。2018年公寓成交均价，甚至低于2011年的价格。据了解，济南某公寓项目，开盘多少钱，现在还是多少钱。指望公寓价格上涨，很大可能只是一厢情愿。尤其是很多人抱着短线操作的心理，来投资公寓，更是一进一个坑。
2018年库存6000多套，
近十年来值。
数据来源：世联行《2018年济南房地产市场报告》
数据来源：世联行《2018年济南房地产市场报告》
禁建商务公寓的新政，未必没有济南公寓市场过于饱和的原因。尤其新政发布后，各大房企在最后窗口期加快公寓产品报批速度，这也意味着2019年会有大量公寓项目入市。也就是说，纵使公寓未来稀缺，但近几年的济南市场是不缺公寓的，整体市场，公寓不会稀缺，不然政府也不会禁止公寓批复。
再加上楼市整体降温，住宅价格下降后与公寓产品差价缩小，公寓投资价值降低，部分投资客离场……供过于求的市场上，公寓价格上行乏力，出售困难不是个例。过去，一个月卖上百十套的，现在卖十来套的并不罕见。
公寓市场如此严峻，难道大家就都不买公寓了吗？并不是，依然有投资客在下场，依然有值得入手的好公寓，对于不差钱的人，各类房产包括公寓，也是资产配置的一种。那么，买公寓是个技术活，哪些人适合买，哪些公寓适合买，还得仔细分析。
买公寓是在给首套房增加难度，
刚需不建议购买。
刚需买公寓时的设想都很美好，买得起、住得上、不用看房东脸色、自己的小窝想怎么折腾就怎么折腾……先不提居住舒适度，对刚需而言，钱才是关键。
刚需不会永远住在公寓里，概率的情况是住上两三年以后，发现自己到了需要结婚生子，买房付首付的年纪。届时将面临两种情况：
公寓转手不易，二手公寓市场向来不景气，因为买公寓花掉的首付钱，你可能在住宅首付上捉襟见肘；
公寓月供算负债，银行审批住宅贷款时，你的收入需要满足公寓负债加住宅月供和的两倍，平白增加住宅难度。
公寓舒适度低，
远没有想象中的美好。
公寓，尤其是小户型公寓的居住体验差真不是说说而已。
（某公寓平层图，看起来像不像大学宿舍）
先说钱，商水商电，物业费也比住宅高得多，每个月一次的缴费，比女生的大姨妈还要痛彻心扉。
再说邻居，你的隔壁可能是美容店，可能是皮包公司，对面也可能是电竞宾馆，各路牛鬼蛇神出没，晚上睡觉都不带消停的。
最让人崩溃的是电梯，三十来户共用两三部电梯，每天早上赶时间打卡的时候都有一种走楼梯的冲动。
白领CEO住公寓？
数万高端租赁群体并非现实。
置业顾问的描绘中，比如CBD附近会有大量白领、公司CEO选择住公寓，因此你买的公寓不仅有大量租客，而且租金可能连年上涨。为了更好地体现居住属性，有的公寓增加了天然气，有的增加了集中供暖，甚至按白领们的居住风格进行装修设计样板间，等等。
但事实是，钱少一点的白领可能不愿忍受公寓的居住环境，权衡租住宅还是公寓，可能更划算的是住宅。至于有钱的商务人士，外地出差租房往往是公司报销，公司拿钱，他们自己也不差钱，结果就是大多选择舒适度高的大户型住宅。试想，你让一个CEO住筒子楼，什么感受？
有住公寓的CEO吗，有的，但大多是百十来平的高档公寓，投资客们喜欢的小户型低总价并不在他们的选择范围内。
附录：租户之痛（摘自某营销报告）
产品痛点：房间功能不全，仅能满足住的条件；房间通风差，造成的异味，潮湿；无阳台造成的衣物无处晾晒；无公共空间功能。
物管痛点：楼道电梯小广告、楼道内杂物（自行车、鞋等）、楼道昏暗、环境嘈杂。卫生打扫不及时，人员杂乱安全隐患等。
社区痛点：居住人群流动性大，公寓内无社区感，无居住文化。
附录：房东之痛（摘自某营销报告）
产品痛点：装修家配麻烦，房东出租公寓多打出“拎包入住”旗号，公寓交房后还需要进行装修、家配，交房后，即使是精装房也需要配置家具家电才易出租；
资产管理痛点：公寓出租麻烦，公寓租住具有短期性，频繁的租客更换给投资人带来较多困扰，此外还需关注公寓养护、解决租客使用中的房屋问题等。
资产变现痛点：公寓变现困难，公寓二手房市场交易不活跃，致使公寓投资变现困难。
公寓出租的主力群体，
创业中的小公司。
公寓出租市场最靠谱的群体，莫过于创业中的小公司。对于成本至上的小公司而言，花的钱将效果化是关键。小公司很少买公寓，因为会增加太多成本。
同样的，小公司也很少租CBD等核心商圈的公寓，因为租金太贵。如果你做着核心商圈高租金、出租给创业公司的美梦，可以醒醒了。大多数的创业公司为成本计，还是会选择距离稍远一点，面积更大一点的公寓。
而有一定积累的中小公司，又不会在小公寓里办公，而是租写字楼，价格可能比公寓还便宜，并且公司形象好。在某某写字楼里办公，和在某某公寓里办公，可不是一个概念。
购买公寓一时爽 ，
再次出手会断肠。
在二手市场，“再破的住宅也有人买，再好的公寓也不好卖”。
先看一则新闻：
这是几年前的新闻了，标题不太严谨，事实是54万买的公寓，放盘3年才碰到一个买家，谈好72.5万的成交价，地税部门核定后要缴税22万多，是成交总价的30%。总结来说，养了三年，一分钱不赚，反倒赔了3.5万。
公寓的税费因城市地区不同而略有区别，但税费高是肯定的，保守估计是10-20%。如果你资金并不充裕，购买公寓时打算几年后出手，还是建议考虑其他投资方式。因为届时你将面临着三种可能：可能卖不出去，可能卖不上价格，可能一半要用来交税。
如果真的要买公寓，
买什么样的？
数据来源：世联行《2018年济南房地产市场报告》
我们当然不是把公寓一棍子打死，我们上文提到过，一些有钱人，不用太有钱，比如就有1000万现金不知道干啥，买房置业也是资产配置一种，可能会买公寓。那么，如何挑选靠谱的公寓，很多人的建议是买核心商圈的，因为人流量大、出租群体大，交通便捷……这个观点貌似没问题，但是，别忘了，这样的地方，公寓的供应量也大。比如CBD，我们设想一下，往的方向设想，未来这里高楼林立，高端大气上档次，租金也很高。可是，这里写字楼不少，公寓也不少可是，仅2016—2018这三年，CBD片区出让的小额商务金融用地建筑面积就高达420万平米，这还不算周边，比如经十路南的就没有计算在内，奥体西路以东也没有计算在内，等等，这个体量有多大，华强广场的写字楼国际中心，也就5万平米，三年出让的就是84栋华强国际中心。2018年济南卖了106万平公寓，56万平写字楼。你说这里的体量有多大，未来竞争激励到何种程度？
并且CBD的高租金，也让一些企业搬离CBD，比如前两年在北京CBD这种现象就比较明显。
可以预见，大企业有自己的写字楼，小企业租不起繁华地段的写字楼和公寓，所谓高端大气上档次的公寓，可能是有价无市，独守空房。
当然也不是建议买偏远地方的，没有产业，没有人气，同样不是投资公寓的理想之地。
适合投资的公寓的理想地点，应该同时包含一下特质：区域发展不错，人多，产业多，交通便利；供应量又相对较少的，这样竞争不大，方便出租也易于出手。当然，这样的公寓不多。但不要忘了，好东西就是不多的。任何投资，不可能人人都赚钱，不赚钱的，是大多数。
买公寓是个技术活，当然，别人说的再多只能是参考，还是需要你根据实际情况具体分析。
以上。
备注：如果把写字楼比作马，把住宅比作驴，公寓就是骡子。
地产下半场2019-04-20 13:20:01
